П2 ст653 гк рф

Статья 653. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Комментарий к Ст. 653 ГК РФ

Норм, подобных содержащейся в рассматриваемой статье, в гражданском законодательстве немало (например, ст. ст. 353, 617, 675 ГК). Однако обычно речь идет о сохранении права при смене собственника независимо от того, что явилось основанием такой смены (купля-продажа, дарение, наследование и пр.). В комментируемой же статье говорится о сохранении права пользования частью земельного участка только при продаже земельного участка. Следовательно, с формально-юридической точки зрения при переходе права собственности на земельный участок по иным основаниям (наследование, дарение и т.д.) право пользования частью земельного участка не сохраняется. Думается, однако, что это противоречит принципу стабильности гражданских прав. Право пользования частью земельного участка, занятой арендованным зданием (сооружением) и необходимой для его использования, должно сохраняться в неизменном виде независимо от оснований смены собственника земельного участка.

Статья 653 ГК РФ. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Комментарии к статье 653 ГК РФ

Переход права собственности и других вещных прав на арендуемые здания или сооружения к другому лицу не служит основанием для изменения или расторжения договора аренды (см. коммент. к ст. 617). Соответственно этому комментируемая статья устанавливает аналогичное правило применительно к земельному участку, на котором находятся арендуемые здания и сооружения: если этот участок продается другому лицу, арендатор сохраняет право пользования им на тех же условиях, которые имели место до отчуждения земли (см. коммент. к ст. 652).

Судебная практика по ст. 653 ГК РФ

В соответствии с общим правилом статьи 1006 Гражданского кодекса Российской Федерации принципал обязан уплатить агенту вознаграждение в размере и в порядке, установленных в агентском договоре.

Суды, руководствуясь положениями статьями 309, 310, 1005, 1006, 1008 и 1011 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика задолженность по выплате агентского вознаграждения исходя из того, что согласно представленным доказательствам заявленные к оплате услуги оказаны ответчику, а доказательств оплаты их последним не представлено.

Основываясь на положениях статей 1002, 1003 Гражданского кодекса, суд признал правомерным расчет процентов за пользование чужими денежными средствами, произведенный обществом.

В силу статьи 1002 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае объявления комиссионера несостоятельным его права и обязанности по сделкам, заключенным им для комитента во исполнение указаний последнего, переходят к комитенту.

В соответствии со статьей 15, п. 2 статьи 991, статьей 1001 Гражданского кодекса Российской Федерации комитент обязан помимо уплаты комиссионного вознаграждения возместить возникшие у комиссионера убытки в виде понесенных комиссионером расходов.

ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Институт аренды недвижимости в настоящее время, в современном обществе занимает одно из ведущих мест в сфере жизнедеятельности, а договор аренды зданий и сооружений является одним из самых актуальных и востребованных договоров гражданско-правовых отношений. Объекты недвижимости играют важную роль в рыночных отношениях, в развитии бизнеса, да и вообще в российской экономике. Очевидно же, что далеко не в каждом случае, у субъектов гражданских правоотношений, занимающихся выполнением различных работ, оказанием услуг и пр. есть возможность приобретать недвижимость-здания, сооружения, жилые и нежилые помещения а также земельные участки для соответствующего осуществления своей деятельности[1]. Договор аренды зданий и сооружений широко пользуется спросом среди субъектов гражданского права, а это влечет за собой огромное количество судебных разбирательств[2].

Институту аренды посвящена одна из самых объемных по количеству статей, глава 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Данная статья будет раскрывать регулирование не всей аренды в целом, а именно направлена на правовое регулирование аренды зданий и сооружений.

Параграф 4 главы 34 ГК РФ содержит в себе правовые нормы регулирующие гражданские отношения в сфере аренды зданий и сооружений. По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение ст. 650 ГК РФ. Следует разобраться, что-же является зданием, а что сооружением.

Здание — это объект капитального строительства введенный в эксплуатацию или на который было признано первоначальное право собственности, имеющий в своем составе помещения, ни на одно из которых не учреждено право собственности. Сооружение — это объект капитального строительства который в установленном законном порядке введен в эксплуатацию, или который в соответствии с законодательством было признано первоначальное право собственности, предназначенное для выполнения технических функций[3].

