Как купить квартиру чтобы она не делилась при разводе

Содержание статьи:

Как оформить недвижимость, чтобы не делить при разводе?

Большинство людей заключает браки по любви. Но со временем былые чувства могут перейти в привычку, а очень часто в неприязнь, а, то и частым конфликтам, и скандалам. Кто-то с этим мирится всю жизнь, кто-то решается на развод.

Зачастую бракоразводные процессы сопровождаются делением имущества супругов. Ведь согласно Семейному Кодексу, все имущество супругов, нажитое во время брака, делится пополам.

Нужно позаботиться заблаговременно, чтобы уменьшить или избежать этих длительных, неприятных и болезненных судебных процедур.

Не следует, вступая в брак, думать и настраиваться на плохое, но лучше быть грамотным реалистом.

Что нужно знать и как действовать?

Согласно статьям Семейного и Гражданского Кодексов, неделимым считается имущество, полученное в наследство, а также в результате договора дарения. При оформлении договора дарения уплачивается определенный размер государственной пошлины. Ее размер зависит от степени родства дарителя и обеспеченности жильем одариваемого. Но, именно эти два способа являются по сегодняшним законам гарантией того, что недвижимое имущество останется за вами.

Бывает так, что во время судебного процесса другой стороной предоставляют финансовые документы, подтверждающие, что во время совместного проживания, супругом или супругой было улучшено жилое состояние имеющегося жилья.

Так, вот в описанных выше случаях, недвижимость останется за вами, а компенсировать придется половину стоимости того же ремонта, например.

В случае если жилье было приобретено одним из супругов до брака, оно за ним и остается. Но возможны денежные компенсации, если будет в судебном порядке доказано, что за счет другой стороны было улучшено состояние жилого помещения.

Если же недвижимость приобретается во время брака, и разница между вносимыми долями за жилье у супругов значительная, это следует указать в договоре купли-продажи. Например, если родители жениха или невесты вносят крупную сумму на приобретение недвижимости, или кто-то из супругов имеет собственные средства нужно указать свои доли в договоре купли-продажи и нотариально заверить. Это повысит ваши шансы оставить за собой это недвижимое имущество.

Если недвижимость приобретается в кредит примерно то же самое. При этом если кто-то из родственников помогает супругам погашать задолженность перед банком, вносимые суммы тоже нужно фиксировать. Для этого достаточно расписок, которые лучше нотариально заверять, либо же чтобы при передаче денег это зафиксировало своими подписями 2 свидетеля. Можно привлечь в качестве свидетелей близких дому друзей.

Согласно последним изменениям, внесенным в Семейный Кодекс, совместным считается имущество и нажитое во время гражданского брака. Но здесь нужно в судебном порядке доказывать, что велось совместное хозяйство и прочие вещи.

Также следует знать, что если молодые люди прожили в официальном или гражданском браке менее трех лет, совместно нажитое имущество не делится пополам. Так как считается, что это очень короткий термин. Отступить от доли равенства при разделе имущества, и недвижимости в том числе, суд может также при наличии у супружеской пары детей.

Три хитрости, с помощью которых мужья при разводе оставляют жен без квартиры

О том, как прекрасный пол использует «бывших» для решения своего квартирного вопроса, написано уже немало. Но есть и обратная сторона вопроса. По мнению адвоката Олега Сухова , мужья своих бывших жен при разделе недвижимости обманывают ничуть ни реже . Причем можно даже выделить типичные «мужские» схемы обмана при разводе.

1. Переезд

Самым частым является пример, когда муж предлагает супруге продать квартиру, приобретенную ею до брака, чтобы переехать в новую с расширением жилплощади. Женщина, не думая, соглашается, а впоследствии узнает, что фактически отдала половину своей квартиры мужу. Жилье, приобретенное одним из супругов в период брака, пусть даже на его личные средства, считается совместной собственностью супругов и делится между ними пополам. В последующем доказать в суде, что за купленную недвижимость уплачены средства, вырученные от продажи личной квартиры супруги, очень сложно, практически невозможно. А с учетом того, что спорами о разделе недвижимости сопровождаются 40% разводов, риск потерять половину жилья очень велик .

