Договор ипотеки не зарегистрирован

Содержание статьи:

Недействительность договора залога, если недвижимость не зарегистрирован в Росреестр?

Может ли быть признан недействительным договор залога недв им-ва, если он не зарегистр в Росреестре, но стороны выполняют условия д-ра займа (по которому установлен залог) уже в теч.нескольких лет.?

07 Сентября 2016, 10:19 игорь, г. Москва

Ответы юристов (1)

Добрый день, Игорь! Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, а в случае государственной регистрации ипотеки в силу закона — на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой. При отсутствии государственной регистрации договора ипотеки договор признается ничтожным.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор ипотеки, Украина

Залог недвижимого имущества любого вида – один из способов обеспечить выполнение взятых обязательств перед кредитором, его порядок и условия регулируются Законодательством Украины. Если должник (залогодатель) не выполняет предписанные пункты в договоре, кредитор имеет право на материальное возмещение за счет имущества, которое было заложено, и значится в договоре как предмет сделки.

Чаще всего закладывают недвижимость. В этом случае будет уместно говорить об одной из разновидностей договора по залогу – ипотеке. Договор залога ипотеки является важным соглашением, в котором залогодатель (одна сторона) фиксирует свою недвижимость в качестве гарантии, обеспечивающей выполнение взятых на себя обязательств перед второй стороной (кредитором).

Наши граждане, в своем большинстве не очень подкованы в юридических вопросах, поэтому лучше всего обратиться в нотариальную контору или к независимому нотариальному специалисту, перед тем как подписывать соглашение с банком. Хоть ипотечный договор имеет общие положения с другого направления бумагами, но у каждой есть свои особенности, еще многое зависит от индивидуальных особенностей случая, да и разные банки выставляют свои условия, хорошо взвешенные и подготовленные квалифицированными юристами.

Заключивший договор ипотеки человек, имеет право распоряжаться своим недвижимым имуществом, но есть некоторые ограничения, например, владелец не имеет права в период договора отчуждать любым способом свою недвижимость, которая указана в качестве залога.

Нотариальный специалист заверяет все необходимые документы по ипотеке с согласия владельца имущества (либо владельцев, если их несколько), производится это после определения того, что недвижимость принадлежит именно залогодателю. Бывают случаи, когда третье лицо может поручиться своим имуществом, но это происходит при полном доверии, обычно так делают близкие родственники. Нотариальная заверка бумаг нужна для подтверждения осмысленности принятого решения и полной дееспособности всех сторон. После всех формальностей и оформления, юрист (нотариус) проводит регистрацию в Государственном Реестре Ипотек.

Прежде чем подписывать договор ипотеки, следует взвесить свое решение и еще раз подумать, необходим ли этот шаг, ведь такого рода сделки могут затянуться надолго. Плюс если Вы, по каким либо причинам не смогли за определенный период оплатить оговоренную сумму, то кредитор вправе взыскать долг за счет заложенного имущества, что очень невыгодно и неприятно. Грамотно составленный с юридической и стратегической точки зрения документ, позволит избежать конфликтных ситуаций и спорных моментов в дальнейшем.

Договор залога (ипотеки) недвижимого имущества не вступит в силу до того момента, пока он не пройдет процедуру заверки у сертифицированного нотариуса. Заверить можно по местонахождению одной стороны, либо по местонахождению передаваемой в залог недвижимости.

Во время составления рассматриваемой бумаги, стоит руководствоваться Законом Украины об ипотеке, особенно – восемнадцатой статьей.

Договор ипотеки в украине, документы для оформления

Чтобы нотариус мог начать заниматься ипотечным договором, клиент должен предоставить такой пакет документов:

  • Если есть совладельцы или совладелец, то – заявление совладельца о том, что он согласен передать в ипотеку квартиру или дом/часть дома.
  • Если один из совладельцев – несовершеннолетний или малолетний ребенок, или же он зарегистрирован по адресу недвижимости, которая будет передана в ипотеку, то придется получить разрешение органа попечительства и опеки. Плюс потребуется свидетельство о рождении малолетнего или несовершеннолетнего, при этом, родители ребенка должны присутствовать во время оформления, и иметь с собой Индивидуальный Идентификационный Код и паспорт.
  • Справку о составе семьи с квартального комитета или другого органа, который уполномочен заниматься вопросами регистрации места жительства (справка Форма номер 3).
  • Извлечение из Гос. Реестра имущественных прав на недвижимость, если право собственности оформлялось с 2013 по 2016 год.
  • Тех. паспорт (в том случае, если он – неотъемлемая часть правоустанавливающей бумаги).
  • Подтверждающий право собственности документ, зарегистрированный в БТИ (если оно было оформлено до 2013 года).
  • Бумага, на основании которой формируется основное обязательство.
  • Паспорт и идентификационный номер обеих сторон.
  • Свидетельство о браке.
  • Заявление о согласии на прием или передачу в ипотеку недвижимости от супруга или супруги, подлинность подписи должна быть заверена нотариально.

Для юридического лица дополнительно потребуются:

— При наличии таковой – печать.

— Протокол собрания учредителей, на котором было принято решение передать в ипотеку определенное имущество.

— Идентификационный номер и паспорт представителя, если он является лицом компании по доверенности.

