Бремя содержания жилого помещения несет наниматель

Содержание статьи:

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральный прокурор

Заместители Генерального прокурора

О Генпрокуратуре России

Международное сотрудничество

Взаимодействие со СМИ

Правовое просвещение

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Генеральная прокуратура
Российской Федерации

Телефон справочной по обращениям
в Генеральную прокуратуру
Российской Федерации:

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома, тот или иной способ управления таким домом.

Ковровский городской прокурор обратился в суд с иском в интересах Даниловой Е.И. к ООО «Жилищно-эксплуатационный цех — Управление» (далее — ООО «ЖЭЦ — Управление»), ООО «Управляющая компания Жилищно-эксплуатационный цех» (далее — ООО «Управляющая компания»), с учетом уточненных исковых требований просил суд признать незаконными действия ООО «Управляющая компания ЖЭЦ», выразившиеся в начислении Даниловой платы за техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования в размере, превышающем размер платы за содержание и ремонт жилых помещений, установленный постановлениями главы г. Коврова на 2007, 2008, 2009 г.г., обязать ООО «ЖЭЦ-Управление» производить начисление платы за техническое обслуживание и ремонт мест общего пользования Даниловой в соответствии с постановлением главы г. Коврова об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт помещения с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований прокурор указал, что ООО «ЖЭЦ -Управление» избрано собственниками жилых помещений управляющей организацией многоквартирного дома. Установленная собственниками жилых помещений плата на 2009 год за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме составляет 13, 46 руб. за 1 кв. метр общей площади. Управляющая организация ООО «ЖЭЦ-Управление» взимает такую же плату с нанимателей квартир, в том числе с Даниловой, что является нарушением статей 155, 156 ЖК РФ, поскольку наниматель обязан производить оплату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома в размере, установленном органами местного самоуправления, а недостающая часть платы, установленной собственниками жилых помещений, должна оплачиваться собственником помещения-наймодателем.

Решением Ковровского городского суда от 16.12.2009, оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Владимирского областного суда от 11.03.2010, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Определением судьи Владимирского областного суда от 15.06.2010 отказано в передаче надзорного представления прокурора Владимирской области для рассмотрения в судебном заседании надзорной инстанции.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд ссылаясь на положения статей 154, 155, 156 ЖК РФ, указал, что ставки платы за содержание платы и ремонт жилых помещений, утвержденные главой муниципального образования город Ковров, действуют до выбора способа управления домом. Поскольку собственники жилых помещений, расположенных в доме, приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом посредством управляющей компании, постольку собственники жилых помещений и граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма и договорам найма жилого помещения государственного и муниципального жилищного фонда, должны вносить плату в размере, определенном общим собранием собственников.

Суд также указал, что устанавливаемый решением общего собрания дома размер платы за услуги и работы по содержанию общего имущества многоквартирного дома обусловлен фактом использования этого имущества лицами, проживающими в многоквартирном доме, а не их правовым положением.

Заместителем Генерального прокурора Российской Федерации Кехлеровым С.Г. на судебные постановления, как принятые с существенным нарушением норм материального права, внесено надзорное представление в Верховный Суд Российской Федерации.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 судебные постановления отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Судом установлено, что Данилова по договору социального найма является нанимателем жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме 121 по ул. Грибоедова в г. Коврове Владимирской области.

Согласно постановлению главы муниципального образования город Ковров от 20.11.2006 № 1711 «Об установлении платы за содержание и текущий ремонт жилищного фонда для населения г. Коврова на 2007 год» плата для домов данной категории (со всеми видами благоустройства без лифта и мусоропровода) составляла 5,71 руб. за 1 кв. метр общей площади.

Постановлением главы муниципального образования город Ковров от 27.11.2007 № 1995 «Об установлении платы за содержание и текущий ремонт жилищного фонда для населения г. Коврова на 2008 год» соответствующая плата установлена в размере 6, 47 руб. за 1 кв. метр общей площади.

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 121 по ул. Грибоедова в г. Коврове от 14.10.2006 избран способ управления домом — управление управляющей организацией (ООО «Управляющая компания ЖЭЦ»), определена структура платы на содержание и ремонт общего имущества, а также установлен размер платы за услуги и работы по управлению домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме на 2007 год в размере 9, 01 руб. и на 2008 год — в размере 10,36 руб. за 1 кв. метр общей площади.

Постановлением главы муниципального образования город Ковров от 24.11.2008 № 2307 (с изменениями, внесенными постановлением главы муниципального образования г. Ковров от 02.07.2009 № 1279) эта плата составила 8, 19 руб. за 1 кв. метр общей площади.