В.В. Витрянский считает что понятия “здания” и “сооружения” не относятся к числу правовых категорий, и их различие считает нецелесообразным. Существует много мнений юристов на этот счет, я же в свою очередь, считаю, что наличие и конкретизация различий вышеуказанных понятий в современном законодательстве РФ является необходимостью. В соответствии со ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» существует различие между данными понятиями. Здание это результат строительства, который представляет объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, а также включает в себя помещения, сети и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. Сооружение это результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Из данного закона ясно, что действительно имеет место различие этих двух понятий[4].

Гражданско-правовой договор аренды зданий и сооружений является возмездным, консенсуальным двусторонне-обязывающим договором. Предметом данного договора может являться только здание или сооружение в целом (которые не являются жилыми строениями), соответственно наем жилого помещения регулируется ст. 673 ГК РФ и другими нормами. Согласно законодательству договора аренды зданий и сооружений должен быть заключен в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. В противном случае при несоблюдении формы договора аренды здания или сооружения возникнут последствия, влекущие его недействительность.

В соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, т.е. законодательство склоняет к регистрации права аренды. Из этого видно, что возникает несоответствие между нормами ГК РФ и Закона о регистрации, что ведет к различному толкованию этих норм а также применения их на практике[5]. На практике сложилась ситуация, в которой договор аренды здания, заключенный на срок менее года не подлежит государственной регистрации в соответствии с п.2 ст.651 ГК РФ, а подобного рода договор аренды отдельного нежилого помещения независимо от срока действия не может считаться заключенным без соответствующей государственной регистрации соответственно нормам ст.609 ГК РФ[6].

Ст. 652 ГК РФ содержит в себе положения, которые раскрывают права арендатора на земельный участок, на котором расположено здание или сооружение. Данная норма свидетельствует о том, что по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав на владения и пользование объектом недвижимости, передаются права на земельный участок, на котором, собственно говоря, и расположено здание или сооружение.

Право на земельный участок сохраняется за арендатором здания или сооружения при его продаже. Согласно ст. 653 ГК РФ в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Одним из важных условий при заключении договора аренды является размер арендной платы. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, идентифицирующее здание или сооружение подлежащее передаче арендатору, также в данном договоре должны содержаться согласованные сторонами данные свидетельствующие о размере арендной платы. В случае отсутствия таких данных договор считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением, включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено данное здание (сооружение). Способы определения размера арендной платы могут быть различными. В тех случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания (сооружения) или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения (п. 3 ст. 654 ГК РФ).

Передача объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны производиться по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому двумя сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаточный акт или иной документ о передаче требуется обязательно для регистрации права аренды. Правовая норма абз.3 п.1 ст.655 ГК РФ свидетельствует о том, что в случае уклонения одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения в аренду, будет считаться отказом арендодателя от исполнения обязанности передать имущество, а арендатора от обязанности принять имущество.

1 Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 №4 (41) С. 156.

2 Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.

3 Васюта Д.В. Понятие зданий и сооружений как объектов недвижимости. Научная статья: Вестник Омского университета. Серия «Право». 2013 №2 (35) С.125.

4 Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

5 Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус .2013.№ 5. С.15-17.

6 Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.С.25.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ (часть вторая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 29.06.2016) // СПС «КонсультантПлюс»

2. Федеральный закон РФ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 30.12.2009 N 384-ФЗ // СПС «КонсультантПлюс».

3. Гражданское право Том 3: Учебник / под ред. Е.А. Суханова-Москва «Волтерс Клувер», 2006.- 736 с.

4. Ленковская Р.Р. Институт государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества: проблемы развития и реализации // Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти Ф.М. Рудинского — Рязань “Концепция” 2015.

5. Невзгодина Е.Л. Аренда недвижимости по законодательству РФ. Вестник Омского университета. Серия «Право». 2014 № 4 (41).

6. Ситдикова Л.Б. Здания, сооружения и объекты незавершенного строительства как правовые категории в гражданском праве // Вестник Московского городского педагогического университета. Серия: Юридические науки. 2016. № 1. (21). С.79-87.

7. Ситдикова Л.Б. Эффективность действия норм в гражданском праве России (на примере предложения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью) // Нотариус 2013. №5. С.15-17.

8. Чубарев В.В. Правовой режим нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости // Право и экономика 2011.№3.

9. Sitdikova L., Volkova M., Kuzahmetova S., Efimova O., Gridneva, О. Legal nature and legal personality of the self-regulatory organizations (SRO) // Mediterranean Journal of Social Sciences 2015. Т. 6 No. 6 S5. С. 91–95.

