Долевое участие в строительстве договор займа

Долевое участие в строительстве договор займа

Суть схемы в следующем. Застройщик и гражданин заключают предварительный договор купли-продажи квартиры (в еще не построенном доме). Гражданин передает по договору займа застройщику денежные средства, застройщик в подтверждение займа передает гражданину вексель. Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, застройщик и гражданин заключают соглашение о зачете взаимных требований, то есть в счет долга по договору займа, застройщик передает гражданину квартиру.

Понятно, что суть отношений заключается в финансировании гражданином строительства многоквартирного жилого дома с целью получения в нем жилого помещения, в привлечении застройщиком для целей строительства дома денежных средств, но оформляются отношения не договором участия в долевом строительстве, а посредством займов и предварительного договора.

Судебная практика

Суд пришел к выводу о том, что целью заключения сторонами договора займа, выдачи векселя, а также подписания предварительного договора купли-продажи являлось выполнение ответчиком работы, завершающейся передачей потребителю (дольщику) созданного результата — квартиры в многоквартирном доме и зачет задолженности (предоставления займа и выдачи векселя) в счет оплаты передаваемой истцу квартиры в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры, приобретаемой им для личных нужд. Учитывая привлечение денежных средств потребителя для строительства многоквартирного дома с указанной целью, суд признал, что в сложившейся ситуации, по существу, между потребителем и ЗАО имели место правоотношения по участию в долевом строительстве. (см. подробнее п. 7 Обзора практики ВС РФ, посвященному участию в долевом строительстве ).

Использование вексельно-заемной схемы привлечения денежных средств для строительства жилого дома и предоставления гражданину квартиры нарушает права гражданина как потребителя, а также требования Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Долевое строительство под видом купли-продажи: позиция ВАС РФ

Сейчас достаточно остро стоит проблема « обманутых дольщиков» — граждан , которые вкладывают свои денежные средства в строительство многоквартирных домов , но по тем или иным причинам в итоге не могут получить положенное им жилье. Государство в последние годы принимает множество законодательных мер , направленных на решение их проблем и повышение безопасности такого рода инвестиций в целом. Начиная от обязательного страхования ответственности застройщиков , и заканчивая ужесточением их ответственности.

В 2010 году был введен четкий запрет на привлечение денежных средств для такого строительства способами и лицами , непредусмотренными в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ « Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ( далее — Закон). Основным способом является заключенный с застройщиком договор участия в долевом строительстве. Также схожую по природе деятельность имеют право осуществлять эмитенты жилищных сертификатов , жилищно-строительные или жилищные накопительные кооперативы.

Тем не менее , денежные средства граждан зачастую в обход данных правил привлекаются под прикрытием различного рода предварительных договоров долевого строительства , предварительных договоров купли-продажи , а также договоров займа. Кроме того , подобные схемы используют не только застройщики , но и различного рода посредники ( соинвесторы , подрядчики), которые в принципе согласно Закону не вправе привлекать денежные средства граждан для строительства жилья.

В середине июля было опубликовано Постановление Президиума ВАС РФ от 13 мая 2014 г. № 19318/13 , в котором рассмотрен один из таких случаев. Общество было привлечено к административной ответственности за нарушение Закона. Однако прежде чем дело дошло до надзорной инстанции , все нижестоящие суды ошибочно заняли сторону нарушителя. Несмотря на то , что по схожим вопросам практика арбитражных судов достаточно однородна , в данной ситуации их смутил тот факт , что на момент привлечения денежных средств гражданина , многоквартирный дом уже был полностью построен. Почему данные судебные акты все же были отменены , рассмотрим в данном материале.

Фабула дела

Обществом на основании предварительного договора купли-продажи привлечены денежные средства гражданина на строительство многоквартирного дома. Согласно договору , впоследствии у гражданина должно было возникнуть право собственности на жилое помещение в указанном доме. На момент заключения договора и привлечения средств , дом не был введен в эксплуатацию.