В качестве управляющей организации на 2009 год собственниками дома избрано ООО «ЖЭЦ — Управление» и установлена плата за вышеуказанные услуги в размере 13,46 руб. за 1 кв. метр общей площади.

Согласно ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом является деятельностью, обеспечивающей благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме. К их числу могут относиться как граждане -собственники, так и граждане — наниматели, которым соответствующие жилые помещения предоставлены на условиях, предусмотренных действующим законодательством, в частности на условиях договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный «Орган’ или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (статья 60 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Собственниками жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям и образующих государственный жилищный фонд либо муниципальный жилищный фонд, выступают соответственно Российская Федерация, субъекты Российской Федерации либо муниципальные образования (ст. 19 ЖК РФ).

В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

По смыслу указанных норм в их взаимосвязи, выбор способа управления многоквартирным домом является исключительным правомочием собственников помещений данного дома. При этом от имени собственника жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда на общем собрании собственников может выступать, в частности, уполномоченное им лицо — наймодатель.

Наниматели жилых помещений не обладают правом выбора способа управления многоквартирным домом и, соответственно, правом выбора управляющей организации.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания, содержащий состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1,4 ст. 162 ЖК РФ).

Таким образом, договор управления многоквартирным домом с собственником жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда заключается между управляющей организацией и наймодателем как управомоченным собственником лицом.

Граждане, которым жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставлены по договору социального найма, сторонами договора управления не являются.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Жилые помещения по договору социального найма, как это следует из Жилищного кодекса Российской Федерации, предоставляются за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плату за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги (ч. 1 ст. 154 ЖК РФ).

В силу ч. 3 ст. 156 ЖК РФ размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда и размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

Таким образом, названная статья Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривает право органов местного самоуправления или органов государственной власти субъектов Российской Федерации, городов федерального значения устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для двух категорий граждан: собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, и нанимателей по договорам социального найма государственного и муниципального жилищного фонда, проживающих в многоквартирном доме.

Из материалов дела следует, что Данилова, будучи нанимателем жилого помещения по договору социального найма, расположенного по адресу: Владимирская область, г. Ковров, ул. Грибоедова, д. 121, кв. 5, проживает в многоквартирном доме, собственники жилых помещений в котором избрали такой способ управления, как управление управляющей организацией.

Однако это не лишает ее, как нанимателя жилого помещения по договору социального найма, права вносить плату за содержание и ремонт в размере, установленном органом местного самоуправления, являющимся собственником соответствующего помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (далее — управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ).

Аналогичное положение закреплено и в пункте 38 Правил содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Таким образом, наниматель жилого помещения по договору социального найма, несет бремя содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома в том размере, который для него установлен органами местного самоуправления, независимо от того, выбран или не выбран собственниками помещений многоквартирного дома тот или иной способ управления таким домом. Наличие разницы между платой за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, установленной для нанимателей жилого помещения органами местного самоуправления, и соответствующей платой, предусмотренной договором управления для собственников помещений, предполагает обязанность по ее перечислению управляющей организации наймодателем. Данное правило носит общий характер и каких-либо исключений из него Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает.

В связи с этим вывод суда о том, что обязанность наймодателя по внесению оставшейся части платы, предусмотренной ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, может иметь место лишь в случае установления в договоре управления платежей, не установленных в договоре социального найма, а также при наличии льгот по оплате, установленных для отдельных категорий граждан, является ошибочным, поскольку размер платы, взимаемой за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирном доме, обусловлен именно правовым статусом лиц, проживающих в таком доме (собственники или наниматели).

По изложенным основаниям Судебная коллегия признав, что допущенные судами первой и кассационной инстанций названные выше нарушения норм материального права повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов Даниловой, отменила судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Указав, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и в зависимости от установленных обстоятельств разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

Управление по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе

Статья 30. Права и обязанности собственника жилого помещения

СТ 30 ЖК РФ.

1. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

4. Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов.

Комментарий к Ст. 30 Жилищного кодекса РФ

1. Собственник жилья по своему усмотрению вправе совершать в отношении принадлежащего ему жилого помещения любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц , в том числе отчуждать свое помещение в собственность другим лицам (по договору купли-продажи); передавать им (в частности, на правах аренды), оставаясь собственником, права владения, пользования.
———————————
Следует иметь в виду, что 22 декабря 2004 г. Государственная Дума внесла изменения в п. 4 ст. 292 ГК РФ: «Отчуждение жилья, в котором проживают несовершеннолетние дети, производится с согласия органов опеки только в случае, если дети находятся на учете в этих органах».