2. Заем у друга

В одном из судебных дел, не желая делить с бывшей супругой квартиру, мужчина предоставил фальшивую расписку, выданную им якобы перед приобретением спорного жилья, о том, что денежные средства на покупку недвижимости он одолжил у знакомого. Последний, в свою очередь, подтвердил законность сделки и наличие займа. Поскольку долги при разделе совместно нажитого имущества супругов делятся пропорционально присужденным им долям, суд обязал бывшую жену «мошенника» вернуть ему половину займа по расписке.

— Проблема в рассматриваемом случае связана с несовершенством российского законодательства, – поясняет адвокат Олег Сухов. – Дело в том, что долги семьи подлежат обоюдному погашению независимо от того, подтверждено ли согласие второго супруга на их возникновение (например, на получение займа по расписке). Такая ситуация создает возможность не только для отъема собственности, но и на возложение любых несуществующих долгов на обманутого супруга».

3. А квартира — свекрови

Наиболее распространенный способ обмана, чтобы не делить квартиру или дом, — «тайная» продажа супругом общей недвижимости третьему лицу. Однако подобная сделка, совершенная без согласия жены, может быть признана недействительной. Те, кто знают о подобном риске, «избавляются» от собственности более изобретательно.

Так, в одном из случаев, средства от реализованной квартиры, принадлежавшей супруге, семейная пара решила потратить на приобретение нового жилья в строящемся комплексе. Оформлением занимался муж, который заверил, что недвижимость куплена. Но когда строительство завершилось, супруга обнаружила, что квартира оформлена на свекровь. И несмотря на документы, свидетельствовавшие о продаже недвижимости жены, доказать так ничего не удалось. Как оказалось, и квартиру можно «спрятать» от раздела. Супруга в итоге потеряла около 200 000 долларов.

— Следует отметить, что сделки, оформленные на родственников, оспорить практически невозможно. Чтобы избежать подобных афер, при заключении договора и совершении операций с деньгами, присутствие обоих супругов обязательно, – резюмирует адвокат Олег Сухов.

КСТАТИ

Чаще всего при разводе супруги делят именно недвижимость — около 70% всех споров по разделу имущества. А затем уже — денежные средства на счетах, автотранспорт, фирмы, долги и прочее.

Читайте также

Тройняшки от кошки

Сибирячка спасла котят и вопреки приговору врачей стала многодетной мамой

Генеральная уборка квартир в Москве: перечень работ и стоимость

Генеральная уборка квартир — обзор цен, перечень работ, хитрости генеральной уборки от профессионалов

Шуба или пуховик: что лучше согреет в морозы

Чтобы прекратить вечный спор, «Комсомолка» примерила и то, и другое

Осенняя пора — квартир очарованье!

«Тур по новостройкам с «Комсомолкой» помогает сориентироваться в мире недвижимости

Жить комфортно и дешево! Миф?

У многих собственников квартир возникает вопрос: почему растут тарифы на ремонт и содержание многоквартирных домов

Платить, нельзя откладывать

Задолженности российских граждан продолжают расти

Как выбрать секционные ворота для гаража?

Когда в семье согласья нет: как поделить жилье и коммунальные платежи

На вопросы читателей отвечает адвокат Светлана Жмурко

Семь самых частых проблем с соседями и простые способы их решить

Шум, грязь, потоп, мусорная свалка и собачий питомник: как разобраться с этими неприятностями по закону? Подсказывает Александр Борисов, сопредседатель Союза потребителей «Росконтроль»

Европейский шик для русского гостеприимства

Итальянская мебель позволяет создать уют в любом помещении для хозяев с самым разным вкусом

Маевка в «Отрадном»

30 мая более 4000 сотрудников АФК «Система» сменили офисные костюмы на джинсы с кедами

Добротная кухня – это инвестиция в будущее семьи

На вопросы «КП» отвечает генеральный директор фабрики «Мария» Ефим Кац

Идеи для украшения квартиры к Пасхе

Используем декоративные крашенки не для еды, а для красоты

21 способ согреться зимой без больших счетов за энергию

Как сохранить тепло в доме и деньги в кармане.

Потолок ледяной, дверь скрипучая? Идите в суд!

