На моей земле дом с чужой половиной

Можно ли продать (купить) дом без земельного участка? Обучение риэлторов.

Продажа дома с участком.

Можно ли продать дом без земли?

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки — возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Читать следущие интересные статьи:

[1] Добавлено: 1 июля 2014 04:58 | Автор: Александр

[2] Добавлено: 1 июля 2014 09:23 | Автор: Елена

[3] Добавлено: 1 июля 2014 11:12 | Автор: Александр

[4] Добавлено: 1 июля 2014 13:30 | Автор: Елена

[5] Добавлено: 1 июля 2014 14:22 | Автор: Александр

[6] Добавлено: 14 октября 2014 15:39 | Автор: Лана

[7] Добавлено: 14 октября 2014 16:43 | Автор: Елена

[8] Добавлено: 28 октября 2014 14:27 | Автор: Александр

[9] Добавлено: 28 октября 2014 14:42 | Автор: Елена

[10] Добавлено: 12 ноября 2014 21:46 | Автор: Валентина1

[11] Добавлено: 12 ноября 2014 21:55 | Автор: Елена

[12] Добавлено: 27 января 2015 23:37 | Автор: Сергей_Z

[13] Добавлено: 28 января 2015 10:57 | Автор: Елена

[14] Добавлено: 28 января 2015 11:10 | Автор: Сергей_Z

[15] Добавлено: 3 февраля 2015 11:38 | Автор: Юлия К.

[16] Добавлено: 3 февраля 2015 13:34 | Автор: Елена

[17] Добавлено: 28 февраля 2015 18:47 | Автор: екат

[18] Добавлено: 28 февраля 2015 20:03 | Автор: Елена

[19] Добавлено: 28 марта 2015 15:03 | Автор: Лилия

[20] Добавлено: 28 марта 2015 18:06 | Автор: Елена

[21] Добавлено: 10 апреля 2015 16:06 | Автор: Людмила

[22] Добавлено: 12 апреля 2015 20:43 | Автор: Елена

[23] Добавлено: 18 мая 2015 23:25 | Автор: Дмитрий

[24] Добавлено: 19 мая 2015 09:27 | Автор: Елена

[25] Добавлено: 19 мая 2015 22:44 | Автор: Дмитрий

[26] Добавлено: 19 мая 2015 22:47 | Автор: Елена

[27] Добавлено: 19 мая 2015 22:52 | Автор: Дмитрий

[28] Добавлено: 19 мая 2015 22:56 | Автор: Елена

[29] Добавлено: 19 мая 2015 23:06 | Автор: Дмитрий

[30] Добавлено: 1 июня 2015 01:13 | Автор: Яна

На моей земле дом с чужой половиной

Я являюсь собственником земельного участка. Есть свидетельство. На этом участке находится одноэтажный жилой дом. Но его собственником является другой человек. Могу ли я обязать его снести этот дом?

Если дом, построенный на вашем земельном участке, является самовольной постройкой (построен без вашего разрешения, без разрешения на строительство, право собственности другого человека на дом не зарегистрировано), то вы можете потребовать его снести в судебном порядке. Причем за счет того, кто его построил.

А еще вы имеете право просить суд признать право собственности на эту постройку за вами. Но тогда вам придется выплатить часть затрат на строительство, при условии, что дом соответствует СНиП и безопасен при его эксплуатации.
Есть и третий вариант. Вы можете продать или отдать в аренду самозахватчику ту часть своей земли, на которой стоит его дом.

  • § Ст. 222 Гражданского кодекса РФ
  • § Ст. 35 Земельного кодекса РФ

На здание есть право собственности, а на участок -который под зданием — нет, какие могу быть проблемы?

Собираемся приобрести нежилое помещение (один этаж) в 5ти этажном здании. На помещение оформлено право собственности (ООО). Однако земля, которая под зданием, не оформлена. Собственник говорит, что земля якобы в собственности у подрядчика и собственники ее просто не оформляли, чтобы не платить земельный налог. Меня интересует, чем может грозить покупка такого помещения? Собственник утверждает, что земля, обслуживающая здание, не может никуда деться. Разрешение на строительство здания и на ввод в эксплуатацию есть.

Ответы юристов (11)

Ничем такая покупка грозить не будет, здание никто сносить не будет и требовать от Вас уплаты за аренду земли тоже.

Есть вопрос к юристу?

В соответствии с Земельным кодексом РФ вы приобретаете право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и объеме, что и предыдущий собственник, то есть земельный участок никуда не денется и вы имеете право пользования им.