2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора социального, коммерческого найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу по договору аренды, другим договорам с учетом требований гражданского, жилищного законодательства:

а) договор социального найма (см. комментарий к ст. 60 — 71 Кодекса);

б) договор коммерческого найма регламентируется ст. 673 — 688 ГК РФ. На него распространяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации относительно защиты жилищных прав граждан (ст. 11), жилищных фондов (ст. 19), государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда (ст. 20), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 25 — 29) и др.

Договор коммерческого найма отличается от договора социального найма по субъективному составу (сторонам договора), объекту, основаниям и условиям заключения, содержанию.

Наймодателями по договору коммерческого найма могут выступать физические лица — собственники жилого помещения (юридические лица — коммерческие, некоммерческие организации — в случаях, специально предусмотренных законодательством).

Нанимателем всегда является гражданин. Юридическим лицам жилые помещения могут быть переданы на основе договоров купли-продажи, аренды, но с последующим предоставлением их гражданам для проживания.

Другие лица, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права пользования жилым помещением, но с ними договор, как правило, не заключается. Эти лица, известив наймодателя, могут заключить договор с нанимателем о том, что все они несут солидарную ответственность перед наймодателем.

Объект договора найма — изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Переход права собственности на занимаемое по договору коммерческого найма жилья не влечет расторжения или изменения этого договора. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора. Однако эти условия продолжают действовать только в течение срока действия договора. Поскольку рассматриваемый договор всегда срочный (до 5 лет), после истечения этого срока наймодатель вправе изменить его условия нанимателю, обладающему преимущественным правом заключения договора на новый срок.

Плата за жилое помещение устанавливается соглашением сторон. Если законом установлен максимальный размер платы за жилье и коммунальные услуги, то плата, установленная в договоре, не может превышать этого размера.

Наниматель обязан: использовать жилье по целевому назначению, обеспечивать его сохранность, поддерживать в надлежащем состоянии переданное имущество, производить текущий ремонт в сроки, предусмотренные в договоре;

в) по договору безвозмездного пользования одна сторона (собственник) обязуется передать в безвозмездное временное пользование другой стороне (владельцу-пользователю) жилое помещение, а последняя обязуется вернуть жилое помещение в том состоянии, в каком она его получила, с учетом нормального износа (ст. 689 ГК РФ).

Право передачи жилого помещения в безвозмездное пользование принадлежит его собственнику, иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Жилое помещение по договору безвозмездного пользования передается владельцу-пользователю, как правило, со всеми принадлежностями (домашним имуществом), если иное не предусмотрено в соглашении.

Владелец-пользователь обязан поддерживать жилое помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая в ряде случаев работы по текущему и капитальному ремонту, возмещение всех расходов на его содержание, если другие условия не были предусмотрены в договоре.

В договорах безвозмездного пользования жилым помещением, вытекающих из положений ст. 98 «Назначение жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан» Кодекса, не могут предусматриваться вышеперечисленные обязанности временно проживающих (текущий, капитальный ремонт и др.);

г) при заключении договора аренды жилого помещения с юридическим лицом стороны обязаны руководствоваться положениями ст. 650 — 655 ГК РФ (аренда зданий и сооружений).

Договор аренды жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами.

Несоблюдение формы аренды жилого помещения влечет его недействительность. Договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит также государственной регистрации.

По договору аренды жилого помещения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования жильем передаются права на ту часть земельного участка, которая занята жилым помещением.

Этот договор аренды жилого помещения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды жилого помещения считается незаключенным. Плата за пользование жильем включает платежи за пользование земельным участком.

3. «Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения» означает, что на самого собственника возлагаются обязанности по возмещению убытков в связи с содержанием, риском возможного уничтожения, повреждения этого помещения (пожаром от удара молнии, наводнением, землетрясением и другими природными катаклизмами). Затраты по восстановлению и приобретению несет сам собственник; ему не с кого взыскивать такие суммы затрат, если только помещение не застраховано. Иначе говоря, сам собственник несет бремя расходов по предстоящим работам (то, что обременяет, тяготит самого собственника).

Но бремя содержания собственником жилого помещения нельзя сводить только к затратам от последствий непреодолимой силы (чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств). Бремя связано и с разнообразным кругом обязанностей по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии, несению всех расходов, издержек, связанных с ремонтом, другими видами работ по поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

4. Собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников (подвальных помещений, инженерных коммуникаций и оборудования, подъездов, лестничных площадок, лифтов, крыш и т.п.).