— Уставная документация юр. лица (протокол о назначении руководителя на его должность, устав, выписка из Единого Государственного Реестра Юридических лиц и физических лиц предпринимателей).

Вышенаписанные списки носят информационный характер, поэтому для уточнения документального пакета именно в Вашем случае, обращайтесь к нашим профессиональным менеджерам.

Предмет залога, который предусматривает договор ипотечного кредитования

Как имущественные права, так и имущество, может стать предметом залога в договоре. Договор купли продажи квартирыипотека, она может быть составлена лишь в отношении ценного имущества, если на него можно обратить взыскание, и оно может быть отчуждено по украинскому законодательству. Официальная бумага по поводу залога, может иметь в своем составе определенные требования и условия, которые в дальнейшем будут затребованы, на основании вступившего в силу документа. Не могут быть предметом залогового договора требования, конфликтующие с законом или имеющие личный характер.

Предметом залога не могут стать находящиеся в процессе корпоратизации имущественные комплексы госпредприятий и объекты в государственной собственности, ведь их приватизация запрещена на законодательном уровне.

Договор купли продажи по ипотеке, внесение изменений

Даже если обе стороны утрясли все нюансы, и их устраивает содержимое залогового документа, в связи с разными обстоятельствами, возможно внести дополнения и изменения. К примеру, когда увеличивается долговая сумма (она указана в теле договора) или продлевается срок договора. Если меняется предмет залога, также можно внести изменения.

Менять что либо в залоговом договоре запрещено, если ипотека включается в пул (объединение ипотек), обязательство по договору прекращено либо заменено другим обязательством, которое возникло уже после оформления бумаги.

Условия подписания ипотечного договора

Государство, юридические и физические лица имеют право становиться сторонами договора, как в роли залогодержателя, так и в роли залогодателя.

Только банковские организации имеют право быть залогодержателем земель, которые отведены под сельское хозяйство.

В роли залогодателя может быть не только владелец, но и лицо, которому было передано имущество и право залога. Плюс при подписании бумаг, представлять сторону залогодателя может имущественный поручитель.

Нотариус удостоверяет документ лишь после того, как лично проверит на наличие запрета отчуждения недвижимости, которая является предметом договора, если она не находится под арестом, юрист заверяет договор.

В том случае, если предмет договора – имущество, находящееся в государственной или коммунальной собственности, заверка будет возможно после получения согласия государственной власти или органа местного управления, зависимо от того, в чьей юрисдикции находится объект.

Имущество в совместной собственности

Если у недвижимости имеется несколько владельцев, в ипотеку она может быть передана при согласии на это всех совладельцев. Имущество в частичной собственности (часть или пай) может выступать в роли самостоятельного предмета залога (ипотеки), лишь в том случае, если оно в натуре выделено.

Если строительство объекта не завершено, но он является предметом залогового договора, и в процессе возведения данное недвижимое имущество приобрело характеристики, не предполагающиеся подписанным документом (планировка, этажность, изменение площади), то фактические изменения следует внести в договор.

В ипотеку не может передаваться имущество, находящееся в налоговом залоге.

При предусмотренных условиях, которые предполагают наложение запрета на отчуждение предмета залогового договора, перед заверкой, нотариус указывает данный факт.

Оформляя или заверяя документ, юрист (нотариус) обязан объяснить сторонам, как происходит удовлетворение требований, предусмотренных ипотекой, и как проводится регистрация.

Согласно статье 17 Закона Украины об ипотеке, договор может быть расторгнут в таких случаях:

а) уничтожение переданного в ипотеку сооружения или здания, и если ипотекодатель не занялся его реконструкцией и восстановлением. Если предмет ипотеки – земля, на которой находится строение, то при уничтожении объекта земельный участок остается в ипотеке;

б) если договор признан недействительным;

в) при вступлении в права собственности на предмет ипотеки ипотекодержателем;

г) в случае реализации ипотечного объекта в соответствии с Законодательными нормами Украины;

д) при окончании срока действия договора или прекращения основного обязательства.

Существуют еще причины, которые предусмотрены законом. Свидетельствующие о прекращении ипотеки сведения должны пройти государственную регистрацию, соответственно с Законом.

Сам документ, подтверждающий взятые ипотечные обязательства включает в себя детальное описание всех обязательств основного договора (купли-продажи с рассрочкой или отсрочкой платежа, кредитного найма):

— порядка выполнения условий;

— срок исполнения обязательства (основного);

— размер взятых обязательств;

— суть договора (основного).

Когда берется кредит, может быть одновременно подписан договор купли-продажи недвижимого имущества и договор залога (ипотеки). Такой вариант имеет место быть в тех случаях, когда ипотека является обеспечением кредита на покупку этого же жилого или нежилого помещения/здания, которое передано в ипотеку под залог.

По сравнению с договором залога, ипотечный документ имеет свою особенность, она основывается на законодательных требованиях (статья 18 Закона Украины об ипотеке). Из этого исходит, что в договоре ипотеки должны быть указаны:

  1. Ссылка на выдачу заставной или ее отсутствие.
  2. Если в ипотеку передается земельный участок, то его целевое назначение.
  3. Размер и содержание основного обязательства, порядок и срок выполнения, либо же ссылка на сделку, где и установлены эти обязательства.
  4. Для физических лиц: имя; фамилия; отчество; место проживания с указанием адреса. Для лиц без гражданства или иностранцев: фамилия; имя; отчество (если есть таковое), место постоянного места жительства за границей Украины.
  5. Для юридических лиц резидентов: идентификационный код в Едином Государственном Реестре физических лиц-предпринимателей и юридических лиц, сведения о местонахождении и наименовании. Для нерезидентов: местонахождение и государство, в котором зарегистрировано лицо, наименование.

