Открытый аукцион земельное право

Содержание статьи:

Что собой представляет и в каких случаях проводится аукцион по аренде земельного участка?

Обязательным этапом на пути к оформлению договора аренды земельного участка, принадлежащего муниципалитету, является проведения аукциона, на котором за право получить определенный надел земли могут побороться все желающие. Как происходят торги, и в каком случае они не нужны, поведаем далее.

Понятие торгов

Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).

Иными словами, на аукционе по продаже права на аренду земельного участка администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену. Побеждает тот, кто даст больше.

Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.

Правила проведения аукциона по аренде земельных участков

Все аспекты, касающиеся организации и проведения торгов, регламентированы ЗК РФ и отдельными законами, освещающими аукционы, которые посвящены разыгрыванию объектов, принадлежащих государству или муниципалитету.

Кто и как может принять участие

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка не может состояться, когда в нем участвует меньше двух человек. Зарегистрироваться для участия нужно не позже, чем за пять дней до выбранного для торгов дня. Выступать в роли участников, когда речь идет об аренде, могут не только граждане РФ, но и иностранцы, а также те лица, которые гражданства не имеют.

В статье ЗК 38.1 четко определено, кто не может участвовать в аукционе:

  1. Те претенденты, которые не представили или не полностью представили требуемый для участия пакет документов (о нем поговорим ниже);
  2. Те лица, которые, выразив желание участвовать, не оплатили задаток (10 % от первоначальной стоимости участка или платы за него);
  3. Те, кто, согласно законам РФ, не имеет права приобретать собственность;
  4. Юрлица, информации о которых нет в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.

Необходимые документы

Пакет бумаг, необходимых для участия, довольно небольшой:

  • Заявление, составленное по предложенной форме, а также реквизиты счета, на который организатор вернет задаток, в случае, если Вы не выиграете;
  • Паспорт (для физлиц);
  • Квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Организация мероприятия и извещение о нем

Орган, подготавливающий аукцион, обязан объявить о том, когда это мероприятие состоится.

Изложены должны быть такие сведения:

  • Кто выступает в роли продавца/организатора. Название этого органа, а также данные о постановлении;
  • Где, когда и во сколько состоится аукцион;
  • Что станет предметом торга. Здесь выдается вся информация о лотах (участках), включая их тип, обременения и пр.;
  • Стартовая цена;
  • «Шаг» аукциона, то есть насколько повышается стоимость за один раз;
  • Как, куда и в какой форме подавать заявку, чтобы поучаствовать. Период, в который это можно сделать;
  • Сумма задатка. Адрес счета для его перечисления;
  • Нюансы договора (срок аренды и пр.).

Причины срыва торгов

  • Когда не набирается нужное число участников, аукцион отменяется. В итоге единственный претендент через 10 дней после опубликования заметки о сорванных торгах (но не позже 26) может получить право на аренду по установленной цене.
  • Срывается мероприятие и тогда, когда никто из присутствующих не выражает желания приобрести разыгрываемый участок.
  • Продавец может отказаться от организации торгов, но не позже, чем за 15 суток до назначенной для них даты.

Результаты

Ход торгов протоколируется. Один экземпляр этой бумаги передается победителю. Проигравшим участникам возвращают задаток (в три дня, как правило).

В протоколе указывают:

  • Регистрационный номер разыгранного участка;
  • Сведения о земле (кадастровый номер, адрес и пр.);
  • Все поступавшие предложения;
  • Имя/название победившего физлица/юрлица, данные о нем;
  • Арендная плата (или стоимость земли при покупке).

Порядок проведения

Самое время поговорить про порядок проведения аукциона по аренде земельных участков. Итак, вся процедура может быть представлена в виде следующего алгоритма:

  • Постановление об организации аукциона;
  • Извещение общественности об этом мероприятии посредством СМИ и интернета;
  • Принятие и регистрация заявок;
  • Рассмотрение принятых заявок на предмет допуска претендентов к участию в аукционе;
  • Собственно торги;
  • Создание и закрепление подписями протокола;
  • Объявление результатов в газетах и интернете;
  • Заключение договоров.

Торги, во время которых разыгрывают участки, мало отличаются от обычного аукциона.

И напоследок мы расскажем о том, возможно ли

Можно ли обойтись без торгов

Процедуру торгов можно миновать, если согласовать размещение объектов на интересующей Вас земле с администрацией, а также заинтересованными инстанциями (СЭ, градостроение, пожарная служба и пр.). Однако для участков под ИЖС это правило не действует.

Не прибегают к аукциону и тогда, когда на участке имеется объект, принадлежащий претенденту на аренду.

Иногда государство отдает определенные территории без торгов и согласования компаниям, с которыми заключает договор о развитии этих земель.

В завершение мы советуем вам посмотреть следующее видео, которое содержит полезную информацию по вопросам аренды земельного участка муниципальной собственности без аукциона и с торгами:

Аукцион по продаже участка из государственных и муниципальных земель в электронной форме

Аукционы по продаже публичных земель проводятся открыто.

Аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности: общее понятие

Земли, принадлежащие государству и территориальным общинам, продаются с торгов. Конкурсный порядок реализации участков одновременно гарантирует частный и публичный интерес.

Применительно к имуществу публичных образований торги имеют множество преимуществ перед прямыми продажами. Они обеспечивают:

  • должную гласность при реализации публичных земель, которые в доктрине земельного права и общественном сознании согласно советской традиции признаются народным достоянием;
  • открытость информации о перечне и условиях продажи отчуждаемых участков для потенциальных покупателей, СМИ, контролирующих госструктур;
  • свободный и равный доступ всех заинтересованных лиц (граждан и организаций) к участию в конкурсных процедурах;
  • максимальные поступления в бюджеты разных уровней за счет роста продажной цены участков;
  • предотвращение злоупотреблений со стороны чиновников.