Покупательница новостройки получила компенсацию от нерадивого застройщика в 400 тысяч рублей

Топ-15 бытовых катастроф современного человека

На видео собрали самые надоедливые ситуации, которые с нами случаются практически каждый день [видео]

Самым дорогим местом в США является небольшой городок в Силиконовой долине

Средняя стоимость дома в Атертоне составляет 9 миллионов долларов

Миллион деревьев для мегаполиса

В столице продолжается экологическая акция Правительства Москвы

Даст ли орган опеки разрешение на сделку

Задай вопрос адвокату!

Правила регистрации в жилье поправили

Их привели в соответствие с уже действующим законом о «резиновых» квартирах

Загородный дом: строить или покупать?

Самостоятельное строительство загородного дома занимает в среднем от трех до шести лет, а первоначальная смета увеличивается за это время в полтора-два раза

Многодетный отец построил для своего семейства круглый дом

Чегаевы уверяют, что жить без углов очень удобно [фото]

Можно ли продать 1/20 долю квартиры?

Задай вопрос адвокату!

Приватизировали квартиру на дочь. Как сделать собственником еще и сына?

Задай вопрос адвокату!

Жилинспекция обнаружила перепланировку. Как быть?

Задай вопрос адвокату!

Верховный суд разъяснил, как разрешать споры в садовых товариществах

Взносы в СНТ не должны браться с потолка, но платить их надо!

Что делать, если садовод не платит взносы

Задай вопрос адвокату!

Можно ли выписать человека из квартиры за то, что он не оплачивает коммуналку?

Задай вопрос адвокату!

Купил квартиру только на свои, теперь развод.

Задай вопрос адвокату!

Возрастная категория сайта 18+

Оформление квартиры на мужа

Мария добрый день,
Если нет доверия мужу, оформляйте новую квартиру в совместную собственность как и старую.
с уважением,
Марсель

Если ваш брак официально зарегистрирован, то в любом случае это совместно-нажитое имущество, независимо на кого оно оформлено.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Здравствуйте, Мария! Если у вас с мужем официальный зарегистрированный брак, то можно соглашаться, не опасаясь за последствия, т.к. новая квартира будет являться совместно нажитым имуществом и в случае расторжения брака и раздела имущества делиться пополам (по 1\2 доли каждому супругу). Если иное не предусмотрено условиями брачного контракта, который, возможно, у вас уже заключен? или будет заключаться позже. Удачи!

Добрый день. Если ваш муж не хочет лишних наследников в последствии, то данное предложение вполне разумно. Но лучше себя подстраховать брачным договором, в котором описать режим совместной собственности на покупаемую квартиру.

Брак официальный, брачного контракта нет, приобретаемая квартира — новостройка.

Мария, если у вас нет брачного контракта, тог да может покупать на себя, ст 35 Семейного кодекса, все имущество нажитое в браке является совместной собственностью, за исключением полученного безвозмездно ( дарение, наследство)

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Мария, добрый день
Если он будет покупать с использованием кредитных средств, то 99% банковских программ, супруга идет созаемщиком по кредиту (соответственно долевая собственность) или составляется брачный договор, который предусматривает, что покупаемая квартира будет его единоличной собственностью. Соответственно, в случае развода Вы ни на что претендовать не можете.
Либо нужно искать банк, где супруга может просто дать согласие на покупку. Но таких банков очень очень мало.
Так что подумайте очень хорошо, и ознакомьтесь со всеми кредитными программами.
С уважением, Антонина.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день.
А по какому договору Вы собираетесь покупать квартиру? Подлежит ли он обязательной государственной регистрации? Если нет, то лучше так, как хочет Ваш супруг не поступать. Иначе, случись чего, свои права на квартиру в еще не сданном доме (Вы пишите, что это новостройка) Вы будете доказывать. И вообще: почему находясь в официальном зарегистрированном браке Ваш супруг хочет оформлять договор на свое имя?

До брака в Вашей собственности или мужа имелось?

Если имущество нажито до брака его по суду можно отбить.НЕ дай Боже разводиться и делить имущество!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ничем не грозит, если у вас законный брак.
В случае развода — все равно будет делиться поровну.