Отсутствие у заемщика госакта на предмет ипотеки — не основание для признания договора ипотеки недействительным, зато основание для отказа в ее регистрации

Заключая кредитный договор, кредитор заинтересован в самом внимательном подходе к вопросу залога. Потому не так часто выпадает шанс признать ипотечный договор недействительным по причине отсутствия прав у заемщика на предмет ипотеки. За этим банки стараются следить тщательно. Тем не менее некоторые должники все же стараются найти способ избежать обращения взыскания на свое имущество, оспорив действительность кредитного договора.

Недавно нам задали вопрос, возможно ли оспорить действительность ипотечного договора, если госакта на землю — предмет ипотеки — у заемщика нет, в наличии имеется только договор купли-продажи земли. И можно ли передавать землю в залог? В качестве дополнительной информации автор вопроса уточняет, что предметом ипотеки, как записано в договоре, является недвижимое имущество, «право власності на яке виникне у майбутньому».

Предметный вопрос

Итак, что может быть предметом ипотеки? Согласно Закону «Об ипотеке» (далее — Закон об ипотеке), предметом ипотеки может быть недвижимость (в том числе земля), которая находится в собственности ипотекодателя (или хозведении), которую он может отчуждать и на которую может быть обращено взыскание, а также которая зарегистрирована как отдельный объект права собственности.

В качестве «исключения» предметом ипотеки могут быть объекты незавершенного строительства, имущественные права на них, другая недвижимость, «яка стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому».

Итак, в данном случае, руководствуясь исходными данными, можно предположить, что вопрос касается такого «исключения», то есть переданной в ипотеку земли, которая станет собственностью заемщика после получения кредита. Причем тут возможны два варианта: кредит взят конкретно для приобретения участка или просто обеспечивается залогом, право собственности на предмет которого возникнет позднее, что заемщик может подтвердить (в нашем случае договором купли-продажи). Но разница в последствиях невелика.

Относительно первого варианта ст. 18 Закона об ипотеке говорит, что если ипотекой обеспечивается возврат кредита для приобретения недвижимости, которая передается в ипотеку, то договор купли-продажи этой недвижимости и ипотечный договор могут заключаться одновременно. На практике так обычно и происходит.

Псевдоспорные моменты

У заемщика теоретически может возникнуть такой аргумент за признание недействительности ипотечного договора — законодательный запрет осуществлять сделки с недвижимостью, если право собственности на нее не зарегистрировано (ст. 3 Закона «О государственной регистрации имущественных прав на недвижимость и их ограничений» (далее — Закон о госрегистрации).

На это эксперты банковского дела представляют свой контраргумент: юридическая сила нормы Закона об ипотеке, как специальной, выше, нежели нормы Закона о госрегистрации.

Более того, Закон «О нотариате» (далее — Закон о нотариате) также подтверждает право нотариусов удостоверять ипотечные договоры до оформления должником права собственности на недвижимость. А по отечественному законодательству взаимные права и обязанности у сторон ипотечного договора возникают как раз с момента его нотариального удостоверения. Так что этот аргумент не пройдет. Договор ипотеки нельзя признать недействительным только на том основании, что заемщик не зарегистрировал свое право собственности.

О смысле регистрации

Тем не менее кредитор кровно заинтересован в регистрации права собственности должником в самые короткие сроки. Дело в том, что с момента удостоверения ипотечного договора до регистрации ограничений вещных прав на имущество (регистрации ипотеки) ипотечный договор будет действительным, но требование кредитора не приобретает преимущества над зарегистрированными правами или требованиями других лиц на участок, переданный в ипотеку (ст. 4 Закона об ипотеке). Получается, договор есть, а ипотеки как таковой, то есть приоритетного права требования, пока нет.

Подтверждают данное мнение и теоретики: «Незважаючи на обов’язковість державної реєстрації іпотек, з нею не пов’язується момент набрання чинності договором іпотеки, який є дійсним і без його державної реєстрації. Проте остання має на меті надати іпотечним відносинам властивості публічності та має винятково важливе значення для іпотекодержателя, адже за моментом реєстрації іпотеки визначається пріоритет його прав відносно зареєстрованих прав та вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно».

Возникает вопрос: можно ли регистрировать ипотеку до регистрации должником права собственности на землю?

Закон о госрегистрации предлагает одновременно регистрировать ипотеку и право собственности должника на недвижимость (ст. 23). Согласно ст. 55 Закона о нотариате, ипотекодержатель регистрирует ограничение после оформления ипотекодателем права собственности. Однако «профильный» Закон об ипотеке позволяет регистрировать ограничения независимо от того, кто является собственником имущества (до регистрации покупателем права собственности на недвижимость ее собственником остается продавец). Что же имел в виду законодатель?