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение
(в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ)
1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Ничего страшного, можно покупать.

Согласен, что имеете право пользоваться, даже более того — выкупить из учета его кадастровой стоимости.

1. До 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Здравствуйте Екатерина! Я позволю добавить коллеге Мусатову

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение

1. При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

3.Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

4. Отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.

Отчуждение здания, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Екатерина как мы видим отчуждение первого этажа согласно п/п 1 п.4 ст.35 предусматривает отчуждение части здания без отчуждения земельного участка, так что Вам не о чем волноваться. Тем более, что у Вас преимущественное право приобретения доли земельного участка — п.3. Желаю удачи и успехов.

Добрый день. Я не вижу поводов для беспокойства. Поскольку без решения о землеотводе получение указанных документов было бы проблематичным.

Так в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ указано, что

9. В целях строительства, реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 — 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления непосредственно либо через многофункциональный центр. Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство необходимы следующие документы:
1) правоустанавливающие документы на земельный участок;
2) градостроительный план земельного участка;
3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Аналогичным образом обстоит дело и с вводом объекта в эксплуатацию

3. Для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

Здравствуйте, Екатерина. Переход права собственности на помещение Вам зарегистрируют в Росреестре без проблем и без земли. Если здание вновь построенное, на него выдавалось разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, значит, земля была оформлена надлежащим образом. Но на подрядчика она оформлена быть не может. Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ подрядчик — это лицо, которое осуществляет строительство на земле, предоставленной заказчику. Заказчик является правообладателем земельного участка, на его имя выдается разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Поэтому, мне кажется, здесь имеется какое-то несоответствие. Я бы заказала выписку из ЕГРП на земельный участок — кому же все-таки она принадлежит и на каком праве. Покупая только помещение без доли в праве собственности на земельный участок (если там, конечно, право собственности, а не право аренды), будьте готовы к тому, что правообладатель земли захочет оформить с Вами договорные отношения и взыскивать плату за пользование земельным участком.

Уточнение клиента

Наталья, спасибо за ответ!

Вот поэтому и есть опасения, что собственник земли может потребовать непомерно высокую плату за пользование земельным участком. А если собственник земли захочет ее продать? тогда мы имеем право преимущественной покупки, верно? И еще вопрос — если земля у застройщика не в собственности,а в аренде, как это меняет ситуацию?

Вообще продавец сказал, что было собрание собственников помещений в этом здании и они уже отдали документы юристу на оформление, но процесс не быстрый.

21 Января 2016, 13:11

Здравствуйте. Коллегии уже все сказали, дополню нормами и практикой.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости
1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)
Абзац утратил силу. — Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.
3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11
«О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»
13. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Если участок в аренде, то ничего страшного нет, а если нет, то имеется соответствующая ответственность по ст.7.1 КоАП РФ.

Статья 7.1. Самовольное занятие земельного участка

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, -влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой
стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на
юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного
участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена
кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти
тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до
пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот
тысяч рублей.

Примечания:1. За административные правонарушения, предусмотренные настоящей статьей, лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, несут административную ответственность
как юридические лица.

2. В случае самовольного занятия части земельного участка
административный штраф, рассчитываемый из размера кадастровой стоимости
земельного участка, исчисляется пропорционально площади самовольно
занятой части земельного участка.

Ничего не изменится. Дом возведен на законных основаниях, изменение права собственности на земельный участок не влечет за собой переход права собственности на возведенное строение.

Статья 271 ГК РФ
1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу
, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.
3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.
И еще вопрос — если земля у застройщика не в собственности, а в аренде, как это меняет ситуацию?
Екатерина

Екатерина, начну с этого вопроса. Если государственная или муниципальная земля находится в аренде у застройщика, то приобретая право собственности на помещение в здании, Вы одновременно, как указали коллеги, приобретаете исключительное право на приватизацию участка или его предоставление в аренду. Согласно ч.2 ст.39.20. Земельного кодекса РФ в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее — неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Если собственники помещений захотят приобрести участок в долевую собственность, им придется одновременно обращаться с соответствующими заявлениями в Администрацию. Для аренды достаточно заявления одного из собственников помещений в здании. С ним будет заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, к которому впоследствии смогут присоединиться новые собственники помещений (договор присоединения). Мало того, Администрация может понудить собственников помещений к заключению договора аренды земельного участка в случаях, предусмотренных пунктами 6-8 ст.39.20. ЗК РФ. Здесь, думаю, все понятно.