Такое оформление вам ничем не грозит.Продать,как и купить муж может только с вашего нотариального согласия.( для покупки 3-ки нужно будет).При разводе совместно нажитое имущество делится 50\50

На кого угодно из супругов может быть оформлено, но раз Вы в официальном зарегистрированном браке, то все нажитое совместно будет делиться между двумя супругами поровну!

Мария, здравствуйте!
И нажитое в период брака имущество и нажитые в период брака долги (например перед банком), делятся поровну между супругами. Опасность подстерегает Вас лишь в период до государственной регистрации прав на приобретаемую новостройку, т.к. переуступить права по договору инвестирования супруг , теоретически,может и без Вашего ведома, а, следовательно, и согласия. Хотя, если привлекаете кредитные средства, то ситуация в 99% случаев под Вашим контролем. (это описала Антонина Каткова).

Мария, песенку из детства помните «Как положено друзьям, все мы делим пополам. И слезинку, и дождинку пополам..» Вот и здесь такая же ситуация — все нажитое вместе пополам!

Здравствуйте, Мария! Квартира приобретенная по ипотеке в период брака супругов, приравнивается к совместно нажитому имуществу супругов независимо от того на кого был оформлен ипотечный договор.

Здравствуйте, Мария!
Поскольку Ваш брак официальный, то в случае развода, вся Ваша собственность делится пополам. И во время брака распорядиться квартирой муж без Вашего согласия не сможет, Ваше согласие необходимо как для покупки, так и продажи имущества. Но есть некоторые моменты, которые Вы не в состоянии проконтролировать (Например, то, что описал Даниил). А чем Ваш муж аргументирует свое желание? Судя, по Вашему вопросу, Вы с его решением не согласны. Постарайтесь, все-таки, убедить его оформить квартиру в долевую собственность. Для Вас это будет надежнее.
С уважением и наилучшими пожеланиями

Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?

22 августа 2017 г.

– Я замужем, хочу купить квартиру, в браке нужно согласие мужа на покупку. Но мне не хочется возможных проблем в будущем, поэтому, думаю, может, оформить жилье на маму (она не гражданка РФ гражданка Молдавии), и она оформит на меня дарственную? Какие возможны нюансы при этом?

Отвечает ведущий юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дарья Кашлева:

Да, такой вариант возможен, и в случае расторжения брака Ваш супруг не будет иметь прав на Ваше имущество, перешедшее в собственность по безвозмездной сделке — дарению. Однако при оформлении сделки купли-продажи на Вашу маму Вам необходимо указывать, что при покупке жилого помещения использовались исключительно ее денежные средства (собственные или заемные).

Отвечает адвокат, партнер «Беркшир адвайзори групп» Сергей Копейкин:

Существуют два варианта. Первый заключить брачный договор. Если у одного из супругов, в данном случае у жены, есть свободные средства (накопленные до брака или доставшиеся от родителей), то в брачном договоре надо четко предусмотреть, что данные личные денежные средства, направленные на приобретение квартиры, являются собственностью одного из супругов, и в случае негативных ситуаций сами средства или приобретенное на них имущество остаются за этим супругом. Такие ситуации подлежат оспариванию в суде, но в случае наличия в брачном договоре такой записи средства останутся за Вами.

Второй вариант, который имеет смысл рассмотреть, если стороны не готовы заключать брачный договор, оформление имущества на родственников, например на маму, а дальше возможно воспользоваться дарением (такое имущество также не подлежит разделу при разводе). Здесь нужно учитывать, что мама вправе подарить дочери квартиру, но если Вы не единственный наследник у собственника, то такая форма (дарение) может быть оспорена в суде другими наследниками, поскольку данная квартира рассматривается как потенциальная наследственная масса. На доли в таком имуществе могут претендовать другие прямые наследники: супруг, родители и другие дети дарителя.

В данном случае приобретение права собственности не зависит от гражданства. Оформление дарственной на квартиру будет производиться дарителем на основании паспорта иностранного гражданина, на которого оформлена собственность в РФ. Проще всего оформить такую сделку на территории России, однако возможно сделать это и в Кишиневе: в консульстве РФ либо в нотариальной конторе, которая занимается международными соглашениями при наличии всего пакета необходимых документов.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

На сегодняшний день не требуется получать согласие супруга на покупку жилья и для предоставления данных в Росреестр. Данное имущество, приобретенное на имя одного из супругов, становится совместно нажитым. В случае расторжения брака подлежит разделу, как правило, по 1/2 доли.