Как разъясняет адвокат АК «Коннов и Созановский» Дмитрий Сичкарь, указанные положения Закона об ипотеке касаются имущественных прав на недвижимое имущество, передаваемых в ипотеку.

Дело в том, что имущественные права, как отдельный объект гражданско-правовых отношений, уже существуют на момент заключения договора и сами по себе могут быть предметом ипотеки, поскольку являются имуществом заемщика (часто такому праву корреспондирует обязанность некоего лица, например, передать землю в аренду или предоставить квартиру после будущего введения в эксплуатацию недостроя). То есть на день заключения договора такой объект уже имеет определенную стоимость, следовательно, может выступить залогом.

В нашей же ситуации мы имеем дело с будущим предметом ипотеки, поскольку, по сути, ипотекодатель до оформления права собственности на землю имеет лишь право приобрести ее в собственность на основании договора купли-продажи. То есть реального ценного объекта, который мог бы служить залогом, пока не существует. Он появится лишь после приобретения статуса собственности заемщика.

Посему, как отметил г-н Сичкарь, земля может быть предметом ипотеки после оформления на нее права собственности.

Следовательно, регистрировать ограничение вещных прав заемщика (в частности, составляющих права собственности, которых пока нет) на землю можно только после того, как заемщик их приобретет (то есть надлежащим образом удостоверит и зарегистрирует договор купли-продажи с приложенным госактом, на котором будет отметка нотариуса и регистратора — п. 6 ст. 126 Земельного кодекса).

По результатам проведенного исследования отдельно хотелось бы отметить, что статью 5 Закона об ипотеке («предметом іпотеки також може бути . інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору») следовало бы дополнить, уточнив, что такое имущество после заключения договора ипотеки до регистрации права собственности на него, может быть предметом только договора ипотеки, а не ипотеки как таковой.

Для справки: в Законе РФ «Об ипотеке», содержащем аналогичное положение о залоге приобретаемого на кредитные средства земельного участка, есть полезное уточнение: земельный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.

Заключение

Итак, нельзя признать договор ипотеки недействительным только на основании того, что заемщик не оформил право собственности на землю, приобретенную по договору купли-продажи, поскольку предметом договора ипотеки может быть имущество, право на которое возникнет в будущем. Ипотечный договор вступает в силу после нотариального удостоверения, которое вполне законно и до такого оформления.

Однако предметом ипотеки, относительно которого ипотекодержатель имеет преимущественное право требования, земля станет только после перехода в собственность должника и регистрации ипотеки. Договор ипотеки до ее регистрации закрепляет право кредитора обратить взыскание на имущество в будущем лишь после того, как заемщик приобретет его в собственность.

ВС разрешил залог незарегистрированной недвижимости

Если в ипотеке земельный участок, значит, в залоге и все постройки, которые залогодатель на нем возведет. Но если он не закончил здание и тянет с регистрацией прав на него, кредитору может быть сложно признать ипотеку и получить статус залогового в банкротстве. Нет регистрациинет залога, считают некоторые суды. Такой отказ получил один из банков в банкротстве должника. Он обжаловал его в экономколлегию ВС, которая посмотрела на обстоятельства совсем под другим углом.

При ипотеке участка (или права его аренды) право залога распространяется на здания и сооружения, которые располагаются на этой земле и принадлежат залогодателю, гласит п. 1 ст. 64 Закона об ипотеке. Но действует ли это правило в тех случаях, когда право собственности залогодателя еще не возникло, поскольку объект еще не зарегистрировали в реестре прав на недвижимость? В этом вопросе суды разбирались в деле банкрота ООО «Автогарант» и его кредитора «Райффайзенбанка» (А12-12549/2015).

Регистрация и залог: что раньше?

В залоге у банка было право аренды земельного участка «Автогаранта» в Волгограде величиной 4260 кв. м, на котором располагались автомойка, авторемонт, кафе, нежилое здание и недостроенная гостиница площадью 540 кв. м. (гостиницу начали строить после того, как был заключен договор ипотеки). Кредитор хотел включить в реестр должника свой долг на 55,6 млн руб. как обеспеченный ипотекой участка и расположенных на нем объектов. Арбитражный суд Волгоградской области и 12-й Арбитражный апелляционный суд согласились с требованиями «Райффайзенбанка». Две инстанции исходили из того, что недострой расположен на участке, который находится в залоге у банка. Кроме того, должник возводил гостиницу для «комплексного использования» вместе с нежилым зданием: она была его пристройкой, указали суды.

На их решения пожаловался другой кредитор «Автогаранта», который, в частности, указал, что гостиница все еще не завершена, а право собственности на нее не зарегистрировано. К этим доводам прислушался Арбитражный суд Поволжского округа. Действительно, право собственности на недвижимый объект возникает с момента ее госрегистрации (ст. 131 Гражданского кодекса). «Лишь тогда имущество становится объектом гражданских прав и поступает в конкурсную массу», – рассудила кассационная коллегия. А гостиница не то что не введена в эксплуатацию – она не зарегистрирована даже как объект незавершенного строительства. С такими выводами АС ПО отменил решения нижестоящих судов в соответствующей части.

«Райффайзенбанк» пожаловался в Верховный суд, который разделил его точку зрения. Действительно, гостиницу начали строить после заключения договора об ипотеке и не зарегистрировали, то есть формально не ввели ее в оборот. Тем не менее само по себе это не препятствие для залогового кредитора.