Что касается случая, если земля находится в частной собственности. Здесь все зависит от того, кому же все-таки принадлежит участок: лицу, которое продает Вам помещение или третьему лицу. В том случае, если участок принадлежит на праве собственности продавцу помещения, то согласно ч.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. То есть в этом случае переход права собственности на помещение будет зарегистрирован только в случае одновременной продажи соответствующей доли в праве собственности на земельный участок. Интересны положения ст.273 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В том случае, если участок принадлежит третьему лицу, Вы как собственник помещения будете иметь преимущественное право покупки участка, если конечно, собственник соберется его продавать. Согласно ч.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если собственник земли не захочет её продавать, то Ваши отношения будут строиться на следующем. Согласно ч.1 ст.35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. То есть сначала Вам надо выяснить, на каком праве земельный участок использовал продавец помещения. Если между этими лицами был заключен договор аренды, то для Вас условия аренды должны быть аналогичными.

Вот поэтому и есть опасения, что собственник земли может потребовать непомерно высокую плату за пользование земельным участком.
Екатерина

Плата за пользование земельным участком должна быть разумна и обоснованна, она должна быть установлена соглашением сторон, т.е. обе стороны должны быть согласны с её размером. Разногласия, возникшие при заключении договора, Вы вправе передать на рассмотрение суда, который должен будет определить, какая плата за землю будет справедливой и обоснованной.

Уточнение клиента

Спасибо за разъяснения!

Как выяснилось в процессе переговоров, земля под зданием вообще не оформлена (такое возможно?) Т.е. , как я понимаю, она муниципальная, за пользование зем. участком собственник ничего никому не платит. Интересует

1. Может ли земля под зданием действительно быть никак не оформлена?

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?

28 Января 2016, 06:50

Здравствуйте, Екатерина. Если застройщиком получено разрешение на строительство и разрешение на ввод здания в эксплуатацию, то земля обязательно должна была как-то оформляться, иначе эти документы не выдали бы. Могу предположить, что на землю была оформлена краткосрочная аренда (11 месяцев), которая могла продлеваться на такой же срок. Таким образом, по истечении срока аренды на данный момент земля не оформлена. Но это даже лучше для Вас. Купив помещение в здании, Вы сможете оформить землю на праве аренды с множественностью лиц на стороне арендатора или на праве общей долевой собственности (об этом приводимая мною ст.39.20. ЗК РФ).

2. Если она действительно не оформлена, какие это влечет последствия, например, может ли она быть изъята и т.п.?
Екатерина

Изъята она быть не может, но собственник здания (собственники помещений в здании) могут быть привлечены к административной ответственности по ст.7.1. КоАП РФ:

Самовольное занятие земельного участка или части земельного участка, в том числе использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на указанный земельный участок, — влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее пяти тысяч рублей; на должностных лиц — от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей; на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Таким образом, в Ваших интересах после приобретения прав на помещение немедленно заняться оформлением прав на землю.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как снести чужой дом, построенный на моей земле?

Добрый день. Родственники построили дом на моей земле. Была с ними устная договоренность . я даю им свою землю, они в свою очередь предоставляют жилье на 5 лет в Москве моему ребенку. Они свои обязательства не выполнили. и уже несколько лет я не могу их заставить освободить землю. Они просто приезжают и летом там живут. Как быть и в какие органы обращаться. Земля в собственности.Дом не зарегистрирован

Ответы юристов (1)

Определение понятия самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

По смыслу закона постройку можно назвать самовольной при наличии совокупности нескольких признаков.
1. Постройка создана застройщиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо на земельном участке, принадлежащем другому собственнику.
2. Постройка создана без получения на это застройщиком необходимых разрешений.
3. Постройка создана застройщиком с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, причем нарушения являются существенными.