В РФ нет отграничений по приобретению квартир на иностранных граждан. Поэтому Ваша мама может приобрести квартиру без возникновения какого-либо налогового бремени. В соответствии со ст. 217 НК РФ, дарение между близкими родственниками, к которым относятся в том числе и родители–дети, также не повлечет никаких дополнительных налоговых нагрузок.

Однако, в случае продажи данной квартиры ранее достижения трехлетнего срока владения с момент регистрации на Вас права собственности на основании договора дарения, Вам придется заплатить налог, который будет рассчитываться от суммы не менее 70% от кадастровой стоимости этой недвижимости.

Отвечает юрист девелоперской группы «Сити-XXI век» Василий Шарапов:

Самый надежный вариант в Вашей ситуации оформление брачного договора, в котором будет урегулирован вопрос оформления права собственности на приобретаемую квартиру. Если приобретать квартиру в собственность близкого родственника (матери) с целью последующего дарения в пользу супруги (дочери), то возникает дополнительный риск. Например, близкий родственник (мать) умирает до дарения квартиры дочери и не оставляет завещания.

В этом случае права на квартиру подлежат разделу между наследниками по закону наследодателя. Чтобы застраховать этот риск, обычно оформляют завещание на дату совершения сделки. Однако наличие завещания не может в юридическом смысле на сто процентов гарантировать того, что через какое-то время завещание не будет отменено. По закону наследодатель вправе отменять завещания и оформлять новые завещания в любое время и на любых лиц.

Таким образом, для оформления сделки подобным образом требуется высокий уровень доверия. Кроме того, данная сделка может квалифицироваться со стороны супруга как притворная, которая прикрывает фактическую куплю-продажу квартиры за счет совместно нажитых денежных средств в частную собственность супруги (дочери), а не в общую собственность супругов, что нарушает права супруга. В случае признания ее таковой сделка купли-продажи в пользу матери и последующее дарение по закону ничтожны и не влекут юридических последствий. Если возникнет такой спор, суд сможет признать право супруга на долю в общей долевой собственности на данную квартиру.

Этого не произойдет, если в ходе судебного спора будет доказано, что квартира приобретена на средства супруги (дочери), которыми она обладала до брака. Например, это может быть сделано путем оплаты квартиры с банковского счета, средства на который были зачислены до регистрации брака.

Отвечает юрист ЮК «Стерлигов и партнеры» Екатерина Смолева:

Один из вариантов того, как «скрыть» квартиру от возможного раздела имущества, является как раз оформление недвижимости на кого-либо из родственников и последующее ее дарение. Так как имущество, полученное одним из супругов в дар, является его личной собственностью и разделу не подлежит, такой способ довольно часто практикуется. Но здесь возникают некоторые вопросы.

Заинтересованный супруг будет иметь основания оспорить сделку, так как, во-первых, при покупке квартиры, даже оформляя ее на мать, распоряжаться Вы будете совместными денежными средствами супругов. Ведь эти деньги были нажиты во время брака, независимо от того, кем конкретно они были заработаны. Если только они не получены в дар или в порядке наследования.

Для того чтобы доказать факт использования совместных денег супругов, достаточно предоставить, например, выписку с Вашего банковского счета, которая бы показывала, что деньги были сняты в том же количестве, что указано в договоре купли-продажи имущества. Или, например, доказательствами будут сведения о том, что лицо, на которое оформлено спорное имущество, не обладает реальной финансовой возможностью его покупки (доход матери не позволит купить такую квартиру).

Процесс оспаривания такой покупки квартиры сложный, но шансы все-таки есть.
Законным и самым гарантированным способом в таком случае является составление брачного договора и удостоверение его у нотариуса. Таким образом, Вы можете, не боясь, приобрести квартиру, оформить ее на себя, но в брачном договоре предусмотреть, что в случае раздела имущества муж на данную квартиру не претендует.

Отвечает директор ООО «БРУКС кредитный консультант» Алексей Пермяков:

Налоговые последствия дарственной между гражданами разных государств следует проверять наиболее тщательно и с учетом всех обстоятельств: гражданство, налоговое резидентство, местонахождение объекта недвижимости.