Собственник принимает участие в возмещении затрат, издержек по поддержанию в состоянии, соответствующем санитарно-техническим и иным требованиям общего имущества, наряду с другими собственниками, исходя из его доли в общем имуществе.

До решения вопросов по возмещению затрат, издержек собственник вправе требовать от товарищества собственников жилья, МУП жилищно-коммунального хозяйства определения его доли в общем имуществе и представления данных об обоснованности платежей.

5. Требования по поддержанию жилого помещения в надлежащем состоянии предусматриваются в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, Правилах пользования жилыми помещениями, Типовом договоре социального найма жилого помещения.

Бремя содержания жилого помещения несет наниматель

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Правовая энциклопедия ›
  • Основы жилищного и земельного права ›
  • Обязанности собственника и нанимателя жилья ›
  • Содержание жилья ›
  • Обязанности собственника и нанимателя жилья

Обязанности собственника и нанимателя жилья

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

Нормативные правовые акты, регулирующие обязанности собственника и нанимателя жилья:

1. «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 22.01.2015;

2. «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 29.12.2014).

Собственник и наниматель: все отличия

— Чем право собственности на недвижимое имущество отличается от права пользования?

— Прежде всего, тем, что права собственника в отношении принадлежащего ему имущества гораздо шире и значительнее, нежели права нанимателя или пользователя. Главное различие: собственник может распорядиться принадлежащим ему помещением, то есть продать, подарить, передать в собственность по договору отчуждения. Наниматель жилья всех этих возможностей лишен.

Гражданско-правовые отношения для собственников и нанимателей

Однако и обязанности собственника по отношению к своему недвижимому имуществу весьма серьезны и обширны. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ, у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Жилищный кодекс РФ подтверждает эти нормы законодательства:

  • п. 1 ст. 39 («Содержание общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;
  • п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
  • п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Право собственности на жилое или нежилое помещение возникает у приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам. Вместе с тем договоры жилищного найма (социального или коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями для возникновения права пользования жилыми помещениями.

Права собственников и нанимателей жилых помещений

По договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г.

Согласно п. 10 Правил, наниматель обязан:

  • использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
  • осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
  • обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
  • поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
  • производить текущий ремонт жилого помещения;
  • своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
  • допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
  • не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
  • при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 Жилищного кодекса РФ, а по договору коммерческого найма — в статье 678 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что обязанностью нанимателя является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта,то таковой является обязанностью наймодателя.

Обязанности по платежам собственников и нанимателей

Читайте также:

Комментарии: 32

Оплата за кап ремонт ОДН и квартиры – это существенная сумма , поэтому если жильцы не планируют продажу квартиры, приватизировать её не стоит .
В случае сноса собственники получают квартиру равной площади , а нанимателю дадут жилье согласно социальной норме .
Наниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать
о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.
Наниматель муниципальной квартиры -пожилая женщина , инвалид 2 гр , вдова Труженника тыла, Ветеран труда , начиная с 2009 г ,обращалась к собственнику с просьбой установить счетчики . И только в ноябре 2014 г поставили счетчик на воду, а виюне 2015г – заменили старый электросчетчик. Но в квартире нет счетчика на газ и женщине придется оплачивать за него по повышенным тарифам.
В газете “Наше время” № 53 писали 3 марта 2015г :”Еще одно поручение от депутатов получил заместитель главы администрации города по вопросам ЖКХ Владимир Арцыбашев. Он представил на рассмотрение городской думы отчет об оснащении индивидуальными приборами учета холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии объектов муниципального жилищного фонда. Счетчиками на свет, горячую и холодную воду оснастили все дома в Кировском, Ленинском, Октябрьском и Первомайском районах города. В нынешнем году предстоит завершить работу по установке индивидуальных приборов учета муниципального жилья в оставшихся районах города и приступить к оснащению газовыми счетчиками. На эти цели выделено 3,7 миллиона рублей. nvgazeta.ru/news/12371/498397/

С помощью федеральных телеканалов народонаселение стали зомбировать на тему того, как хорошо и спокойно живется, когда квартира – не в собственности, а в соцнайме. Собственникам предлагают расприватизировать жилье. Но мне – пенсионерке (инв 2гр,ветерану труда и вдове труженика тыла) , проживающей в муниципальной квартире в Ростове , собственник – муниципалитет не установил счетчик на газ . Собственник в лице главы и директора МКУ железнодорожного района г Ростова , не выполнили постановление правительства . Иными словами чиновники саботировали федеральный закон № 261-ФЗ. Уже ноябрь 2015года и не смотря на то , что я писала обращения в разные инстанции , результат нулевой — счетчик на газ не установлен.