Особенности заключения договоров на торгах регламентированы ст. 447 Гражданского кодекса России. Они могут иметь форму:

  • аукциона, победителем которого является лицо, согласившееся уплатить наибольшую цену;
  • конкурса, победителем которого признается лицо, чье предложение конкурсная комиссия сочла оптимальным.

Аукционы по продаже публичных земель проводятся открыто.

Участие в открытом аукционе в электронной форме может принять любое дееспособное лицо, для этого достаточно обзавестись электронной подписью.

Но есть исключения. Так, не будет принята заявка на участие в конкурсе по продаже участка земли сельскохозяйственного назначения, поступившая от иностранца; компании, 50% уставного капитала которой принадлежит иноземному инвестору. Дело в том, что названная категория лиц вправе обладать сельскохозяйственными землями только на праве аренды (ст. 3 Федерального закона РФ № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

П. 10 ст. 39.11 ЗК РФ предусматривает ряд случаев, когда участниками торгов, связанных с предоставлением публичных земель в частные руки могут быть только юридические лица. Однако речь здесь идет о продаже прав аренды, а не о собственности.

Отличия аукционов в электронной и традиционной форме

Ранее все торги (в том числе – по реализации имущества, принадлежащего государству) проводились очно. Традиционный формат торгов предполагает, что конкурсные участники присутствуют на торгах лично либо обеспечивают явку представителей по доверенности.

Лицитатор последовательно оглашает цены, отличающиеся от начальной на один и более «шагов» (начальная цена + шаг; начальная цена + шаг + шаг и т.д.). Участники торгов уведомляют лицитатора о готовности уплатить новую повышенную цену путем поднятия руки или иным наперед согласованным способом.

Цена лота повышается до тех пор, пока она не устраивает единственного участника торгов. Этот факт по традиции устанавливается троекратным ударом молотка и восклицанием лицитатора «продано».

Применение электронной формы не изменило суть торгов по продаже участков. Как и раньше, речь идет о последовательном повышении цены лота до тех пор, пока ее готов будет уплатить единственный оставшийся участник. Разница состоит в следующем:

  • электронные торги проводятся «заочно», без личного присутствия участников;
  • местом проведения аукциона является торговая площадка в Интернете;
  • для участия в торгах необходим доступ в электронный личный кабинет;
  • электронный сервис автоматизирован, лицитатор не нужен;
  • участник торгов в электронной форме может идентифицироваться, торговаться и совершать иные юридически значимые действия только с помощью электронной цифровой подписи.

По сравнению с торгами в традиционной форме, электронные аукционы обеспечивают еще большую объективность. Отсутствие лицитатора и автоматизация всех процедур практически исключает влияние человеческого фактора на ход торгов и подведение итогов. Электронная форма аукциона сводит к минимуму возможность последующего обжалования результата аукциона.

Преимущества электронных аукционов очевидны, но у них есть существенный недостаток. Торги по продаже земельных участков призваны обеспечить свободный доступ к участию в них максимального количества заинтересованных лиц.

Необходимость владения электронной цифровой подписью для организаций необременительна. Но этого никак нельзя сказать о гражданах.

Физическому лицу затруднительно приобретать электронную подпись (действует год после сертификации электронного ключа) и учиться пользоваться электронным сервисом только для того, чтобы приобрести участок, единственный раз в жизни. Возможно, именно поэтому законодатель не перевел все аукционы по продаже земель в электронный формат.

Случаи, когда аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в электронной форме, не проводится

Для реализации участков муниципальной и госсобственности должен проводиться открытый аукцион в электронной форме. Земельный кодекс РФ устанавливает два типа исключений из общего порядка:

  • ст.39.13 перечисляет случаи, когда аукцион по продаже участков проводится в традиционной (неэлектронной) форме;
  • ст. 39.3 оговаривает ситуации, когда торги не проводятся и земля продается заинтересованному лицу во внеконкурсном порядке.

Торги в неэлектронной форме проводятся в случаях, когда участки предоставляется:

  • под индивидуальное жилищное строительство;
  • для ведения личного подсобного хозяйства;
  • гражданам для садоводства, дачного хозяйствования;
  • крестьянским (фермерским) хозяйствам для сельскохозяйственного производства.

Прямые продажи публичных земель предусмотрены для:

  • комплексного освоения территории путем возведения жилья экономкласса;
  • индивидуального жилищного строительства, кроме случаев продажи участков, расположенных на землях общего пользования;
  • обслуживания уже существующих зданий при условии, что покупатель – собственник здания;
  • сельскохозяйственного производства, когда покупатель – крестьянское (фермерское) хозяйство в случаях, оговоренных Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;
  • садоводства, дачного хозяйства при наличии следующих условий: участок расположен в пределах земель, предоставленных некоммерческой организации; покупателем является член такой организации;
  • иных целей, оговоренных ст. 39.3 ЗК РФ.

Организация аукциона по продаже участка

Торги по продаже земельных участков проводятся по инициативе органов власти либо по заявлению лиц, заинтересованных в их покупке. В отношении продажи публичных земель законодатель установил императивное правило: один участок – один лот. Объединять несколько участков в общий лот можно только в случае, если это прямо разрешено общефедеральным законодательством.