В отношении общества Комитетом города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства ( далее — Комитет) проведена проверка соблюдения требований Закона. По итогам проверки Комитет пришел к выводу , что общество нарушило Закон , так как не является застройщиком , и привлекло денежные средства непредусмотренным Законом способом.

Общество привлечено к административной ответственности ( штраф 500 тыс. руб.) по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ. Не согласившись с этим , общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об оспаривании постановления Комитета.

Спорные нормы

Часть 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает административную ответственность за привлечение денежных средств граждан для долевого строительства жилья лицом , не имеющим на это право , а также за привлечение таких средств с нарушением законодательства о долевом строительстве. При этом необходимыми условиями привлечения к ответственности являются следующие обстоятельства:

  • привлечение денежных средств направлено на возникновение впоследствии у гражданина права собственности на жилье;
  • жилье на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности.

Штраф для юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн руб.

Таким образом , данная статья устанавливает ответственность за нарушение положений ч. 2 ст. 1, ч. 1-2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона.

Первая , апелляционная и кассационная инстанции

Как отметил суд первой инстанции , по условиям заключенного между обществом и гражданином предварительного договора купли-продажи у последнего не возникает права собственности на квартиру. Данный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество , а затем заключить основной договор купли-продажи.

При этом денежные средства , перечисленные обществу гражданином — являются мерой обеспечения исполнения обязательства по заключению основного договора купли-продажи. Суд отметил , что этот гарантийный взнос не становится собственностью общества , что прямо оговорено в предварительном договоре — он подлежит возврату в течение пяти банковских дней с момента подписания сторонами основного договора купли-продажи.

Помимо этого , суд подчеркнул , что гарантийный взнос гражданина , как и гарантийные взносы , перечисленные другими физическими лицами , находится на счете общества. Он не был и не мог быть привлечен на строительство квартир , так как на момент заключения предварительного договора дом уже был построен , за счет средств соинвесторов , а не физических лиц.

Так , одним из соинвесторов в строительстве дома являлось само общество. На момент подписания предварительного договора купли-продажи с гражданином , оно полностью профинансировало построенный объект и не занималось привлечением денежных средств для долевого строительства ( решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 апреля 2013 г. по делу № А40-6078/2013).

Суд апелляционной инстанции в свою очередь также подчеркнул , что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи заключен на основании ст. 429 ГК РФ в отношении уже построенного объекта недвижимости , и не предусматривает возникновения у гражданина права собственности на него. Договор участия в долевом строительства , напротив , должен иметь цель создания объекта недвижимости за счет средств гражданина и предполагает возникновение у него права собственности.

По мнению апелляционного суда , в связи с этим общество не может нести ответственность за нарушение законодательства о долевом строительстве ( постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2013 г. по делу № А40-6078/13). Суд кассационной инстанции выводы нижестоящих судов поддержал ( постановление ФАС Московского округа от 30 октября 2013 г. по делу № А40-6078/13-2-35).

Позиция Президиума ВАС РФ

Прежде всего , Президиум ВАС РФ отметил , что согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, положения Закона являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. То есть привлечение средств граждан , связанное с возникновением у них права собственности на жилье , которое на момент привлечения средств не введено в эксплуатацию , допускается только способами , указанными в ч. 2 ст. 1 Закона. Это выпуск жилищных сертификатов , договор участия в долевом строительстве и соответствующая деятельность жилищно-строительных или жилищных накопительных кооперативов.

При этом привлекать средства для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств , после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилье в таком доме , может только застройщик на основании договора участия в долевом строительстве ( ч. 2 ст. 3 Закона). Лица , привлекающие средства граждан с нарушением данных положений подлежат административной ответственности ( ч. 2.1 и ч. 2.2 ст. 1 Закона).

Общество , не являясь застройщиком , заключило предварительный договор купли-продажи до ввода объекта в эксплуатацию. Также оно привлекло денежные средства гражданина с целью приобретения им в будущем права собственности на квартиру. По мнению суда , с учетом существа отношений видно , что квартира приобретается физическим лицом для личных , семейных , домашних , бытовых и иных нужд.