Исходя из смысла ст. 222 ГК РФ применение санкции о сносе самовольной постройки возможно только в судебном порядке. Иск о сносе самовольной постройки может быть предъявлен любым лицом, полагающим, что сохранение постройки нарушает его права. Право на предъявление такого иска, принадлежит лицу, которому право владения и пользования земельным участком, на котором возведена постройка, принадлежит на законном основании. Это вытекает из содержания ст. 304 ГК РФ, где закреплено правило, согласно которому собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Таковым лицом может являться не только собственник земельного участка, но и арендатор, либо лицо, которому право владения и пользования земельным участком принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования или наследуемого владения

Таким образом готовте исковое заявление в суд.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Приватизация земли под домом на две квартиры

Подскажите, пожалуйста, как приватизировать дом и землю, если дом на 2-х хозяев? Моя бабушка, получила по завещанию долю жилого дома (1/2), из документов есть Завещание, Свидетельство о праве на наследство по завещанию, Свидетельство о государственной регистрации права (вид права: общая долевая собственность, доля 1/2. объект права: жилой дом). Позже, маме удалось сделать кадастровый паспорт (общий). При этом, получилось такая история: Всего земли (общей, с соседом) по забору 500 с небольшим кв, но когда мама оформляла кадастровый (2012г), в мэрии сказали что есть близлежащая, неиспользованная земля, которую можно оформить, она конечно, согласилась и нам сделали общий кадастровый паспорт на 671 кв.м. Сосед, крайне неприятнейший тип, постоянно угрожает бабушке что тут почти вся земля его, что нашел какие-то документы на дом от 1953г, где у прежних владельцев дом был поделен по-другому и его часть больше, следовательно и земли у него должно быть больше, а бабушка просто живет на его территории дома. По этому вопросу я уже консультировался и мне недвусмысленно сказали что силу имеет более поздний документ и если сказано что у нас 1/2 доли (и по факту все живут на своих половинах) это и является законным. Тут есть еще один важный момент, сосед когда-то отдал небольшую часть земли (где-то 30метров) своему соседу, по сути, когда у нас еще не было никаких документов. И когда все начали узаканивать землю, те 30 м. отошли уже другому дому и у нас, грубо говоря фактически осталось 500м, вместо 530. И получается, если смотреть на наш участок по заборам, то у нашего соседа земли действительно немного меньше и теперь он чтобы было поровну, двигает заборы, говоря что часть земли тут его и он ее забирает, трижды вызывал бабушку на суд и трижды на него не являлся. Бабушка нервничает, я пообещал разобраться, но предупредил что законно, возможно он прав и придется отдать ему часть земли. Так вот, однажды мне довелось пообщаться с этим соседом, он сказал что уже все узаконил, документы в руки мне давать не стал, но мне удалось увидеть у него свидетельство на землю, на 253 кв.м. узаконенное в 2008 или 2009г (грубо говоря половина от тогдашних 500 кв. общей площади), почему-то маме, когда она оформляла общий кадастровый не сказали что он уже отделился и каким образом после того как он оформился нам сделали кадастровый на 671кв.м. я не знаю, но это и не важно. Важно что сосед об этом знает и показывал мне какие-то 2 кадастровых на 253кв.м. и еще один на 170кв.м., я не успел посмотреть что это за 170кв.м., но свидетельство на землю у него есть только на 253кв.м. Общаясь с ним, я ему сказал что он не имеет права ставить заборы на нашей территории, т.к. по его же свидетельству у него 253кв.м., на что он сказал что земли у него меньше чем должно быть и ему не составит труда «до-узаконить» второй кадастровый на 170м.

Позже, у меня сложилось впечатление что он боится что поспешил, узаконив 253кв.м., что мы можем узаконить все остальное. Так вот, возможно ли это? Бабушка хочет чтобы все осталось как есть по старым заборам и доверила мне разобраться с землей (оформила на меня доверенность). Сосед, честно сказать очень неприятный тип, орет на бабушку, а меня старается избегать и не появляется, когда я приезжаю в гости (живет в другом городе и приезжает в этот дом редко). Я решил идти от большего и у меня появилось несколько вопросов:

1. Могу ли я узаконить оставшуюся часть земли, 418кв.м.? (671 нашего кадастрового, отнять 253 его квадратуры по свидетельству)

2. Если нет, по документам дома у нас 1/2, значит я могу узаконить 335.5кв.м.? Независимо от того как стоят заборы? (подозреваю что по заборам у нас земли чуть больше из-за тех 30м, которые он отдал со своей стороны до приватизации)

3. Какие шаги мне предстоит пройти для оформления земли? Другими словами, что делать дальше? На старте я имею:

— Свидетельство о регистрации права (на дом. 1/2)

— Кадастровый паспорт на общую площадь земельного участка (с соседом) 671 кв.м.

— Доверенность на оформление земельного участка

— Полную папку старых документов, старые договоры дарения, старая домовая книга, какие-то договоренности от 60-80х годов, которые по словам адвоката, после разделения дома по 1/2 уже силы не имеют.