Суд может признать право залога на незарегистрированный объект, чтобы кредитор не пропустил срок на предъявление требований и смог получить статус залогового. Для этого надо доказать, что постройка соответствует признакам недвижимости (с помощью кадастрового, технического паспортов, фотографий и т. п.) – определение № 306-ЭС17-3016(2).

Чтобы залогодатель не затягивал с госрегистрацией, экономколлегия ВС предложила использовать аналогичную норму, которая регулирует долевое строительство, а именно ч. 5 ст. 13 одноименного закона. Согласно ей, застройщик обязан зарегистрировать право собственности на «незавершенку», чтобы на нее можно было обратить взыскание по залогу. А если он от этого уклоняется – внести в запись в госреестр недвижимости можно по решению суда. С такими выводами «тройка» ВС под председательством Дениса Капкаева отменила постановление АС ПО и оставила в силе акты первой и второй инстанций, признавшие ипотеку недостроенной гостиницы.

Такое решение одобряет Дмитрий Королев из «Линии права». По его мнению, подход ВС согласуется с позицией ВАС и поможет кредиторам (чаще всего банкам) бороться с недобросовестными банкротами, которые уклоняются от регистрации «незавершенки». В то же время определение ВС может создать проблемы другим кредиторам: ведь они не знают о возникновении залога до тех пор, пока банк не заявил о том, что хочет обратить на него взыскание. Кое-где за рубежом уже нашли, как решить эту проблему, говорит юрист. Например, в Германии можно внести так называемую предварительную запись в реестр прав на недвижимость. «Она предупреждает о предстоящей регистрации права в пользу определенных лиц», – объясняет Королев.

Договор ипотеки нежилых помещений

(«Бизнес-адвокат», N 11, 2004)

ДОГОВОР ИПОТЕКИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Людмила Наумова, юрист банка.

Данная публикация завершает серию материалов Людмилы Наумовой, посвященных вопросам юридического сопровождения ипотечных сделок. См. N 7 — 10.

Существенные условия договора ипотеки

В соответствии со ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (в ред. от 5 февраля 2004 г., далее — Закон «Об ипотеке») в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. В соответствии с п. 43 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 данные условия являются существенными условиями договора залога. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

Договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В соответствии со ст. 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.) государственная регистрация проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — учреждение юстиции по регистрации прав). Но в соответствии с Указом Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 функции Минюста по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переданы Федеральной регистрационной службе (данные изменения вступают в силу после вступления в силу соответствующих федеральных законов).

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под «достаточным для идентификации описанием». Судебная практика на эту тему весьма разнообразна. Есть Постановление в отношении ипотеки здания, площадь которого различалась в разных документах.

Постановление ФАС МО от 18 июня 2002 г. N КГ-А40/3778-02.

Суд первой инстанции признал договор ипотеки незаключенным, поскольку в нем была указана меньшая площадь передаваемого в ипотеку здания, чем площадь этого здания по другим документам.

Кассационная инстанция отменила это решение, указав, что для обеих сторон по договору залога было известно о предмете залога то, что в залог передано здание по указанному адресу, какой-либо другой площади или здания по этому адресу не существует. Признаки объекта недвижимости, указанные в спорном договоре залога, достаточны для идентификации здания как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа и суда.

В другом деле не совпадали адреса земельного участка и объекта недвижимости (в договоре аренды земельного участка не были указаны номера строений). Отменяя судебные акты, которыми был признан законным отказ в государственной регистрации договора ипотеки, ФАС МО указал: в материалах дела имеется справка БТИ, в которой указано, что здание по адресу: г. Москва, Овчинниковский Средний пер., д. 14, и здание по адресу: г. Москва, Средний Овчинниковский пер., д. 14, стр. 1 — 3, является одним и тем же объектом недвижимости (Постановление ФАС МО от 26 ноября 2001 г. N КГ-А40/6791-01).

А вот дело, в котором суд признал незаключенным договор купли-продажи недвижимости в связи с ненадлежащим описанием предмета ипотеки.

Договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли-продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли-продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема-передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 ГК РФ о конкретном указании в договоре его предмета (Постановление Президиума ВАС РФ от 27 апреля 2002 г. N 11011/01).

Таким образом, мы видим, что при определении предмета договора суды могут принимать или не принимать косвенные доказательства (отсутствие у залогодателя прав собственности на какой-либо объект недвижимости по тому же адресу, справки БТИ), исходя из того, что объект недвижимости должен быть однозначно идентифицирован в самом договоре. Таким образом, в договоре ипотеки должны быть однозначно идентифицированы передаваемые в ипотеку помещения — указан адрес (включая этаж), кадастровый или условный номер, площадь помещений.

Оценка предмета ипотеки

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Обычно при ипотеке недвижимости стороны указывают цену ниже рыночной, иногда в несколько раз.

Но такая оценка несет большие юридические риски.

При совершении АО крупных сделок и сделок с заинтересованностью советом директоров должна осуществляться оценка рыночной стоимости закладываемого имущества (ст. 77 Федерального закона «Об акционерных обществах» от 26 декабря 1995 г. N 208-ФЗ, в ред. от 24 февраля 2004 г.).