Суд отметил , что поскольку целью Закона , в том числе , является защита прав граждан , приобретающих квартиры в многоквартирных домах , то его действие должно распространяться на все отношения , возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами. В связи с тем , что общество привлекло денежные средства гражданина , не являясь при этом застройщиком и способом , который не предусмотрен Законом , оно привлечено к ответственности обоснованно.

Иными словам , в отличие от нижестоящих судов , для Президиума ВАС РФ ключевым стал вопрос о том , что жилье не введено в эксплуатацию и в дальнейшем планировался переход права собственности на него к гражданину ( а не степень готовности объекта на момент привлечения средств и за чей счет он формально был построен). В связи с этим он сделал вывод , что налицо отношения по привлечению средств для долевого строительства и нарушение положений Закона.

Ключевые выводы , которые вытекают из данного дела:

  • Денежные средства граждан могут привлекаться с целью приобретения ими права собственности на жилье в многоквартирном доме , который на момент привлечения средств не введен в эксплуатацию , только способами , указанными в Законе.
  • Для привлечения средств на указанные цели юридическое лицо должно быть либо застройщиком , либо эмитентом жилищного сертификата , либо жилищно-строительным или жилищным накопительным кооперативом.
  • Привлечение денежных средств граждан на соответствующие цели иными лицами или способами влечет административную ответственность за нарушение Закона.
  • Привлечение средств на соответствующие цели под прикрытием договоров других видов незаконно , так как существо отношений все равно — долевое строительство.
  • Закон применяется даже если не введенный в эксплуатацию многоквартирный дом на момент привлечения денежных средств граждан уже был полностью построен.

Схожие дела

Данный случай необычен , потому что дом был построен за счет соинвесторов , и средства граждан были привлечены на этапе , когда работы по объекту уже завершены. Обычно арбитражными судами рассматриваются дела , когда напротив , застройщиком или другим лицом еще не получено разрешение на строительство. Именно поэтому так распространено привлечение денежных средств граждан под « маскировкой» различных предварительных договоров , которые не требуют государственной регистрации.

Наиболее распространенным для этих целей являются различные вариации договора займа. Одновременно с ним может заключаться предварительный договор долевого строительства , в котором закрепляется намерение сторон в будущем заключить основной договор долевого строительства. При этом оговаривается , что заем может быть погашен путем зачета суммы займа в счет оплаты по договору долевого строительстве.

Иногда заключается только договор займа , а впоследствии застройщик планирует заключить с гражданином договор уступки права собственности. Тем не менее , суть принципиально не меняется. В таких ситуациях лица , привлекавшие денежные средства , подвергаются административному наказанию со стороны уполномоченных органов субъектов РФ по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.

Арбитражные суды такую позицию в основном поддерживают. Оценивая цели сделок , их условия и порядок реализации , одновременность и суммы сделок , суды отмечают , что фактически имеют место отношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома. Поскольку такое привлечение связано с последующим возникновением у гражданина права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме , застройщик должен соблюсти следующие условия:

  • иметь разрешение на строительство , опубликовать проектную документацию , осуществить государственную регистрацию соответствующего права на земельный участок ( ч. 1 ст. 3 Закона);
  • иметь договор участия в долевом строительстве , заключенный в письменной форме и прошедший государственную регистрацию ( ч. 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Закона).

Если организацией данные требования не выполнены , то судами делается вывод о том , что она не имела права привлекать денежные средства граждан ( см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 мая 2014 г. по делу № А56-58907/2013; постановление ФАС Московского округа от 4 декабря 2013 г. № Ф05-13229/2013 по делу № А41-4255/13).