Этапы предпродажной подготовки участка муниципальной или госсобственности, выставленного на торги по инициативе собственника:

  • утверждение схемы расположения на случай, если проект межевания территории отсутствует и участок только предстоит образовать;
  • проведение землеустроительных работ и подготовка документации, необходимой для кадастрового учета участка, образование которого предусмотрено проектом межевания территории либо схемой расположения участка;
  • постановка будущего лота на учет в ГКН, ЕГРП по заявлению компетентного органа (не касается участков, предоставляемых из состава земель, право собственности на которые между государством и территориальными общинами не разграничено);
  • получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям (не касается участков, которые предоставляются для комплексного освоения или ведения дачного хозяйства и которые согласно целевому назначению не могут быть использованы для возведения объектов недвижимости;
  • принятие решения о проведении торгов.

Порядок предпродажной подготовки публичных земель, выставленных на торги по инициативе собственника:

  • подготовка потенциальным покупателем схемы расположения участка (актуально на случай, если проект межевания территории еще не был утвержден);
  • утверждение схемы расположения участка по заявлению потенциального покупателя (образец заявления предполагает указание цели использования участка);
  • проверка отсутствия оснований для отказа в утверждении схемы расположения участка, оговоренных ст. 11.10, ст. 39.11 ЗК РФ;
  • утверждение/отказ в утверждении схемы расположения участка в течение двух месяцев;
  • организация проведения кадастровых работ;
  • разработка документации для постановки участка на учет в ГКН, ЕГРП (не касается неразграниченных земель);
  • обращение заинтересованного лица в уполномоченный орган с заявлением о проведении аукциона;
  • постановка участка на учет в ГКН и ЕГРП за публичным образованием (кроме случаев образования участков из земель, право собственности на которые не разграничено);
  • получение техусловий подключения объектов недвижимости к инженерным сетям общего пользования;
  • проверка отсутствия оснований для отказа в проведении аукциона (оговорены п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ);
  • принятие решения о проведении аукциона либо об отказе в его проведении в течение двух месяцев с момента подачи соответствующего заявления.

Определение начальной и продажной цены лота

Организатор торгов, которым в зависимости от формы собственности на землю может выступать орган госвласти или местного самоуправления, вправе определять начальную цену лота равной (одно из двух):

  • рыночной стоимости участка, определенной экспертом-оценщиком по правилам Федерального закона № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»;
  • кадастровой стоимости участки при условии, что результаты госкадастровой оценки утверждены в пределах последних 5 лет.

Итоговая продажная цена земельного участка определяется в ходе торгов. Лицитатор (при проведении торгов в традиционной форме) или программный комплекс электронной торговой площадки (при проведении электронного аукциона) дает возможность участникам торгов поднимать цену лота на один «шаг». Величина шага оговаривается организатором торгов заранее и может составлять не более 3% начальной цены лота (п. 18 ст. 39.11 ЗК РФ).

Последствия признания электронного аукциона несостоявшимся разнообразны и касаются, в том числе формирования цены земельного участка на повторных торгах. Если тот же участок выставляется на аукцион еще раз, организатор вправе (но не обязан) опустить начальную цену на 30% по сравнению с начальной ценой этого же участка на первичных торгах.

Вопросы ценообразования в отношении публичных земель оформляются приказом или административным решением коллективного органа.

Содержание извещения о проведении аукциона по продаже земельного участка в электронной форме

Перечень сведений, которые должно содержать такое извещение, оговорен п.21 ст.39.11 ЗК РФ. Он одинаков для аукционов, проводимых в электронной и традиционной (очной) форме. В извещении содержится информация об:

  • организаторе аукциона;
  • номере, дате утверждения и других реквизитах решения (приказа) о проведении аукциона;
  • времени, порядке проведения торгов;
  • реализуемом лоте, в том числе местоположение, площадь, кадастровый номер, разрешенные способы использования, допустимые параметры строительства, условия технологического присоединения к сетям и подобное;
  • сервитутах, иных правах сторонних лиц на лот и об ограничениях этих прав;
  • начальной цене;
  • величине шага;
  • образце заявки на участие в торгах, порядке подачи такой заявки;
  • датах начала и окончания приема документов;
  • размере и порядке внесения задатка, реквизитах счета для его перечисления.

Опубликование извещения о проведении аукциона

Извещения о проведении аукциона размещаются на официальном портале Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов (регламент сайта утвержден Приказом Минсвязи от 03.06.15 №195). Они общедоступны, демонстрируются независимо от наличия электронной подписи и/или регистрации на сайте. Обязательным приложением к извещению является проект договора купли-продажи.

По общему правилу организатор торгов также обязан обнародовать извещение об аукционе в порядке, предусмотренном для опубликования муниципальных нормативно-правовых актов по правилам, установленным муниципалитетом по месту нахождения участка (п. 20 ст. 39.11 ЗК РФ). Однако на аукционы в электронной форме это императивное требование не распространяется (п. 3 ст. 39.13 ЗК РФ).

В силу Федерального закона РФ № 137 «О введении в действие Земельного кодекса РФ» муниципальными и неразграниченными землями распоряжаются органы местной власти. Последним обычно принадлежат собственные СМИ.

Учитывая этот факт, извещения по общей форме или более краткие сообщения зачастую публикуются в местных газетах и появляются на муниципальных телеканалах. Причины очевидны:

  • это не запрещено;
  • размещение такой информации для местных органов власти бесплатно;
  • привлечение к участию в торгах максимального количества заинтересованных лиц способствует повышению продажной стоимости лотов.

Извещение о проведении аукциона публикуется за 30 суток до его начала. Извещение об отказе от его проведения обнародуется на протяжении 3 дней после принятия муниципальной или государственной структурой такого решения.