Между РФ и Молдовой заключено соглашение об избежании двойного налогообложения. Налоговый кодекс устанавливает, что дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ. Однако декларацию придется подавать вам обеим. Одаряемый подаст декларацию о доходах в размере подарка, даритель отчитается в связи с отчуждением квартиры. К декларациям должны быть приложены документы о подтверждении близкого родства, например свидетельство о рождении (штампы в паспорте документом не являются).

На что еще обратить внимание при планировании сделки? Отчуждение объекта недвижимости налоговым нерезидентом РФ облагается налогом 30%. Вычет всей суммы сделки в связи трехлетним владением в отношении нерезидентов/неграждан не применяется.

Подаренную квартиру можно признать совместно нажитым имуществом, если после дарственной в квартире делался ремонт, сопоставимый со стоимостью подарка. Сделка является мнимой и может быть оспорена супругом, если будет доказано, что даритель не имел и не мог иметь сбережений или доходов, а вот одаряемый такие доходы имел, деньги копились на Вашем счету в период брака и были сняты перед сделкой, также Вы провели всю сделку самостоятельно и за свой счет.

Цена не является существенным условием договора дарения. Кадастровая стоимость для дарственной не имеет значения. Оценка объекта независимым оценщиком, в том числе по иску супруга, никакого значения на легитимность сделки не окажет. Уместной будет рекомендация занизить стоимость дарения до минимальной, если объект не требует ремонта и других существенных вложений.

Супругу, затеявшему тайное, следует оценить новую опцию Росреестра, который с января 2017 года регистрирует оспоримые сделки (без согласия супругов), указывая на отсутствие согласия в специальном примечании. Приобретая квартиру на родителей, необязательно тут же оформлять дарение. Можно оформить завещание. Кстати, дарить можно не только саму квартиру, но и деньги. Этот вариант может быть самым простым. Главное акт дарения денег должен быть оформлен документально.

Отвечает заместитель генерального директора ООО «Изумрудное небо» Ирина Незнамова:

Вариант приобретения квартиры на родственников с последующем дарением наиболее часто встречающийся вариант ухода от последующего раздела имущества, нажитого в браке. Такой вариант подойдет, если действительно на квартиру заработал только один супруг (моральный аспект, что два супруга вкладываются в общий быт, мы опускаем). Цель такой мнимой сделки исключение из совместно нажитого имущества данной квартиры. Если же вклад в квартиру был совместный, то есть супруг предоставил денежные средства, то в суде он может доказать, что сделка по приобретению с последующем дарением мнимая, и, как следствие, имущество будет поделено в соответствии с нормами Семейного кодекса РФ.

Также необходимо обратить внимание на доказательную базу: Ваша мама действительно должна обладать такими средствами, чтобы ее имущественное и материальное положение позволяло приобрести и подарить данную квартиру. В противном случае бывший супруг докажет, что Ваша мама не могла купить такую квартиру, денежными средствами такими не обладала, а в действительности это Вы предоставили ей денежные средства. В настоящее время судебная практика по разделу имущества повернулась в пользу оценки реальности сделки (заключения договоров), позволяя сохранить баланс интересов обоих супругов.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Во-первых, есть еще варианты решения Вашей проблемы. Можно составить брачный договор, согласно которому впоследствии Ваш муж не может иметь имущественных требований к данной недвижимости. Ваш «хитрый» вариант можно оформить одним договором, который называется договор приобретения в пользу третьего лица. То есть Ваша мама покупает квартиру на свои деньги, но на Вас, то есть собственником становитесь Вы. В этом случае необходимо доказать родство между Вами и мамой, так как данный тип сделки может быть рассмотрен в налоговой как дарение третьему лицу. Если Вы не докажете родство, Вам может быть начислен налог на дарение 13% от кадастровой стоимости объекта. Не забудьте сделать перевод документов мамы с апостилем. И рекомендую проводить такую сделку у нотариуса во избежание ошибок.

Отвечает генеральный директор «ЮстицГарант» Олег Шитиков:

Я бы разделил возможные проблемы на две категории:

  • проблемы с самой сделкой купли-продажи;
  • проблемы с возможным разделом совместно нажитого имущества в будущем.