Аналогичные схемы также существуют с применением предварительного договора долевого строительства или предварительного договора купли-продажи с использованием обеспечительного платежа. Тем не менее , результаты те же — застройщики и инвесторы привлекаются уполномоченными органами к административной ответственности. Арбитражные суды данную позицию поддерживают с использованием аналогичных аргументов ( см. постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2013 г. по делу № А40-150591/12-120-1547; постановление ФАС Московского округа от 4 июня 2014 г. № Ф05-4449/2014 по делу № А41-49083/13).

«Действующее законодательство предусматривает возможность привлечения денежных средств на участие в долевом строительстве только после заключения договора на участие в долевом строительстве. Между тем , общество привлекло денежные средства для строительства не на основании договора об участии в долевом строительстве , а на основании предварительного договора , чем нарушило положения Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ», — отмечается в одном из постановлений.

Таким образом , практика рассмотрения подобных дел арбитражными судами , как правило , находится на стороне уполномоченных государственных органов и интересов граждан. Попытки вместо договора участия в долевом строительстве спрятаться за другими договорами в основном не работают , так как арбитражные суды оценивают не столько формальную сторону вопроса , сколько характер и конечные цели правоотношений. Рассмотренным выше Постановлением , Президиум ВАС РФ закрыл еще один пробел в данной области. Тем не менее , очевидно , что подобные схемы никуда не денутся , и пресекать их необходимо не только административными методами , но и путем информирования граждан о противозаконности таких сделок и возможных рисках.

Документы по теме:

Новости по теме:

Материалы по теме:

27 января 2014
7 проблем обманутых дольщиков
С каждым годом растет количество судебных дел по жалобам обманутых дольщиков. Сегодня их число составляет более 20 тыс. Обобщив судебную практику последних лет , Верховный Суд Р. Ф. выделил самые актуальные вопросы нарушения прав граждан-участников долевого строительства. Наиболее важные из них представлены в нашем материале.

9 января 2014
Долевое строительство жилья: как не стать обманутым дольщиком
С 1 января 2014 года вступил в силу целый ряд изменений , касающихся долевого строительства жилья. Чем вызван такой интерес к данной проблеме , мы попытались разобраться в следующей статье.

17 октября 2013
Cпособы защиты участников долевого строительства
Долевое строительство многоквартирных домов с 2004 года регулируется специальным законом , который постоянно совершенствуется. Однако участники долевого строительства по-прежнему не застрахованы от недобросовестности застройщика полностью. О том , зачем вводятся реестры недобросовестных застройщиков и «обманутых дольщиков», какие механизмы защиты граждан используются в различных регионах нашей страны , как проверить застройщика и что следует предпринять , если стройка затягивается , читайте в нашем материале.

Долевое участие в строительстве договор займа

Деятельность суда

Приемная суда

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело-33-3259-2010 г. Судья Рыбалко В.И.

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 сентября 2010 года г. Ульяновск

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Шлотгауэр Л.Л.,

судей Нестеровой Е.Б., Аладина П.К.,

при секретаре Бутузовой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе ООО «Силен» на решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06 августа 2010 года, по которому постановлено:

Исковые требования Сафоновой Т*** Н*** удовлетворить.

Признать ничтожным договор займа на сумму 1 830 000 руб., заключенный 27 мая 2009 года между Сафоновой Т*** Н*** и обществом с ограниченной ответственностью «Силен».

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Силен» в пользу Сафоновой Т*** Н*** денежные средства в сумме 1 830 000 руб., проценты за незаконное пользование чужими денежными средствами за период с 27 мая 2009 года по 06 августа 2010 года в размере 172 159 руб. 79 коп., взыскать расходы на составление искового заявления в размере 800 руб., расходы на оплату государственной пошлины в размере 2000 руб., а всего денежные средства в сумме 2 004 959 (два миллиона четыре тысячи девятьсот пятьдесят девять) руб.79 коп

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Силен» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 16 210 руб. 80 коп.