P.S. Дом стоит можно сказать на межи, т.е. между нашей землей и землей соседа, если это может быть важно.

Заранее благодарю за помощь!

Уточнение клиента

Как я вижу ситуацию: Сосед узаконил землю на 253кв.м., а участок на котором мы с ним живем имеет площадь 671кв.м. Учитывая наши документы (1/2 доля дома) что и как мы можем узаконить? Простите, если не внятно объясняюсь, я абсолютно слаб в юриспруденции. Сосед конфликтный и если можно узаконить нам землю без его участия, это будет лучший вариант, потому как он живет в другом городе и точно ни на какие согласия с нами идти не будет, ведь у него уже все документы есть. Только если через суд, на который скорее всего он не будет являться (уже такое было).

10 Декабря 2013, 09:33

Ответы юристов (7)

Дело в том, что кадастровый паспорт, с какой бы площадью у Вас не был не дает никаких прав на земельный участок, это грубо говоря нарисованный план и описание участка.

Права на земельный участок дают правоустанавливающие документы на дом ( право на передачу в собственность участка). На дом, если вы правильно описали у Вас с соседом долевая собственность( то есть до в целом принадлежит двоим, без разделения на части ) Соседи между собой в этой ситуации должны договориться как они пользуются домом.

Если исходить из законодательства, то земельный участок, Вам и Вашему соседу, должны были оформить соответственно в долевую собственность. То есть без выдела на два участка. Поэтому Вашем маме и выдали кадастровый паспорт на 617 кв.м, что составляет весь участок ( с прирезкой). Когда она подаст документы на регистрацию ей оформят 1/ 2 долю на весь этот участок. Когда Сосед пойдет ему, то же самое сделают.

1) Вы можете зарегистрировать 1/ 2 долю на участок всей площади. что бы удостовериться какие права есть у Вашего соседа на участок закажите выписку из Единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по адресу, указанному в кадастровом плане. Стоит эта услуга в любом отделении росрееста Вашего региона 200 р. И информация доступна всем желающим Здесь это можно сделать он-лайн rosreestr.ru/wps/portal/cc_ib_electronic_state_services_GRP

2) независимо от того как стоят заборы Вам сначала зарегистрируют 1/2 долю в праве на общий участок.

3) взяв все документы идите в муниципальные органы. Они должны выдать постановление ( решение ) о передаче участка в собственность. Потом с постановление в росреестр для регитстрации прав.

После того как оформите участок в долях. и Сосед оформит свою собственность Вы сможете разделить дом, что бы в документах были не доли, а часть дома. и разделить участок, так как у Вас стоят заборы по соглашению сторон или в судебном порядке.

Уточнение клиента

Да, нам изначально говорили именно о такой последовательности. То есть, сначала узаканиваем общий участок, а потом делим его. Но он уже выделил и узаконил свою часть на 253кв.м, я сам видел копию свидетельства о праве собственности на землю. Это не единственный случай, у меня была похожая ситуация — земля на 4 владельцев и каждый узаканивал свою часть отдельно, без участия других. Я честно сказать просто забыл последовательность сбора нужных документов для этого, по-этому спрашиваю. Ну и если он уже узаконил 253кв.м, а общий участок на кадастровом, где расположен наш дом 671кв.м. Какую часть можем узаконить мы (и каким образом)?

09 Декабря 2013, 19:16

Есть вопрос к юристу?

Николай, проверьте, по ссылке и/или по выписке из ЕГРП действительно ли он что-то узаконил. По идее это нарушение и как это возможно загадка. Вы можете по суду потребовать отмены регистрации его права.

Если он уже узаконил, то на кадастровом учете не может быть 671 кв.м. Это участок должны были разделить. И получиться два отдельных с разными площадями и кадастровыми номерами.

Сможете ли Вы без суда оформить в случае если все же 253 кв.м. уже имеют собственника не понятно, так как эта ситуация в принципе с нарушением. Только в судебном порядке.Начните все же с проверки сведений в ЕГРП

Уточнение клиента

Благодарю! Справка мне выдала несколько выписок с источником ГКН и ЕГРП. Конкретно ЕГРП есть документ с площадью 62.8кв.м. (это площадь дома) и документ с площадью 253кв.м. с наличием зарегистрированных прав, это думаю и есть его свидетельство на землю. Вот ссылка на все результаты поиска: http://link.ac/2sWO10

там и его 253 и 172. И наш, на 671

09 Декабря 2013, 21:26

Николай. а я бы Вам предложила сначала выделить реально долю бабушки в доме, т.е. сделать две квартиры в доме и уйти от долевой собственности. Тогда при оформлении земельного участка вы будете делить его с соседом не по долям 1\2, а по сложившемуся порядку пользования. т.е. по границам заборов. Положение о том, что порядок пользования земельными участками (на праве постоянного (бессрочного) пользования) определяется с учетом долей в праве собственности на строение или сложившегося порядка пользования земельным участком, прямо предусмотрено ч. 2 ст. 35 ЗК РФ.