Проблемы первой категории и варианты их предотвращения стандартны и почти не привязаны к браку. При приобретении объекта недвижимости нужно проверить право собственности на квартиру посредством получения самостоятельно выписки из ЕГРН (реестр недвижимости), проверить документы, подтверждающие приобретение продавцом недвижимости в собственность. Если квартира когда-либо приватизировалась, то нужно проверить процедуру приватизации, были ли отказы от приватизации или нет. Также нужно посмотреть справки форм ф7 и ф9 и приобретать квартиру с пустым списком зарегистрированных лиц. Также нужно проверить и самого продавца: посмотреть по судебным базам (в первую очередь, на сайтах районного суда и мирового судьи по месту регистрации продавца) наличие судебных споров, проверить по базе судебных приставов (fssp.ru) наличие долгов. Желательно, особенно при наличии подозрений, попросить у продавца справку из психоневрологического диспансера. Полноценная проверка избавит почти от всех возможных проблем при приобретении жилья на вторичном рынке.

Проблемы второй категории легко предотвращаются составлением брачного договора, в котором можно предусмотреть отсутствие прав на указанную квартиру супруга. В ситуации, когда Вы рассматриваете варианты с дарением, очевидно, что Ваш супруг знает о том, что Вы приобретаете квартиру и не хотите делать ее совместной собственностью. Поэтому проблем с подписанием брачного договора быть не должно.

В случае развода будет ли иметь права супруга на квартиру?

Ольга Спирина

Если вся сумма по ДДУ выплачена до заключения брака, то нет. «Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи. » Правоустанавливающим документом в данном случае является ДДУ, а т.к. он оформлен до брака и на его приобретение использованы не общие доходы, т.к. их не было на тот момент, то соответственно данное имущество нельзя отнести к совместнонажитому. Как минимум через суд это доказать можно. Если квартира приобреталась в рассрочку или по ипотеки и внесение платежей или погашение ипотеки происходило уже в момент брака, то тогда уже супруга может требовать свою долю.

Альберт, ну если будут делить по хорошему, то тогда и вопроса нет. А по плохому, думаю только через суд)))

Имеет право, если нет брачного договора

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Если вдруг жена «упрётся» и будет требовать «свою долю» то, суд эти притязания не должен удовлетворить. При условии наличия у мужа, правильных платёжных документов с правильной датой.
Моё мнение: нет
Если в период брака появятся дети, то здесь суд может принимать решение на своё усмотрение.
P. S. Питерский Росреестр, разве не требует согласия супруга на заключение ДДУ и переуступку? или опять «ДРУГАЯ ПЛАНЕТА» ?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Ирина Владимировна, то что согласие на отчуждение потребуется, это однозначно. Имелось в виду согласие (его отсутствие) в деле по заключению ДДУ.
Конечно мы с Константином сразу «ломанулись» в суд))) прежде чем разложить по полочкам

И на ДДУ, и на регистрацию права собственности по ДДУ, требуется согласие супруга. И регистратор не будет судить о том, что оплата ДДУ произошла ДО брака. В собственность квартира будет получена в период брака по ВОЗМЕЗДНОЙ сделке. А потому, если нет брачного договора, устанавливающего иное, квартира юридически будет считаться общей собственностью супругов. На все сделки с нею потребуется согласие супруга. Только суд или сами супруги могут установить иной режим владения, и пока он не установлен супруга будет иметь право на эту квартиру.

Представим себе аналогичную ситуацию с ДКП, который заключен в период брака, но деньги продавцу оплачены до брака, например, при заключении предварительного договора. Все то же самое, но очевидно, что согласие супруги потребуется.

В январе делала письменный запрос в Росреестр о необходимости согласия супруга на продажу квартиры, приобретенной до брака и зарегистрированной в браке. Ответ был: » Нет, не нужно, если все деньги были выплачены до брака.» Исходя из этого, жена не может претендовать на эту квартиру. Однако, если в квартире во время совместной жизни будет произведен дорогостоящий ремонт, подтвержденный документально (чеки, договор), при разделе имущества это может быть учтено.