Подача заявки на участие в электронном аукционе

Лица, желающие принять участие в аукционе, готовят и подают следующие документы.

  • Заявка на участие в торгах согласно образцу, представленному в извещении о проведении аукциона. Заявка среди прочего должна содержать реквизиты счета для возврата задатка.
  • Для организаций: правоустанавливающая документация, приказ о назначении руководителя либо доверенность лица, уполномоченного на совершение юридически значимых действий. Применительно к иностранным организациям – заверенный перевод документов о госрегистрации.
  • В отношении участника торгов – физического лица: общегражданский паспорт или иные документы, удостоверяющие личность.
  • Подтверждение факта и размера внесения задатка.

В случае проведения аукциона в электронной форме заявка на участие и приложения подаются в форме сканкопий, заверенных с помощью электронной цифровой подписи. Один заявитель вправе подать одну заявку на участие в торгах по продаже того же лота.

Прием документов прекращается в срок, оговоренный в извещении, но не ранее, чем за 5 суток до момента продажи. Пропуск срока критичен: заявка, поступившая не вовремя, возвращается обратившемуся.

До момента окончания срока приема заявок участник, подавший заявку на участие в электронном аукционе, вправе отозвать ее без объяснения причин. Для этого подается онлайн заявление.

Организатор аукциона обязан вернуть задаток отказнику, в течение 3 рабочих дней с момента подачи заявки. Если отзыв поступил по окончании срока на подачу заявок, участник аукциона может получить задаток в том же порядке, что и участники торгов, которые проиграли торги.

Обработка заявок на участие в электронном аукционе

Основания недопуска к участию в аукционе:

  • непредоставление документов, перечисленных в извещении о проведении аукциона;
  • неуплата задатка или его уплата в неполном размере;
  • подача заявки лицом, которое не может быть покупателем (например, поступление заявки на покупку участка сельскохозяйственного назначения от иностранца);
  • наличие сведений о заявителе в реестре недобросовестных участников аукциона.

Орган госвласти или местного самоуправления (организатор аукциона) обязан вести протокол рассмотрения заявок на участие. Он должен содержать сведения о:

  • лицах, допущенных/не допущенных к участию в аукционе (в последнем случае – указанием конкретных причин недопуска);
  • дате поступления каждой заявки;
  • внесенных задатках.

При проведении электронного аукциона протокол рассмотрения заявок формируется при помощи программных средств. Он подписывается организатором торгов в течение суток после их рассмотрения, размещается на официальном сайте.

Кроме того, каждому из заявителей направляется персональное уведомление о допуске/недопуске к участию в торгах. При проведении электронного аукциона уведомление, как и протокол, формируется с помощью программных средств. По условиям п. 11 ст. 39.12 ЗК РФ организатор торгов возвращает задаток заявителю, не допущенному к участию в аукционе, в течение трех рабочих дней с момента формирования протокола приема заявок.

Оформление результатов аукциона

По результатам торгов организатором и участником подписывается протокол. Аукцион в электронной форме оформляется документом, сформированным с помощью программных средств электронной торговой площадки. В протоколе указываются сведения о:

  • времени проведения;
  • электронной торговой площадке (для электронных аукционов) или адресе проведения (для очных торгов);
  • лоте;
  • участниках аукциона;
  • начальной цене, последнем и предпоследнем ценовых предложениях;
  • имени/наименовании победителя аукциона и участника, сделавшего предпоследнее предложение.

Протокол о результатах аукциона размещается по адресу официального сайта РФ о проведении торгов в течение рабочего дня, следующего за днем формирования протокола. Победителем аукциона считается участник, согласившийся уплатить наибольшую цену. Он обязан выкупить землю.

Организатор аукциона направляет победителю проект договора купли-продажи. Задаток засчитывается в выкупную стоимость лота.

На подписание договора победителю конкурса предоставляется 30 дней. Если победитель уклоняется от заключения сделки, продавец изымает задаток в свою пользу и обращается с предложением подписать договор к лицу, чье ценовое предложение было предпоследним.

Продажная цена, соответственно, корректируется до уровня, который предлагал этот участник. Не выигравшим торги лицам задатки возвращаются в срок до трех суток после формирования протокола в полном объеме.

Признание электронного аукциона несостоявшимся: основания и правовые последствия

Электронный аукцион признается несостоявшимся если:

  • не поступило ни одной заявки;
  • заявки подавались, но никто из претендентов не был допущен к участию в торгах;
  • поступила заявка от единственного участника;
  • из всех подавших заявку на участие в аукционе к торгам допущено только одно лицо;
  • победитель конкурса и участник, чье ценовое предложение было предпоследним, оба отказались или уклонились от заключения договора купли-продажи.

Не во всех случаях признания аукциона несостоявшимся торги проводятся заново. Законодатель мудро предусмотрел возможность заключения договора с заинтересованным лицом.

Единственный участник аукциона (единственный, подавший заявку, или единственный, кто допущен к торгам) вправе приобрести лот по начальной стоимости.

Применительно к аукционам, на которых происходил торг, действует иное правило. Заключение контракта по результатам электронного аукциона возможно только с победителем аукциона или лицом, чье ценовое предложение было предпоследним.

Если оба они отказались или уклонились от заключения сделки, муниципалитет или госструктура не вправе предложить заключить сделку участнику, чье ценовое предложение было третьим с конца. В этом случае торги проводятся повторно и, как вариант, на новых условиях.