В нашем двухэтажном доме 8 квартир , и счет за ОДН за потребляемую электроэнергию всем приходит с показаниями более 45 квт , хотя индивидуальное потребление в каждой квартире составляет менее 100квт . Обязан ли наниматель переплачивать ? Обращались в контролирующую организацию , но они ничего нашли, хотя один жилец устроил в гараже мастерскую и часто выполняет заказы на токарном станке , не прячась .

Порядок оплаты коммунальных услуг, включая ОДН, совершенно одинаков для собственника и нанимателя.

Перерасход электроэнергии, если он есть, может быть связан не только с воровством ресурса, но и с плохим состоянием внутридомовых сетей. В этом случае вопрос надо задать управляющей компании.

Хотелось бы прочитать документ,№ постановления последнего,где написано,что наниматель должен содержать и оплачивать за общественные места,ему не принадлежащие! Будьте добры,выложите ссылку на этот документ.

Согласно ст. 153 ЖК РФ:

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Согласно ст. 154 ЖК РФ:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.

Обрежьте ему провод до щитовой. Имеете полное право, если у него в гараже не стоит счётчик.

Снимаю квартиру ,пока договор не заключили . Что я должна платить кроме аренды и счетчиков ? входит ли в мои обязанности оплачивать взносы ежемесячные на копитальный ремонт и содержание жилого помещения ??

Если договор не заключен, вы ни за что не должны платить, но и жить там не имеете права.

Договор необходимо заключить для легализации проживания. А будет ли квартплата включена в оплату аренды или же нет – зависит от вашей договоренности с собственником. Он может оплачивать ЖКХ сам, но тогда, скорее всего, пропорционально увеличит вам ежемесячный арендный платеж. Или же в договоре пропишет вашу обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги, и тогда цена аренды уменьшится.

В соответствии с жилищным законодательством, как наниматель, вы должны оплачивать все услуги, кроме капитального ремонта.

В газете Наше Время №1 от 12 Января 2016 г. http://www.nvgazeta.ru/news/12375/505190/ есть интересный материал на тему как собственник жилья в г.Ростове — муниципалитет «содержит» муниципальную квартиру .

Выше я прочитал об обязанностях нанимателя.Там написано,что наниматель должен делать за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание помещения,в котором проживает.Но ни чего не написано о том,что он должен оплачивать содержание и ремонт общественных мест. Что тогда входит в содремжил,который я оплачиваю с начала наступления дерьмократии в России

Валерий , вы могли бы этот вопрос разместить на сайте Госжилинспекции РО ?

Валерий, есть на эту тему статья “Что такое «техобслуживание»?” nvgazeta.ru/news/12375/471402/

Вот еще факт отношения чиновников к муниципальному жилому фонду : “«В доме расположено всего две квартиры. Соседняя находилась на балансе муниципалитета и была заброшена с 2006 года. В ее потолке образовалась огромная дыра. В итоге жилье начало затапливать, гнили полы, рушились стены. Во время дождей вода попадала и к нам. В результате у нас началось то же самое. А в июне 2015 года вообще все рухнуло», – говорит Ованес Папян.”

Оригинал материала: 161.ru/text/news/140694085947392.html

Добрый день.такой вопрос:квартира муниципальная, не приватизированна. Должны ли мы платить за “содержание жилья”?

В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ, должны. Наниматель, в отличие от собственника, освобождается только от оплаты капитального ремонта.

В данный момент наниматель оплачивает содержание общего имущества и тех обслуживание.Но по законодательству бремя содержания лежит на собственнике жилого помещения. Разве наниматель=квартирант обязан оплачивать содержание общ имущества ?

Если вы живете в муниципальной квартире по условиям социального найма, то в квитанции есть строка – плата за наем. Но в то же время капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме вы оплачивать не обязаны, так как это делает собственник – муниципалитет.

Наниматель государственного и муниципального жилого фонда должен оплачивать: содержание и ремонт жилого помещения (квартиры, в которой он проживает), работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные платежи.

Кроме уже упомянутой статьи 67 ЖК РФ, такой порядок оплаты регламентирует статья 154:

“Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда”.