Заслушав доклад судьи Нестеровой Е.Б., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А :

Сафонова Т. Н. обратилась в суд с измененными в ходе рассмотрения дела исковыми требованиями к ООО «Силен» о признании договора недействительным, взыскании денежных средств, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.05.2009 между ней и ООО «Силен» был заключен договор о намерениях, по условиям которого ООО «Силен» выразил намерение осуществить строительство жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска и оформить с истицей договор инвестирования строительства (долевого участия в строительстве) двухкомнатной квартиры № *** площадью 87,25 кв.м в указанном жилом доме.

Вместо договора долевого участия в строительстве выбранной и согласованной квартиры ответчик настоял на оформлении договора займа денежных средств с последующим зачетом указанных средств по договору долевого участия в строительстве (п. 5 договора о намерениях).

В соответствии с условиями договора о намерениях от 27.05.2009 (п. 5) в этот же день между истицей и ответчиком был заключен договор займа на сумму 1 830 000 руб. В соответствии с п. 1.1. договора займа ответчик обязался выплатить истице проценты за пользование заемными средствами в размере 8% годовых. Договор займа являлся целевым. В п. 2.6. договора займа были предусмотрены условия о досрочном расчете.

В подтверждение факта передачи ответчику денежных средств истице была выдана квитанция к приходно-кассовому ордеру № *** от 27.05.2009 на сумму 1 830 000 руб.

Поскольку ответчиком были нарушены определенные сторонами сроки оформления проектно-сметной документации на объект строительства, земельно-правовой и разрешительной документации, и отказом ответчика от заключения в июле 2009 г. договора долевого участия в строительстве жилого дома по 2 пер. ***, истица неоднократно в устном порядке обращалась к генеральному директору ООО «Силен» с заявлениями о расторжении договора займа и возврате денежных средств и процентов по договору.

В окончательном виде Сафонова Т. Н. просила суд признать недействительным договор займа от 27.05.2009, применить последствия недействительности ничтожной сделки и взыскать с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами.

Судом постановлено вышеприведенное решение.

В кассационной жалобе ООО «Силен» просит отменить решение суда и постановить по делу новое решение, которым в удовлетворении иска отказать. Суд, принимая решение, не учел, что договор займа являлся целевым и был заключен на определенный срок, который на момент предъявления иска не истек. Полученные по данному договору деньги были использованы для нужд предприятия, и определить, на какие именно цели они были использованы, невозможно. Договор о намерениях от 27.05.2009 года предполагал определенные обязательства сторон в будущем. Не согласен автор жалобы с выводом суда о том, что предоставленные Сафоновой Т.Н. по договору займа денежные средства были фактическим привлечением средств долевого участия в строительстве, поскольку в договоре займа и договоре о намерениях указаны разные суммы. В договоре о намерениях обозначены лишь намерения сторон о возможности зачета денежных средств стороны-2, привлеченных по договорам займа, в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве. ООО «Силен» приглашало Сафонову Т.Н. оформить договор долевого участия в строительстве конкретного объекта недвижимости, отчего истица в ходе рассмотрения дела необоснованно отказалась. Оснований для взыскания с ООО «Силен» заемных средств, срок выплаты которых определен договором 31.12.2010 года, не имелось.

Проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав пояснения Сафоновой Т.Н. и ее представителя Чащиной И.В., возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Коллегия рассматривает дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

В соответствии со ст. 347 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, 27.05.2010 между Сафоновой Т.Н. (займодавец) и ООО «Силен» (заемщик) заключен договор займа на сумму 1 830 000 руб. под 8% годовых. Срок возврата заемных средств и процентов по договору определен — 31.12.2010.

Согласно квитанции к приходно-кассовому ордеру № *** от 27.05.2009 Сафонова Т. Н. внесла в кассу ООО «Силен» денежные средства по договору займа в сумме 1 830 000 руб. Данный факт ответчиком в судебном заседании не оспаривался.

В этот же день, 27.05.2010 между Сафоновой Т. Н. и ООО «Силен» заключен договор о намерениях, по условиям которого ООО «Силен» заявило о намерении в будущем осуществить строительство жилого дома со встроенными помещениями административного назначения юго-западнее жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска.