Победитель или единственный участник торгов, отказавшийся от выкупа лота по максимальной/начальной цене, теряют внесенный ими задаток. Уплаченные в качестве задатка средства переходят в распоряжение организатора торгов.

Все названные лица, а также участник аукциона, отказавшийся или уклонившийся от выкупа участка по предпоследней цене, вносятся в реестр недобросовестных участников торгов. Порядок ведения такого реестра утвержден Приказом Федеральной антимонопольной службы № 247/15 от 14.04.15 г.

§ 2. Понятие и формы торгов по продаже земельных участков или права их аренды

Введение публичных торгов обосновано, прежде всего тем, что бурно развивается законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества. Торги должны были обеспечить соблюдение прав граждан на участие в этой приватизации на публичных конкурсах и аукционах.
Основу правового регулирования проведения торгов по продаже (аренде) земельных участков составляет глава 28 Гражданского кодекса РФ, а именно статьи 447-449 ГК РФ, предусматривающие такой способ заключения договора, как торги. В указанных статьях закреплены лишь наиболее общие требования к приобретению земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка.
Нормы, предусматривающие процедуру проведения торгов, также содержатся в специальных (отраслевых, ведомственных) актах, например: Федеральном законе от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» 2, Федеральном законе от 02.10.2007 г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве» 3 и др.
Дополнило источники правового регулирования организации и проведения торгов Постановление Правительства РФ от 11 ноября 2002 г.
«Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» \
В соответствии с земельным законодательством в качестве предмета торгов может быть только сформированный земельный участок, который не изъят или не ограничен в обороте “. При этом, как справедливо добавляет С.А. Боголюбов, государственная регистрация таких земельных участков до разграничения государственной собственности на землю согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» не требуется [80].
Выставляемый на торги земельный участок должен быть сформирован в качестве объекта прав в соответствии с процедурой, установленной подп. 1 п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Земельный кодекс РФ определяет, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах своей компетенции [81]. Указанные органы при проведении торгов определяют, на основании отчета независимого оценщика, начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, величину их повышения («шаг аукциона»). Применительно к федеральным участкам данные функции выполняет Федеральное агентство по управлению государственным имуществом и его территориальные управления в субъектах России.
При возникновении проблемы разграничения государственных земель законом предусмотрена возможность’ органу местного самоуправления
Федеральный закон от 21.12.2001 г. №178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 4. Ст. 251.