При ипотеке государственного и муниципального имущества осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества независимым оценщиком (ст. 9 Закона «Об ипотеке» и ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ, в ред. от 27 февраля 2003 г.), и при отсутствии такой оценки договор ипотеки может быть признан ничтожной сделкой.

Помимо этого, сделка может быть признана кабальной.

Иногда в договоре стороны указывают несколько оценок предмета ипотеки: например, стоимость по оценке БТИ, стоимость по оценке совета директоров залогодателя и стоимость по оценке сторон. В связи с этим одно время существовала практика признания договора незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки. На наш взгляд, такая практика не совсем верна — необходимо принимать во внимание только оценку по соглашению сторон, остальные сведения указываются справочно. Сейчас практика признания таких договоров незаключенными меняется, но тем не менее в договоре лучше указывать только одну оценку — по соглашению сторон.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В п. 43 Постановления Пленумов N 6/8 указано, что, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Заметим, что, несмотря на это указание, регистрирующие органы обычно требуют указывать все условия обеспечиваемого обязательства.

В соответствии со ст. 50 Закона «Об ипотеке» при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, из самой статьи следует, что при таком расхождении договор ипотеки не считается незаключенным, а единственный риск, который из этого вытекает, — это то, что будет признано, что ипотекой обеспечивается обязательство не в полном объеме, а в том объеме, который указан в договоре ипотеки. Но надо заметить, что судебная практика иногда очень интересно трактует те или иные вопросы.

Судом апелляционной инстанции было отказано во взыскании с заемщика задолженности по возврату кредита и процентов за пользование кредитом, а также обращении взыскания на объект недвижимости, заложенный третьим лицом согласно договору залога (ипотеки). Подтверждая Постановление апелляции, ФАС указал: апелляционная инстанция правомерно отказала Банку в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пунктом 4 ст. 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

Таким образом, указания в договоре залога о содержании, объеме и сроке исполнения обеспечиваемого обязательства, определенных основным договором, должны полностью соответствовать этому договору.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Соглашением об открытии кредитной линии установлен срок погашения выданного кредита — 14.03.2002. Аналогичное указание содержится в договоре залога (ипотеки) со ссылкой на соглашение об открытии кредитной линии.

Дополнительным соглашением от 14.03.2002 N 1 к соглашению об открытии кредитной линии Банк и Общество продлили срок погашения кредита до 13.09.2002. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

Между тем в деле не имеется и сторонами не представлено доказательств того, что Банк и залогодатель в установленном законом порядке (ст. ст. 452, 339 ГК РФ) внесли в договор залога (ипотеки) соответствующие изменения, касающиеся установления нового срока исполнения обязательств по кредитному соглашению и указания на дополнительное соглашение от 14.03.2002 N 1 к этому соглашению.

С учетом изложенного следует признать, что Банком заявлено требование об обращении взыскания на заложенное залогодателем имущество по обязательствам заемщика, не обеспеченным залогом (Постановление ФАС СЗО от 12 мая 2003 г. N А56-25885/02).

Таким образом, суд сделал интересный вывод: отказав в обращении взыскания на предмет ипотеки вообще, он не признал, что обязательство обеспечено в размере, указанном в договоре ипотеки, и не признал договор ипотеки незаключенным, но счел, по-видимому, что договор ипотеки прекратился с изменением размера обеспечиваемого обязательства по аналогии с тем, как прекращается договор поручительства.

Еще один интересный вопрос, который возникает при ипотеке: а могут ли одним договором ипотеки обеспечиваться обязательства заемщика по нескольким договорам или вообще обязательства нескольких разных заемщиков по нескольким кредитным договорам?

Действующее законодательство не содержит запрета на обеспечение по одному договору ипотеки обязательств, возникших из нескольких договоров.

Тем не менее имеется Постановление ФАС СЗО, которым было признано, что при обеспечении ипотекой обязательств по нескольким траншам из одного договора должны заключаться договоры последующей ипотеки.

Органами государственной регистрации было отказано в регистрации договора ипотеки, заключенного в обеспечение исполнения нескольких самостоятельных кредитных обязательств: договора о предоставлении кредитной линии и Генерального соглашения об открытии рамочной кредитной линии, в рамках которого заключены два кредитных договора. Регистрирующие органы руководствовались тем, что исходя из буквального толкования ст. 2, п. 4 ст. 9 и п. 1 ст. 43 Закона «Об ипотеке» ипотека может быть установлена в обеспечение только одного основного обязательства, вытекающего из договора. В обеспечение иного обязательства устанавливается последующая ипотека, для которой определена аналогичная процедура регистрации, и, таким образом, должны заключаться несколько договоров ипотеки в порядке последующей ипотеки.

Данный отказ был обжалован в арбитражный суд.

Судебными актами признана правомерность отказа в регистрации.

Судами, в частности, было отмечено, что установление ипотеки в обеспечение исполнения только одного основного обязательства, вытекающего из договора, предполагает возможность действительно реального обеспечения исполнения основного обязательства независимо от неисполнения других обязательств, вытекающих из других договоров.

Но ВАС РФ занимает по этому вопросу иную позицию — в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2002 г. N 1925/00 указано, что «Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» каких-либо запретов на установление ипотеки в обеспечение нескольких обязательств по заключенным сторонами кредитным договорам одним договором о залоге не содержит.