Как следует из содержания данного договора, Сафонова Т. Н. заявила о намерении в будущем инвестировать строительство жилого дома со встроенными помещениями административного назначения юго-западнее жилого дома № *** по 2-му пер. *** в Ленинском районе г. Ульяновска ориентировочной площадью 87,25 кв. м., соответствующей площади двухкомнатной квартиры № *** (номер предварительный), расположенной на четвертом этаже указанного жилого дома, включающей площадь помещений вспомогательного характера, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в жилом помещении, в т.ч. площадь лоджий и балконов — с коэффицинетом (согласно проектно-сметной документации).

Объем инвестирования указанной жилой площади составит ориентировочно 3 839 000 руб.

По договоренности сторон денежные средства, переданные Сафоновой Т. Н. ООО «Силен» по договорам займа, могут быть зачтены в качестве оплаты по договору долевого участия за ориентировочно 87,25 кв. метров жилья соответствующей площади 2-комнатной квартиры № *** (номер предварительный), расположенной на четвертом этаже указанного жилого дома в проектируемом жилом доме — с момента заключения такого договора долевого участия. С этого же момента прекращаются все обязательства по заключенным ранее договорам займа.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона № 214 от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно ст. 3 вышеуказанного Федерального закона застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка (часть первая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 №111-ФЗ).

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (в ред. Федерального закона от 18.07.2006 № 111-ФЗ).

Исходя из установленных по делу обстоятельств, на основании тщательного анализа законодательства, регулирующего порядок и основания привлечения денежных средств участников долевого строительства для инвестирования строительства жилых многоквартирных домов, суд пришел к объективному выводу о том, что отношений, связанных с займом денежных средств, между сторонами не возникло.

Истица обратилась к ответчику с целью долевого участия в строительстве жилого дома и получения по завершении строительства в собственность квартиры.

Ввиду отсутствия у ответчика на момент обращения истицы разрешения на строительства жилого дома (получено 21.04.2010) правоотношения между истицей и ответчиком были оформлены путем заключения одновременно договора о намерениях и договора займа. При этом, как следует из материалов дела, в договоре о намерениях предусмотрена возможность зачета заемных средств в счет оплаты по договору долевого участия в строительстве, который стороны намерены заключить.

Суд пришел к правильному выводу о том, что ответчиком не представлены доказательства того, что внесение истицей в ООО «Силен» денежных средств в сумме 1 830 000 руб. не связано с долевым участием в строительстве жилья, а является лишь правоотношением по временному привлечению денежных средств на возвратной основе.

Согласно ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Установив, что заключенный между истицей и ответчиком договор займа от 27.05.2009 на сумму 1 830 000 руб. является притворной сделкой, так как он был заключен с целью прикрыть другую сделку — договор долевого участия в строительстве жилого дома, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о признании недействительным договора займа от 27.05.2009, заключенного между Сафоновой Т. Н. и ООО «Силен», является обоснованным и подлежит удовлетворению.

В связи с этим суд правомерно применил последствия недействительности ничтожной сделки и постановил решение о взыскании с ООО «Силен» в пользу Сафоновой Т. Н. денежных средств в сумме 1 830 000 руб.

Правильным находит коллегия решение суда и в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, предусмотренных ст. 395 ГК РФ. Выводы суда в данной части основаны на нормах ГК РФ и материалах дела.

Доводы, приведенные ООО «Силен» в кассационной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.

Обстоятельства дела исследованы судом с достаточной полнотой, всем представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка. Материальное и процессуальное законодательство применено судом правильно.

В силу изложенного, решение суда является правильным и отмене по доводам кассационной жалобы не подлежит.

Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

Решение Ленинского районного суда г. Ульяновска от 06 августа 2010 года оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО «Силен» – без удовлетворения.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2008 г. N 17АП-2293/08 (ключевые темы: заемное обязательство — долевое участие — строительство — предварительный договор — недействительность сделки)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 18 апреля 2008 г. N 17АП-2293/08

18 апреля 2008 г.