выступать продавцом земельного участка ‘.
Предметом торгов могут выступать любые земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, если они не изъяты или не ограничены в обороте.
Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется Правительством РФ в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ. В настоящее время действует постановление Правительства РФ от 11.11.2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»[82], которым утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее — Правила).
Указанные Правила определяют порядок организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков.
В статье 447 ГК РФ торги рассматриваются в качестве способа заключения договора. Торги могут использоваться для заключения любых’ гражданско-правовых договоров, если иное не вытекает из их сущности.
В нашем исследовании будем применять- определения, которые используются в юридической литературе. Можно согласиться с определением «торги», которое в своем исследовании «Правовое регулирование организации и проведения торгов» дает Л.Ф. Гатаулина. Она считает торги специфическим способом заключения гражданско-правового договора, преследующим цель выявления претендента, способного предложить максимально высокую цену (аукцион) или другие наилучшие условия договора (конкурс), и тем самым с большей вероятностью удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя ’.
Цель торгов состоит в выявлении их победителя, т.е. лица, предлагающего наилучшие для продавца или арендодателя условия договора. Заключение договора с победителем торгов составляет обязанность продавца или арендодателя, неисполнение которой влечет за собой гражданско- правовую ответственность. В частности, победитель торгов вправе требовать понуждения уклоняющегося лица к заключению договора либо возмещения убытков, вызванных таким уклонением.
Относительно юридической природы торгов высказаны самые разные точки зрения. Формулируя концепцию юридической природы торгов, будем исходить из законодательства и устоявшихся в теории гражданского права выводов практики. ‘
Не следует торги отождествлять с офертой, поскольку ГК РФ определяет оферту как адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с
‘у
адресатом, которым будет принято предложение “. Торги, в отличие от оферты, направлены на выбор одного или нескольких победителей, удовлетворяющих требованиям организатора, а не на заключение договора с каждым, кто примет предложение.
Рассматривая торги с целью заключить договор, приходим к выводу, что торги на право заключить сделку с земельным участком — это достаточно сложный механизм, включающий в себя действия многих лиц, в том числе договор на проведение торгов и основной договор, заключаемый по результатам торгов.
По своей юридической природе торги следует рассматривать с позиции непосредственных юридических последствий для субъектов этих действий, кроме того, торги также необходимо рассматривать с позиций того основного договора, который заключается по их итогам.
При непосредственном проведении торгов по продаже или аренде земельных участков возникает договорное правоотношение между организатором торгов и участниками. Исследовав данное обязательство, можно определить, что у организатора возникает обязанность провести торги, выявить победителя, подписать протокол торгов, а у участников возникает обязательство подписать протокол торгов, причем только у одного из них — у победителя.
Торги по продаже земельных участков или права его аренды, как и другие гражданско-правовые отношения, основываются на определенных принципах, основных началах. В российском законодательстве не закреплены основные принципы проведения торгов. В России, как мы уже говорили, основные требования к проведению торгов установлены ст.ст. 447449 ГК РФ. Исходя из этого, рассмотрим международные правила проведения торгов.
Исследование, посвященное теории основных международных принципов проведения торгов, провели Оксана Гмцова, эксперт и преподаватель Института государственных закупок им. А.Б. Соловьева и А. Щетинский, эксперт журнала «Консультант» ’. Согласно их результатам, можно определить пять основных принципов: открытость, равноправие (гласность), экономичность и ответственность.
Анализ указанных принципов показывает их значимость для нашего исследования. Вполне возможно согласиться с этими международными принципами, признать их необходимыми для использования при проведении торгов.
1 Щетинский А. Тендеры — как становятся победителями // Консультант. 2005. № 3. С.24.
Рассмотрим каждый из указанных принципов. Принцип открытости характеризуется тем, что у организатора торгов возникает обязанность опубликовать в средствах массовой информации объявление о проведении торгов. В случае проведения торгов на заключение сделки с земельным участком чаще всего выступает государственный или муниципальный орган, который обязан разместить указанную информацию в соответствующем журнале или газете.
Значение принципа открытости заключается в том, что принять в них участие могут любые соответствующие условиям торгов участники. Нет заранее известных победителей торгов. Источник опубликования определен, вследствие этого все предполагаемые участники торгов могут ознакомиться с условиями проведения торгов.
В настоящее время законодателем предусмотрена возможность признать торги недействительными в случае, когда нарушен принцип открытости и информация о проводимых торгах не была опубликована в установленных средствах массовой информации. Для этого заявителю в случае нарушения необходимо обратиться в арбитражный суд для признания торгов недействительными.
С другой стороны, организатор торгов ограничен лишь публикацией информации о проведении торгов в определенных источниках, он не обязан размещать объявление о торгах в других СМИ помимо официального.
Принцип равноправия заключается в том, что все участники конкурса должны находиться в равных условиях. Организатор торгов не должен быть заинтересован в победе определенного участника, для этого необходимо предоставить одинаковые для всех участников условия участия в торгах.
Иногда организатор торгов идет по пути ограничения участников, участвующих в торгах. Например, устанавливаются такие условия, которым может соответствовать только один известный участник. Допустим, что условием для участия в торгах на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается победа участника, который победил в проводимых в прошлом году торгах.
В отношении аукционов важно соблюдение принципа экономичности, который означает, что в торгах должен победить тот участник, который предложит наиболее высокую цену. Однако не всегда речь идет о самой высокой цене. Очень часто выигрывает участник, предложивший оптимальное сочетание цены и значимости того проекта, который будет запускаться на выигранном земельном участке. Государственные и муниципальные заказчики должны быть заинтересованы в рациональном использовании земельного фонда.
Принцип ответственности предполагает то, что организаторы и участники торгов в случае нарушении законодательства должны отвечать за содеянное перед законом. Так, на торгах земельные участки необходимо использовать строго по их целевому назначению, так же как и полученные от проведения торгов денежные средства. Контроль за использованием земельных участков осуществляет Росприроднадзор, а за использованием денежных средств — Министерство финансов совместно со Счетной палатой России.
Применение принципа ответственности можем показать на следующем примере. Прокуратура Архангельской области возбудила уголовное дело по ст. 286 ч. 1 УК РФ (превышение должностных полномочий) в отношении мэра Новодвинска Михаила Юрьева. Суть правонарушения мэра Новодвинска — превышение должностных полномочий по предоставлению земельного участка в центре города. Юрьев в 2006-2007 гг. в нарушение правил, без проведения торгов и по льготной цене предоставил одной из коммерческих фирм города земельный участок под строительство торгового комплекса. При этом другие претенденты на получение земли были

исключены. В результате действий мэра бюджету был нанесен ущерб в сумме более 5 млн. руб.1
В основе торгов должен лежать принцип состязательности. Но любая идея может быть неправильно реализована, когда за дело берутся неразумные чиновники. И речь идет не только о российских специалистах. Даже поверхностный анализ зарубежной конкурсной практики не оставляет сомнений в том, что махинации в ходе торгов распространены во всем мире. Под махинациями в данном случае подразумевают любые действия ответственных за проведение торгов со стороны заказчика лиц, ведущие к тому, что фирму, выигравшую конкурс, определяют заранее по сугубо личным критериям, а весь торг сводится к «протаскиванию» данного участника на роль победителя торгов. Как показывает опыт, количество подобных интриг в государственных конкурсах выше, чем в торгах, организуемых коммерческими структурами. Связано это с тем, что в частных компаниях работают люди, понимающие, что в случае раскрытия их махинаций они не только потеряют нынешнее место службы, но и столкнутся с проблемами при поиске следующего.
Учитывая изложенное, предлагается добавить новый пункт в «Правила об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» в следующей редакции:
«Торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков проводятся исходя из принципов открытости, равноправия (гласности), экономичности, ответственности и состязательности».
Правоотношениям, возникающим в процессе организации и проведения торгов, присущи признаки гражданско-правовых правоотношений. Они характеризуются равенством участников, возможности вступать в правоотношения по своей воле и усмотрению, приобретая при этом гражданские права и обязанности.
Кроме того, правоотношения, возникающие между организатором и победителем торгов, по своей природе имеют имущественный характер, в связи с тем, что они обеспечиваются денежным взносом победителя.
В итоге приходим к выводу о том, что правоотношения, складывающиеся в результате организации и проведения торгов, по своей юридической природе являются гражданско-правовыми отношениями, которые носят как организационно-правовой, так и имущественный характер.