Залогодержатель и залогодатель заключили один договор о залоге недвижимого имущества в обеспечение трех кредитных договоров. Указанный договор закону не противоречит, нотариально удостоверен и зарегистрирован. Поэтому ответчик необоснованно отказал в его государственной регистрации, ссылаясь на необходимость заключения договора об ипотеке по каждой кредитной сделке».

При этом для действительности договора ипотеки не имеет значения, обеспечиваются ли ипотекой обязательства по договору одного лица или нескольких лиц.

Вместе с тем обеспечение одним договором ипотеки обязательств нескольких лиц невыгодно банку и влечет следующие риски:

1) риск отказа в нотариальном удостоверении и/или государственной регистрации договора ипотеки на том основании, что данная ипотека должна оформляться двумя договорами, как предшествующая и последующая ипотека. Данный отказ может быть обжалован в судебном порядке, но тем не менее обжалование отказа займет срок от нескольких месяцев до нескольких лет и значительно затянет регистрацию договора ипотеки и выдачу кредита;

2) при обращении взыскания на предмет ипотеки с торгов по обязательствам одного из лиц в соответствии со ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также если его реализация оказалась невозможной. Таким образом, обращение взыскания на предмет ипотеки по одному из обеспечиваемых обязательств повлечет прекращение ипотеки. При этом банк будет обязан вернуть денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований, во исполнение которых было обращено взыскание на предмет ипотеки. В случае удержания банком денежных средств по остальным обязательствам, которые обеспечивались данной ипотекой, эти денежные средства с процентами за пользование чужими денежными средствами могут быть истребованы залогодателем. В этом случае банк может подать иск о досрочном истребовании кредита от остальных должников по обеспечиваемым ипотекой обязательствам, но существует высокий риск отказа в удовлетворении данного иска на том основании, что данные лица какие-либо обязательства перед банком не нарушали, а ухудшение обеспечения произошло по обстоятельствам, за которые данное лицо не отвечало и, более того, наступление которых зависело от воли банка. Таким образом, остальные обязательства, указанные в договоре ипотеки, не будут обеспечены. Соответственно при необходимости обеспечить ипотекой обязательства нескольких лиц должно заключаться несколько договоров ипотеки.

Таким образом, могут быть обеспечены одним договором ипотеки обязательства одного заемщика из нескольких договоров ипотеки. Но это только в том случае, если все эти договоры изначально включены в договор ипотеки. Если же изначально в договор ипотеки включен, например, один кредитный договор, а второй стороны пытаются внести в договор ипотеки позже, оформив его в качестве дополнительного соглашения к договору ипотеки, то регистрирующие органы, на наш взгляд, справедливо отказывают в регистрации таких дополнительных соглашений, требуя их оформления в виде последующей ипотеки, т. к. обеспечиваемые ею новые обязательства не имеют никакого отношения к существующему обязательству, обеспеченному первоначальной ипотекой.

Иногда регистрирующие органы считают, что необходимо представить доказательства возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой, и что самого договора, из которого возникли эти обязательства, недостаточно, надо предоставить и доказательства исполнения залогодержателем своих обязательств по этому договору.

Органами государственной регистрации было отказано в регистрации договора ипотеки на том основании, что для государственной регистрации ипотеки заявителями не был представлен документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, то есть документ, подтверждающий фактическое предоставление заемщику кредита по кредитному договору, что явилось нарушением п. 2 ст. 20 Закона «Об ипотеке».

В качестве такого документа был представлен непосредственно кредитный договор, исполнение обязательств по которому обеспечивается ипотекой. Однако вышеназванный документ, по мнению регистрирующего органа, не свидетельствовал о возникновении обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По изложенным основаниям заявителям было отказано в государственной регистрации ипотеки по представленному договору залога.

Данный отказ был обжалован в арбитражный суд.

Решением суда отказ в государственной регистрации ипотеки был признан незаконным.

По мнению суда, кредитный договор в силу ст. ст. 432, 819 — 821 ГК РФ является действительным, и, следовательно, предъявление текста данного договора служит достаточным доказательством возникновения обеспеченного ипотекой обязательства.

Постановлением апелляционной инстанции решение было отменено, но кассационная инстанция отменила постановление апелляции и оставила в силе решение первой инстанции, указав, что в комплект документов, переданных на регистрацию, входил экземпляр кредитного договора, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор залога.

ВАС РФ отказал в принесении протеста в связи с отсутствием оснований.

Обычной банковской практикой является выдача кредита после государственной регистрации договора ипотеки — действительно, в ином случае недобросовестный заемщик может отказаться регистрировать договор, а пока дело о понуждении его к регистрации может рассматриваться весьма долго, в результате банковский кредит становится необеспеченным. Если исходить из логики регистрирующего органа в данном деле, то получается, что кредит должен быть полностью выдан до момента регистрации договора ипотеки. Суды, признавшие отказ незаконным, на наш взгляд, правильно признали, что доказательством возникновения обязательства является договор — ведь надо различать возникновение обязательства и его исполнение, а моменты возникновения и исполнения могут различаться.

Уступка прав по договору ипотеки

Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать свои права другому лицу:

по договору об ипотеке;

по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится на место прежнего залогодержателя по этому договору.

Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

Если доказано иное, т. е. что уступка прав по договору об ипотеке не означает уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству, то такой договор уступки должен признаваться ничтожной сделкой, поскольку ипотека является акцессорным обязательством, которое не может существовать отдельно от основного обязательства и соответственно права по которому не могут уступаться отдельно от уступки прав по основному обязательству.

Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по основному обязательству, переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место прежнего залогодержателя по договору об ипотеке. Если же при переходе прав по основному обязательству права по договору ипотеки не перейдут к новому кредитору, то ипотека прекратится.

К отношениям между лицом, которому уступаются права, и залогодержателем применяются нормы ст. ст. 382, 384 — 386, 388 и 390 ГК РФ о передаче прав кредитора путем уступки требования.

Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству, права из которых удостоверены закладной, не допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

В судебной практике имелось следующее дело. Одним договором ипотеки были обеспечены права по двум кредитным договорам с разным сроком возврата. По одному из этих кредитных договоров были уступлены права третьему лицу. Впоследствии по одному из кредитных договоров возникли основания для обращения взыскания, по другому — не возникли. В данном случае суд признал, что должна применяться аналогия с последующей ипотекой и что второй кредитор имеет право участвовать в обращении взыскания. Но впоследствии денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, не хватило для удовлетворения требований обоих кредиторов. Но тут суд счел, что прибегнуть к правилам о последующей ипотеке нельзя, поскольку ипотека возникла одновременно в отношении обоих обязательств. Руководствуясь принципом справедливости, суд решил разделить деньги пропорционально между обоими кредиторами.

1. Ипотека прекращается на основании п. 1 ст. 352 ГК РФ:

— с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

— по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных п. 3 ст. 343 настоящего Кодекса;

— в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 настоящего Кодекса;

— в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной (п. 4 ст. 350).

2. Если залогодержатель по соглашению с залогодателем приобретет имущество по начальной продажной цене после признания торгов несостоявшимися или не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися (ст. 58 Закона «Об ипотеке»).

3. В случаях, когда имущество, являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (ст. 354 ГК РФ, ст. 42 Закона «Об ипотеке»).

4. В случае удовлетворения требования залогодержателя за счет предмета ипотеки без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога — совпадением в одном лице залогодателя и залогодержателя (ст. ст. 349 и 413 ГК РФ).

5. По соглашению сторон (ст. 450 ГК РФ).

6. Отступным (ст. 409 ГК РФ).

7. Новацией (ст. 414 ГК РФ).

8. В случае уступки прав по обеспечиваемому ипотекой обязательству без одновременной уступки прав по договору ипотеки.

Интересен вопрос о продаже имущества с публичных торгов — ведь по Закону «Об ипотеке» предмет ипотеки может быть продан как с публичных торгов, так и с аукциона, и получается, что при продаже с аукциона ипотека не прекращается.

В случае же, если имущество продано не с торгов, казалось бы, очевидно, что ипотека не прекращается. В соответствии со ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Заметим, кстати, что данная статья не содержит оговорки «за исключением случая продажи с публичных торгов» или аналогичной оговорки, в связи с чем получается противоречие между 352 и 353 статьями — в соответствии со ст. 353 получается, что залог сохраняется и при продаже с торгов, хотя это не так — судебная практика исходит из ст. 352 ГК РФ.

Но судебная практика толкует вопрос о прекращении ипотеки совсем уж интересно. В нижеприведенном деле имущество, обремененное ипотекой, было продано с торгов в порядке исполнительного производства по долгам перед третьим лицом. Мы не будем тут рассматривать вопрос о нарушении прав залогодержателя в процессе исполнительного производства — это тема для отдельной статьи. Интересно основание прекращения ипотеки в данном случае: суд счел ипотеку прекратившейся не на том основании, что имущество было продано с торгов.

Постановление ФАС МО от 3 апреля 2003 г. N КГ-А40/1592-03.

Предприниматель является добросовестным приобретателем спорного недвижимого имущества. Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, при проведении торгов Федеральным долговым центром помещение, принадлежащее предыдущему собственнику, было продано в счет уплаты его долгов по другим обязательствам. Спорное помещение было приобретено в собственность предпринимателем по договору купли-продажи с центром не в качестве предмета залога, а в качестве полноценного необремененного имущества, иначе цена последнего была бы иной.

При таких обстоятельствах выводы суда об отсутствии оснований процессуального правопреемства, о котором заявил истец, являются верными.

Статья 38 Закона «Об ипотеке» не может быть применена в данном случае в связи с тем, что, как указано выше, добросовестному предпринимателю спорное помещение было продано не как предмет залога. Судебный акт, устанавливающий правомерность возникновения права собственности данного предпринимателя на спорное помещение, вступил в законную силу, не обжалован и не отменен.

В данном деле сделаны выводы: во-первых, о том, что приобретатель недвижимого имущества, несмотря на публичность сведений ЕГРП, может не знать о наличии обременения в виде ипотеки, и, во-вторых, что продажа имущества в любом случае прекращает ипотеку. Данные выводы не соответствуют ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ст. 353 ГК РФ.

Прекращение ипотеки подлежит государственной регистрации (ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 25 Закона «Об ипотеке).