Дело N А60-31782/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2008 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 апреля 2008 года

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хаснуллиной Т.Н.

судей Виноградовой Л.Ф. и Дюкина В.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ждановой И.Н.,

от истца, ООО «Эфес»: не явился,

от ответчика, ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП»: не явился,

от третьего лица, Управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области: не явился,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, ООО «Эфес»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 21 февраля 2008 года

по делу N А60-31782/2007,

принятое судьей Скуратовским М.Л.

по иску ООО «Эфес»

к ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП»

третье лицо: Управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области,

о признании договора займа недействительным и понуждении заключить договоры участия в долевом строительстве,

Общество с ограниченной ответственностью «Эфес» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании договора займа N 1С-Чк от 18.07.2007 г., заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «РИАЛ-СИ-ГРУП», притворным, ничтожным, применить правила, относящиеся к предварительному договору участия в долевом строительстве; понудить ответчика заключить договоры участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве на квартиры: N 3, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенную на 2 этаже , N 4, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 50,81 кв.м., расположенную на 2 этаже. N 5, состоящую из 2 комнат, общей проектной площадью 70,22 кв.м., расположенную на 3 этаже, N 7, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенную на 3 этаже, N 8, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 50,81 кв.м., расположенную на 3 этаже в строящемся жилом доме по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в г. Екатеринбурге (строительный адрес) с последующей регистрацией в Федеральной регистрационной службе. Третьим лицом, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, заявлено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области (л.д.6-9).

23.01.2008 истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил отказ от части исковых требований, просит признать договор займа N 1С-Чк от 18.07.2007, заключенный между ним и ответчиком, притворным, ничтожным и применить последствия недействительности сделки в виде односторонней реституции, обязав истца возвратить ответчику сумму, уплаченную по договору займа N 1С-Чк от 18.07.2007г. в размере 12084650 руб. Госпошлину по иску (30000 руб.) и расходы за юридические услуги представителя (100 000 руб.) просит взыскать с ответчика (л.д.74-75).

Решением суда от 21.02.2008 в удовлетворении иска в части признания договора займа N 1С.-Чк от 18.07.2007 недействительным по основанию, установленному п.2 ст.170 ГК РФ отказано. Производство по делу в части требования о понуждении ответчика заключить договоры участия в долевом строительстве и к государственной регистрации договоров долевого участия прекращено (л.д.128-133).

Истец с решением не согласен. По основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, просит решение отменить, иск удовлетворить.

Законность и обоснованность решения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьей 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 18.07.2007 между ООО «РИАЛ-СИ-ГРУП» (займодавец) и ООО «Эфес» (заемщик) подписан договор займа N 1С.-Чк, в соответствии с которым займодавец передает заемщику денежные средства в сумме 12 084 650 руб., а заемщик принимает эти денежные средства и обязуется возвратить в срок до 20.01.2008 с уплатой 40% годовых. Целью займа является оплата заемщиком работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома по ул. Чкалова-Громова-Бардина-Ямская в городе Екатеринбурге (л.д. 14-17).

По условиям договора (п.п.9,10) в случае заключения между сторонами договоров долевого участия на согласованные в пункте 11 договора объекты в строящемся жилом доме по улице Чкалова-Громова-Бардина,Ямская в городе Екатеринбурге (строительный адрес) и государственной регистрации этих договоров до 31.10.2007, договор займа считается беспроцентным.

Дополнительным соглашением от 20.07.2007 внесены изменения в договор займа N 1С.-Чк, в том числе квартира N 3, состоящая из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенная на 2 этаже, заменена на квартиру N 12, состоящую из 1 комнаты, общей проектной площадью 47,65 кв.м., расположенная на 4 этаже, и соответственно, договор долевого участия N 3 ЧК заменен на договор долевого участия N 12 Чк (л.д.83-84).