Проведя анализ понятия сделок с земельными участками, совершенных на торгах, с учетом их сложного способа заключения — на торгах, можно сформулировать следующее определение сделок с земельными участками, совершенных по итогам торгов:
«Сделками с земельными участками, совершенных по итогам торгов, признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в сфере использования и охраны земель, которые заключаются на торгах и преследуют цель выявления претендента, способного предложить максимально высокую цену или другие наилучшие условия договора».
Исследовав практику проводимых торгов по продаже земельных участков или права их аренды, можно определить большое различие в видах торгов, которые отличаются своими особенностями в организации и проведении.
Рассмотрев различные виды торгов, можно выделить несколько критериев их классификации. По типу заключаемого по результатам торгов договора различаются торги на право заключения договора купли-продажи

земельного участка и договора аренды земельного участка ’. По форме подачи заявки на участие в торгах могут быть поданы в закрытых или в
о
открытых конвертах
По процедуре допуска к торгам возможны торги с предварительной квалификацией с участием в них в качестве оферентов только тех претендентов, которые пройдут предварительный отбор по критериям, установленным организатором торгов, и торги без предварительной квалификации с участием в них в качестве оферентов всех претендентов, которые пожелают участвовать в них в этом качестве 3.
Торги можно различать также в зависимости от того, в который раз они проводятся по данному предмету: первичные и повторные торги 4.
Использование повторных торгов обосновано тем, что часто возникают такие ситуации, когда организатор торгов не может определить победителя в первичных торгах. •
По характеру функционирования торгов возможны разовые или постоянно действующие конкурсы и аукционы5.
В зависимости от участия иностранных участников различаются национальные (внутренние) торги, в которых участвуют только отечественные оференты, и смешанные торги или смешанные международные торги, в которых принимают участие как иностранные, так и отечественные оференты.
Также классифицируют торги по допустимости изменения конкурсных требований к продукции в процессе обсуждения заявок на участие в торгах между организаторами и компаниями. В таком случае торги подразделяют на одноэтапные (переговоры запрещены) и двухэтапные (переговоры допускаются).
По кругу участников различаются открытые и закрытые торги [83].
Н.И. Толстых правильно отмечает, что конкурсы и аукционы могут проводиться в закрытой и открытой форме. Открытый конкурс (аукцион) на право владения или пользования земельными участками проводится без каких-либо ограничений по численности и категориям претендентов, т.е. предложение организатора конкурса (аукциона) обращено к неопределенному кругу лиц. При этом возможно ограничение числа участников конкурса (аукциона), что обычно связано с квалификационными требованиями к участникам, закрепленными действующим законодательством. Закрытый конкурс (аукцион) проводится для определенных категорий участников, т.е. круг возможных участников ограничен и заранее определен законодательно или условиями конкурса (аукциона)[84].
Как справедливо пишет в своем исследовании Л.Ф. Гатаулина, открытый конкурс и открытый аукцион являются не только предпочтительными, но и наиболее необходимыми видами торгов [85]. Законность проведения закрытых торгов должна быть обеспечена извещением о проведении торгов. При этом надо учитывать, что в публикации о проведении закрытых торгов обязательно должна содержаться информация о необходимости и целесообразности проведения закрытого конкурса; перечень инстанций, уполномоченных разрешать проведение таких конкурсов, реквизиты разрешающего документа; сведения о предмете (содержании) конкурса; перечень участников, которым высылаются приглашения для участия в закрытом конкурсе. Кроме этого, информация о результатах проведения закрытых конкурсов и их победителях также должна
быть опубликована в тех же средствах массовой информации. Отсутствие публикаций о результатах проведения торгов должно сопровождаться признанием их недействительными.
Форма торгов определяется организатором либо собственником продаваемого или предоставляемого в аренду земельного участка, кроме случаев, предусмотренных законом. Примером таких случаев как раз и являются ст.ст. 38.1 и 38.2, императивно устанавливающие форму торгов — аукцион. Пункт 3 статьи 38 ЗК РФ устанавливает возможности собственника по определению некоторых условий торгов. Собственник определяет форму проведения торгов. При этом аукцион может быть открытым или закрытым по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы. Торги проводятся в форме конкурса в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной1 организатором торгов, предложило лучшие условия. В соответствии с п. 5 ст. 447 ГК аукцион или конкурс, в которых участвовал только один участник, признаются несостоявшимися.
Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, то есть аукцион предназначен, по общему правилу, для выявления покупателя, способного предложить наивысшую цену за земельный участок.
Конкурс используется для выбора претендентов из числа лиц, удовлетворяющих определенным квалификационным требованиям. В числе таких требований порядок проведения конкурса предусматривает, по общему правилу, наличие у его участников необходимых возможностей (финансовых средств, оборудования, трудовых ресурсов, профессиональных навыков, необходимого опыта, положительной деловой репутации и др.). При этом
если конкурс направлен на достижение каких-либо общественно полезных целей, то он признается публичным.
Аукцион как форма продажи земельных участков в российском законодательстве, как правильно отмечает О.М. Козырь \ начал применяться с принятием Указа Президента Российской Федерации от 1 октября 1992 г. №1151 «О проведении на территории Московской области в 1992 г. эксперимента по аукционной продаже земельных участков для индивидуального жилищного строительства» [86].
После принятия данного Указа прошли аукционы по продаже земельных участков, расположенных на территории Раменского района Московской области, гражданам, постоянно проживающим в городе Москве и Московской области и имеющим право на приобретение участков в собственность.
В настоящее время большую популярность получили конкурсы по продаже земельных участков или права на заключение договоров их аренды. Как правило, затем условия конкурсов включаются в договор купли-продажи либо договор аренды участка. В отличие от аукциона, при проведении конкурса победитель торгов определяется вне зависимости от предложенной участниками цены, в данном случае имеются в виду другие условия. К ним могут относиться следующие условия: наиболее выгодное целевое