П2 ст653 гк рф

§2. Понятие договора аренды зданий, сооружений и его особенности / Договор аренды зданий и сооружений

Можно выделить два общих принципа, на которых основывается ГК РФ при регулировании вопросов аренды недвижимости.

Во-первых, это принцип свободы договора, который проявляется, в частности, в том, что число императивных норм, связанных с содержанием договора аренды недвижимости, крайне незначительно. Они в основном относятся к форме договора и к необходимости его государственной регистрации.

Во-вторых, при регулировании аренды недвижимости не проводится идея защиты «слабой стороны», как это сделано в отношении жилищного найма, а последовательно осуществляется принцип защиты прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может в конкретной ситуации выступать как арендодатель, так и арендатор. Такой подход позволяет установить справедливый баланс интересов сторон договора, не предписывая в то же время жестких рамок содержания их договорных отношений.

Аренда зданий и сооружений впервые была выделена в ГК РФ в самостоятельную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Легальное определение договора аренды зданий, сооружений содержится в п.1 ст. 650 ГК РФ: «по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение».

Итак, если предметом договора аренды являются здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК РФ норм о купле-продаже, что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правовой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Аренде зданий и сооружений посвящены положения §4 главы 34 ГК РФ. Данный параграф состоит из шести статей: ст.650 («Договор аренды здания и сооружения»), ст.651 (Форма и государственная регистрация договора аренды здания и сооружения»), ст.652 («Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения»), ст.653 («Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже»), ст.654 («Размер арендной платы»), ст.655 («Передача здания или сооружения»).

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора. ГК РФ не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

Однако в юридической литературе продолжаются попытки критики Гражданского кодекса в связи с отсутствием в нем положений об обязательной квалифицированной форме всякой сделки с недвижимостью, в том числе и договора аренды здания (сооружения). Авторы таких работ утверждают, что новый ГК РФ отменил обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Так, Н.А. Сыродоев пишет: «Замена нотариального удостоверения на регистрацию сделок не может быть безоговорочно оправдана. Помимо того, что регистрация сделки сложнее нотариального удостоверения, она не сопряжена с консультационными функциями, которые осуществляет нотариус. А это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов для подготовки договоров» [1] .

В связи с этим прежде всего необходимо указать на фактическую неточность, допускаемую сторонниками всеобщего и обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. ГК никак не мог отменить обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью либо заменить его государственной регистрацией таких сделок в силу отсутствия в ранее действовавшем законодательстве каких-либо норм, предусматривающих обязательную нотариальную форму для всех сделок с недвижимостью.

В ГК РСФСР 1964 г. имелись положения об обязательном нотариальном удостоверении лишь отдельных видов договоров, и вовсе не обязательно по признаку принадлежности объектов таких договоров к недвижимому имуществу. Обязательное нотариальное удостоверение предусматривалось в отношении договора купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе или поселке городского типа, с участием гражданина и договора купли-продажи дач (ст. 239 ГК 1964 г.), а также применительно к договору дарения жилого дома (третья часть ст. 257 ГК 1964 г.).

В то же время обязательного нотариального удостоверения требовали договор дарения на сумму свыше 500 руб. и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше 50 руб. (первая часть ст. 257 ГК 1964 г.), что не имело никакого отношения к недвижимому имуществу. Следовательно, критики действующего ГК предлагают по сути не восстановить порядок обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью (поскольку таковой ранее отсутствовал), а ввести такой порядок [2] .

Однако введение всеобщего и обязательного порядка нотариального удостоверения всех сделок с недвижимым имуществом, включая и договоры аренды зданий и сооружений, вряд ли целесообразно. По этому поводу можно высказать следующие соображения:

Во-первых, при обязательной государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью обязательная нотариальная форма этих сделок ляжет дополнительным бременем на участников имущественного оборота. Речь идет о неоправданных затратах времени и средств. Ведь с точки зрения функциональных задач и юридического значения обязательный порядок нотариального удостоверения соответствующих сделок идентичен (в этой части) системе обязательной государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, призванной решать те же задачи (в числе многих иных), которые ставятся и перед обязательным нотариальным удостоверением сделок: проверка законности совершаемых сделок, обеспечение их публичной достоверности и т.д.