Как я поняла, Вам выгоднее именно делить участок не поровну, а по границам, установленным заборами.

После выдела своей доли вы можете обратиться в суд об определении порядка пользования по имеющимся границам. и на основании уже этого решения оформлять себе участок.

Это, конечно де. если у соседа не оформлена земля, об этом вы узнаете получив выписку из ЕГПР.

Уточнение клиента

Земля у соседа есть, свидетельство на 253кв.м. (выше в моем ответе есть ссылка) Вот уж не знаю как он ее оформил, мы ни на что согласия не довали и ничего не подписывали.

09 Декабря 2013, 21:28

Ссылка открылась только с указанием Алтайского края и все)

Уточнение клиента

Простите, ссылка слишком длинная. Вот: http://link.ac/2sWO10

09 Декабря 2013, 21:43

Николай, ссылки на поиск не открываются.сделайте, пожалуйста, скриншот.

Уточнение клиента

— ЕГРП на дом (62 кв.)

— ЕГРП на 253кв.м. (документ соседа)

— Кадастровый на 172кв.м., который я увидел в документах соседа

— Наш кадастровый на 671кв.м., который оформила мама

10 Декабря 2013, 09:23

Николай, я так понимаю, что все же ваш сосед оформил свои 253 кв.м. Для более точной информации все же закажите официальную выписку из егрп там и фамилия и будет и имя.

172 кв.м.скорее всего прирезка, которую ему позволили оформить. Другой вопрос еще, что для того что бы понять имеют ли эти 253 кв.м. отношение к Вашему участку 671 кв.м. ( адреса в деревнях присваиваются по номеру дома, а вот где они находятся в натуре понять можно только вызвав геодезиста и сделать вынос на местности). Эти две сотки могут находится скажем сбоку от основного участка.

если 253 кв.м. все относятся к основному участку, то это явное нарушение. Но с другой стороны, тогда вполне реальная возможность дооформить все остальное на Вашу семью.

Будьте внимательны, когда будут оформлять новые кадастровые паспорта на 418 кв.м. Не пожалейте денег и вызовите геодезистов, что бы они сделали вынос участка в натуре («забили колышки»).

Уточнение клиента

253кв.м. точно на участке, который входит в 671кв.м., дальше идет проезжая часть и чужие участки. Вызвать геодезистов для чего? Чтобы они расчитали оставшиеся 418кв.м? Но, я не знаю как именно разметил сосед свои 253кв.м., эту информацию могут предоставить в официальной выписке из ЕГРП (его топосъемку или кадастровый с разметками)? Ну и достаточно ли у нас документов (1/2 доли дома) для оформления этой земли? В общем, я был бы признателен за пункты, которым мне нужно следовать. Например, сначала делаю топосъемку, потом кадастровый, потом на основании своих документов узаканиваю землю. или типа того. Как правильнее поступить в этой ситуации?

10 Декабря 2013, 13:15

Николай, Ваша ситуация имеет под собой не совсем законную подоплеку. Я бы на Вашем месте начала действовать так :

1) С кадастровым планом 671 кв.м. и документами на дом обратилась в муниципалитет с просьбой о передаче участка.

2) Если они дают отказ, там будет некое обоснование, что скажем 253 кв.м. уже переданы из него и Вам причитается такая-то площадь.

3) Вызовите геодезистов для проведения замеров и установления точек геодезического наблюдения ( «вбить колышки») топосъемка это несколько другое. А тут Вам соотнесут координатные точки с реальными точками на земле. Без обращения в администрацию у Вас нет законных оснований оформлять свои кв.м. Как выглядит ситуация на основании закона я Вам в первом посте описала.

4) с новым кадастровым планом и документами снова в администрацию с просьбой передать в собственность причитающиеся метры.

5) С постановлением из администрации в росррестр.

6) Росреестр выдаст Вам свидетельство о праве собственности.

Ситуация действительно непростая. Придется побегать.