Во исполнение договора займа, займодавец перечислил на счет заемщика по платежным поручениям от 19.07.2007 N N 1,2 в общей сумме 10084650руб. и передал по акту от 20.07.2007 векселя Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации номиналом — 2 000 000 руб. (л.д.111-112,110).

18.07.2007 между сторонами подписаны договоры N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк долевого участия, общая стоимость квартир по которым, составляет сумма займа — 12 084 650 руб. (л.д.32-71).

Договоры участия в долевом строительстве N N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк являются незаключенным, поскольку не прошли государственную регистрацию (п. 3 ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Указывая на то, что государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве N N 12 Чк, 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк не проведена по вине ответчика, истец просит признать договор займа N 1С.-Чк ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, полагая, что договор займа является притворной сделкой, прикрывающей предварительный договор об участии в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, а если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Договор займа N 1С.-Чк не содержит ни одного из перечисленных основных элементов предварительного договора: договор займа и договоры долевого участия в строительстве подписывались сторонами в один день (18.07.2007). При этом договор займа уже содержит ссылки на договоры N 3 Чк (в соответствии с дополнительным соглашением 12 Чк), 4 Чк, 5 Чк, 7 Чк, 8 Чк.

Договор займа не содержит существенных условий договора участия в долевом строительстве. В договоре займа отсутствует условие о заключении в будущем договора участия в долевом строительстве.

Более того, договор займа реально исполнен займодавцем 20.07.2007. Следовательно, считается заключенным с этого момента в силу п.1 ст. 807 ГК РФ. Таким образом, договор займа не мог прикрывать предварительный договор участия в долевом строительстве.

При таких обстоятельствах отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска.

Договор займа N 1С. — Чк содержит все существенные условия договора займа: сумму займа, размер процентов, срок возврата, цель получения займа. Условие же о преобразовании договора займа из возмездного в беспроцентный в случае заключения договоров участия в долевом строительстве и их государственной регистрации, не противоречит действующему законодательству ( п. 2 ст. 157 ГК РФ).

Несостоятельна ссылка заявителя жалобы на содержащийся в мотивировочной части решения вывод суда о том, что подписание договора займа и прием денежных средств и векселя от займодавца является со стороны заемщика способом обойти ограничения на привлечение денежных средств участников долевого строительства, установленных ст.ст. 3, 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку сам по себе не подтверждает довод истца о притворности договора займа ( ст. 67 , 68 АПК РФ).

Выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в материалах дела документам и нормам гражданского законодательства.

В соответствие с п.5 ст. 170 АПК РФ резолютивная часть должна содержать выводы об удовлетворении или отказе в удовлетворении полностью или в части каждого из заявленных требований.

При отсутствии оснований для признания сделки недействительной, отсутствуют основания для применения последствий её недействительности, предусмотренные ст.167 ГК РФ.

Отказывая в удовлетворении иска в части признания договора займа недействительным, суд в резолютивной части решения не указал на результат рассмотрения требования о применении последствий недействительности сделки.

Нарушение норм процессуального права является основанием для изменения решения суда первой инстанции на основании п.4 ч.1 ст. 270 АПК РФ.

Госпошлина по апелляционной жалобе относится на истца, согласно ст. 110 АПК РФ.

На основании под п. 3 п.1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации 1000 руб. госпошлины по апелляционной жалобе, уплаченная истцом по платежному поручению N 513 от 11.03.2008, подлежит возврату из федерального бюджета.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110 , 176 , 258 , 268 , 269 , 270 , 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.02.2008 по делу N А60-31782/2007 изменить.

Изложить пункт 1 резолютивной части решения в следующей редакции: «В удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора займа N 2С.-Чк от 18.07.2007г. и применения последствий недействительности сделки отказать».

В остальной части решение оставить без изменения.

Обществу с ограниченной ответственностью «Эфес» возвратить из федерального бюджета 1000 (одну тысячу) рублей госпошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченную по платежному поручению N 513 от 11.03.2008.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Свердловской области.