Ирина Владимировна, а Вы ничего не путаете с документами? Что-то я не припомню, что в перечне документов на регистрацию собственности по ДДУ есть согласие супруга. Когда регистрируется сам ДДУ — да, нужно. И такое заявление (в данном случае, что не состоит в браке на момент подписания ДДУ) было подано при регистрации в Росреестр и уже есть у них. Зачем им еще одно?
Вопрос состоит: будет считаться совместной или нет. Свое мнение я высказал. Для суда важен именно факт оплаты, когда он произошел. Если до брака, то это не «общие доходы».

Нет Констнтин, Ирина Владимировна ничего не путает. И долевку, и собственность по долевке регистрируют с согласием. Попробуйте на собственность по дду бе согласия подать — получите приостановку.‌‌‌

Простая ситуация, жизненная: квартиру построили, сделали замеры, а там лишние метры, за которые надо доплатить, и этот платеж сделан будет уже в браке. Даже если бы росреестр хотел разбирать платежки по числам и вычислять, нет ли там платежей в браке, то у него не всегда есть такая возможность: а) не всегда человек сам сдает документы и его паспорт в случае подачи по доверенности в росреестре не предъявляется б) платежек в пакете может вообще не быть, т.к. достаточно акта взаиморасчетов заверенного застройщиком.

И второй пример: ДДУ заключали в браке. Согласие супруга получено. Кстати не помню текст согласия, но по логике оно должно быть связано именно с заключением ДДУ, а не с приобретением квартиры в собственность, либо в нем можно указать сразу и то, и другое. Дом строится — идет время, зачастую, годы проходят до получения собственности. За это время между супругами может произойти многое, развод, раздел, брачный договор, даже новый брак может быть заключен. Как росреестр может убедиться в отсутствии у второго супруга возражений против регистрации права на одного супруга?

Ирина Владимировна, я описал ситуацию когда заплатил все до брака. Тогда это не может считаться общей собственностью.
Проблема как раз и заключена, что у нас Росреестр «не хочет» разбираться и требует, а не в том, что это не правильно и не законно.
Ст. 128 ГК РФ «К объектам гражданских прав относятся вещи, включая наличные деньги и документарные ценные бумаги, иное имущество, в том числе безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги, имущественные права». Соответственно имущественные права, возникшие у одного из супругов до брака, не могут быть совместно нажитым имуществом. А в случае внесения каких-то дополнительных средств по увеличению стоимости недвижимости, тогда — да, но это уже надо обсуждать когда они есть и когда идет «драка при разводе». А вообще пусть будет — «и жили они долго и счастливо»)))
А пример когда имущество не считается совместно нажитым, но полученное в собственность в браке, т.к. отсутствует использование общих доходов семьи — любое дарение или наследство. С этим я думаю спорить не будем.

как купить квартиру в браке и не делить ее при разводе ?

Имеется московская семья — муж, жена и двухлетний ребенок. Мужу единолично принадлежит 1-к кв, купленная до брака ( других собственников нет, ребенок в ней постоянно зарегистрирован).

Муж хочет расширить жилплощадь, но так, чтобы в случае развода жена не смогла на нее претендовать.

Для этого муж продает 1-к кв, добавляет свои сбережения, берет ипотечный ( или потребительский) кредит и отдает все деньги своей матери, которая покупает 2-к кв и дарит ее сыну.

В результате семья продолжает жить вместе, но в случае развода кв делить не придется.

Насколько реальна такая схема и какие могут быть подводные камни ?

С другой стороны,

Статья 36 СК РФ. Имущество каждого из супругов

1. Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Ваш вариант мне нравится больше, ибо упаришься потом доказывать, что если бывшая жена по договору не может оттяпать половину квартиры, то это не является условием, ставящего бывшую жену в крайне неблагоприятное положение.

Статья 42 СК РФ. Содержание брачного договора

3. Брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства.

Статья 44 СК РФ. Признание брачного договора недействительным
.
2. Суд может также признать брачный договор недействительным полностью или частично по требованию одного из супругов, если условия договора ставят этого супруга в крайне неблагоприятное положение. Условия брачного договора, нарушающие другие требования пункта 3 статьи 42 настоящего Кодекса, ничтожны.