использование участка, в том числе представление вариантов использования участка с учетом функционального зонирования территории города (поселка) по градостроительной документации (генплану, схемам, зонам охраны и т.д.); требования к архитектурно-планировочному решению застройки участка и прилегающей территории (структурные связи, плотность застройки, соотношение открытых и закрытых пространств и т.д.); проведение работ по рекультивации, благоустройству участка; ограничения по состоянию
водного, воздушного бассейнов, почв, грунтов, радиационному, химическому, электромагнитному, шумовому режиму окружающей участок территории; специальные требования по сохранению историко-культурного наследия; сроки освоения участка; документацию и дополнительные условия.
В п. 2 ст. 448 ГК РФ определен минимальный объем обязанностей, возлагаемых на устроителей торгов. Сведения, которые следует включать в объявление о проведении торгов, зависят от специфики торгов и предусматриваются соответствующими правовыми актами либо собственными правилами проведения торгов. Законодатель такими сведениями установил объявление сведения о времени, месте, форме, предмете и порядке проведения конкурса; условиях и порядке реализаций; сроках приема конкурсных предложений и проведения предварительной квалификации (в случае ее осуществления); адресе, телефаксе и контактном телефоне организатора; сроке окончания приема конкурсных предложений.
Организацию и проведение торгов осуществляет их организатор. Организатором торгов может выступать собственник земельного участка в- лице соответствующего органа публичной власти или специализированная организация, действующая на основании договора с собственником. Согласно п. 2 ст. 447 ГК РФ, такая специализированная организация может выступать как от имени собственника, так и от собственного имени. Как следует из Постановления Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», при продаже находящихся в федеральной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков организатором торгов является Российский фонд федерального имущества (его отделения). При продаже находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности земельных
участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.
Пунктом 2 ст. 38 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что в качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные предоставлять земельные участки в соответствии со ст. 29 Земельного кодекса РФ.
Заказчик и организатор конкурса необязательно должны совпадать. Для проведения торгов заказчик может нанять стороннюю организацию. Этот момент важен для участников конкурса по следующим причинам. Во- первых, мнение организатора конкурса, если он не является заказчиком, не окончательное, оно носит лишь рекомендательный характер. Во-вторых, если заказчик и организатор конкурса отличаются, то организатор должен выбираться по результатам специального конкурса. Соответственно, если такой конкурс не был объявлен, результаты торгов можно оспорить. В- третьих, заказчик несет расходы по оплате услуг организатора, но бюджет на эти цели денег обычно не выделяет. Поэтому зачастую заказчик договаривается, чтобы покупатель (арендодатель), приняв решение об участии в конкурсе, согласился возместить организационные расходы в случае победы. Такое требование неправомочно и в суде будет рассматриваться как понуждение к заключению договора.
Решение о том, кто победил в конкурсе, принимает комиссия по проведению торгов. Ее члены обязаны пройти профессиональную переподготовку в области организации торгов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 447 ГК РФ, победителя конкурса среди всех возможных претендентов должна выбирать конкурсная комиссия.
Состав комиссии, порядок ее работы, назначение председателя определяет заказчик или уполномоченный на то орган, но не специализированная организация.
Председатель конкурсной комиссии ведет заседание конкурсной комиссии, объявляет победителя открытого конкурса и подписывает протокол проведения открытого конкурса. Члены комиссии — физические лица, не имеющие личной заинтересованности в результатах проведения торгов и не являющиеся участниками торгов. Заменить члена комиссии возможно только с разрешения заказчика или уполномоченного органа, принимавшего решение о создании комиссии. Функции конкурсной комиссии остались прежними.
Заметим, что на проведение открытых и закрытых конкурсов, конкурсов с использованием котировок и аукционов может быть создана одна комиссия.
Чтобы сделать правильный выбор победителя, в составе комиссии должны быть владеющие информацией специалисты, которые могут правильно оценить ситуацию. Кроме конкурсной комиссии, имеет смысл создать также и рабочую комиссию, на которую будет возложена техническая часть по подготовке к конкурсу. Но при этом надо учесть, что человеку, совершенно незнакомому с организацией и проведением конкурса, достаточно сложно сразу воспринять всю информацию и действовать так, чтобы соответствовать интересам компании. Поэтому правильным решением будет создать рабочую комиссию как постоянно действующий рабочий орган. Или, например, можно часть членов рабочей комиссии, принимающих принципиальные решения, задействовать на постоянной основе, а остальных членов привлекать по мере необходимости.
Кроме рабочей комиссии, для помощи конкурсной комиссии в рассмотрении конкурсных заявок иногда могут понадобиться эксперты в определенных областях. Эти эксперты могут консультировать членов конкурсной комиссии, оказывая таким образом влияние на принятие решения. Но при выборе победителя конкурса их мнение будет носить только опосредованное значение. Если, конечно, конкурсная комиссия в соответствии с предоставленными ей полномочиями не наделит экспертов правами принятия окончательных решений.
Конкурсная комиссия осуществляет рассмотрение, оценку и сопоставление заявок на участие в открытом конкурсе в целях определения победителя открытого конкурса в соответствии с требованиями конкурсной документации.
Подведя итог сказанному, отметим, что для правильного и эффективного проведения торгов по продаже (аренде) земельных участков предлагаем законодательно закрепить положение о создании в составе конкурсной комиссии рабочей комиссии как постоянно действующего консультативного органа, которая подготовит техническую часть к конкурсу (аукциону). В состав рабочей комиссии должны входить не менее трех экспертов в сфере организации и проведения торгов земельными участками.