Нигде не могу найти конкретного ответа на вопрос: при установке ОДПУ стоимость прибора и его установку оплачивает наниматель или собственник (при наличии договора соц.найма)? Везде написано, что “бремя установки ОДПУ ложится на плечи СОБСТВЕННИКА” … Существуют ли варианты оплаты расходов по приобретению и установке ОДПУ в счет текущего ремонта, если да – то какими НПА они регулируются? Читала также, что эти расходы могут покрываться засчет средств исполнителя ком. услуг ( УК), выделенных на мероприятмя по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, – где об этом можно подробнее узнать?

Стоимость и установку общедомового счетчика в любом случае оплачивают собственники помещений в МКД – это могут быть как частные лица, так и муниципалитет, если он владеет частью площадей в доме.

Установка ОДПУ относится к категории работ, включенных в капитальный ремонт, но никак не в текущий. Собственники вправе потребовать от ресурсоснабжающей организации (а не управляющей компании) установить общедомовой узел учета в кредит сроком на пять лет или меньше.

Если в городской бюджет заложены средства на мероприятия по энергосбережению, то у жителей многоквартирных домов существует шанс войти в муниципальные программы. Так, много лет назад практически во всех МКД Ростова были установлены теплосчетчики за счет города. Однако сейчас о подобных программах ничего не известно.

Подробнее о порядке установки индивидуальных и общедомовых счетчиков читайте здесь:

Здравствуйте.я не являюсь собственником квартиры.она непоивотизирована.все время мне приходила квитанция на оплату ремонт и содержание дома.иногда платил ,иногда нет сейчас по этому счету выросла задолженность около 14000 тысяч.могу ли я потребовать те деньги которые были заплачены за ремонт и содержание дома обратно и в каком объеме?
Спасибо

Наниматель обязан оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, кроме капитального ремонта. Так что долг за содержание и ремонт жилья вам начислен правомерно, и его придется погашать. “Потребовать” в данном случае могут только у вас, включая судебное разбирательство.

Спасибо.а оплату копитального ремонта?

Оплачивать капитальный ремонт должен собственник помещения, нанимателем которого вы являетесь.

Скажите если у меня квартира в соц.найме я должна платить за общедомовой счетчик?

Если вы имеете в виду установку общедомового счетчика, то оплачивать ее не должны. Эти работы относятся к капитальному ремонту, а наниматель, в отличие от собственника, их не финансирует.

Здравствуйте. Наша квартира находится в статусе соц. найма. От управляющей компании ООО ГУЖФ пришло письмо. Цитирую “по заявлению жильца квартиры 21о затопления туалетной комнаты с верхнего этажа, при осмотре обнаружено:требуется замена канализационного стояка.при монтаже труб нужно будет снимать унитазы в квартире 21 и 25. Замену канализационного стояка нужно произвести с вашей квартиры, через перекрытия первого этажа, до подвала. Предлагаем вам приобрести унитаз, который не является общедомовым имуществом. В случае отказа на приобретение унитаза и затопления квартиры 21 счёт ремонта будет выставлен на вас”. Должна ли я приобретать унитаз за свой счёт, если у меня в туалете все в порядке, а не исправен общедомовой стояк?

Из письма УК не ясно, почему нельзя сначала демонтировать, а потом установить на место старый унитаз. Это никак не объясняется, поэтому трудно комментировать ситуацию в целом.

Вместе с тем, в соответствии с Гражданским кодексом, в случае причинения вреда какому-либо имуществу собственника по вине подрядной организации возмещение вреда является обязанностью подрядчиков, то есть стороны, которая причинила ущерб (статья 15 ГК РФ).

Спасибо за ответ! Я немного уточню. Дело в том, что в нашем доме очень крепкие железобетонные перекрытия. И поэтому унитазы просто ставят на пол и со всех сторон просто бетонируют. А при демонтаже он может сильно пострадать. Скорее всего УК понимая, что сломав унитаз мы выставим им счёт на приобретение нового, таким образом решили подстраховаться.

Возможно, так оно и есть. Закон на вашей стороне – в случае чего, можете обратиться за защитой ваших прав к профессиональному юристу.

Добрый день,квартира находится в статусе соц. найма.Старшая по дому заявила ,что я не имею права на постановку автомобиля на стоянку у дома(даже в случае уплаты за содержание стоянки),т.к не являюсь собственником.

Придомовая территория относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Подробнее об этом мы писали здесь:

В соответствии с п. 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в МКД владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом.

А пункт 4 этой же статьи гласит:

“По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц”.

Иными словами, правила пользования стоянкой, расположенной на придомовой территории, должны были быть приняты на общем собрании собственников квартир.