Иными словами, цели, которые могли бы служить оправданием для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, полностью совпадают с целями, стоящими перед системой государственной регистрации [3] .

Во-вторых, система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним никак не может быть заменена обязательным нотариальным удостоверением соответствующих сделок, поскольку только система государственной регистрации обеспечивает ведение единого государственного реестра всех объектов недвижимости, что имеет чрезвычайное значение для имущественного оборота.

В-третьих, утверждение о том, что система государственной регистрации «не сопряжена с консультационными функциями», и что это влечет за собой необходимость привлечения адвокатов, никак не может служить основанием для введения обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью. В конце концов, если участники имущественного оборота пожелают получить консультационную помощь от нотариуса, они вправе предусмотреть для своей сделки обязательную нотариальную форму (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Кроме того, огромному числу участников сделок с недвижимостью (например, коммерческим организациям, органам власти и местного самоуправления, имеющим квалифицированные юридические службы) консультационные услуги нотариуса просто не нужны.

Данный вывод особенно нагляден применительно к договорам аренды зданий и сооружений. Подавляющее большинство участников указанных договоров составляют коммерческие и некоммерческие организации, органы власти и местного самоуправления, для которых обязательное нотариальное удостоверение договоров аренды зданий и сооружений обернется исключительно дополнительными временными и материальными затратами.

Действующий ГК РФ содержит норму о том, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента (п. 2 ст. 651).

Несмотря на то, что проблему регистрации нельзя назвать недостаточно исследованной, количество конфликтов в этой области не уменьшается. Возникают конфликты, в частности, вследствие неправильного понимания смысла и значения соответствующих правовых норм. При этом зачастую приоритет отдается не законности, а целесообразности. Такая позиция строится на действительных и мнимых противоречиях законодательства.

Учитывая то, что в нашей работе государственной регистрации посвящен отдельный параграф, перейдем к дальнейшему рассмотрению особенностей договора аренды зданий, сооружений.

Поскольку здание всегда находится на земле и при использовании его арендатором неизбежно возникнет вопрос о мере пользования арендатором землей, право в отношении земельного участка, на котором здание расположено, также является предметом соответствующего договора аренды здания или сооружения.

Подтверждением этому может служить установленная в ГК РФ презумпция включения платы за пользование земельным участком в арендную плату по договору аренды здания (сооружения). Право на земельный участок возникает одновременно с правом использовать арендованное здание (сооружение), поскольку передается одновременно с передачей прав владения и пользования зданием (сооружением) по этому же договору. Таким образом, при аренде здания (сооружения) само здание становится как бы главной вещью, а право на земельный участок выступает в качестве принадлежности этой вещи.

Ситуация, когда здание становится главной вещью по отношению к земельному участку, на котором оно расположено, сложилась в середине 90-х гг. во многом в связи с тем, что здания (сооружения) и юридически, и фактически были введены в гражданский оборот быстрее и радикальнее, чем земельные участки. При сохранении в основном права государственной (муниципальной) собственности на земли в городах и сельских поселениях значительная часть расположенных на них зданий перешла в частную собственность. Сложившаяся в результате «неоднородность» прав на земельные участки и расположенные на них объекты создает серьезные юридические препятствия к тому, чтобы рассматривать здание и земельный участок как «единый» объект недвижимости, поскольку сама конструкция единого объекта имеет смысл лишь в случае, когда на составляющие его части может быть установлено единое право или, по крайней мере, однородные права.

Четкому определению прав арендатора и арендодателя призваны способствовать некоторые правила, содержащиеся в ГК РФ (ст.ст. 652, 653). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям: когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности.

В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для использования его по назначению (п.2 ст.652 ГК).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности собственнику здания (сооружения), такое здание (сооружение) может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору, заключенному с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) переходит от арендодателя соответственно и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Как отмечает В.В.Витрянский, положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятой зданием (сооружением) и необходимой для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК), призвано способствовать стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора [4] .

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК). Цена договора аренды здания (сооружения) является его существенным условием.

К обязательствам, возникающим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно общим положениям об аренде в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК). Если же объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Суть специального правила, регулирующего отношения, связанные с арендой зданий и сооружений, состоит в том, что к указанным правоотношениям не подлежат применению диспозитивные нормы, позволяющие определить существенное условие о размере арендной платы на тот случай, когда в документе, подписанном сторонами, отсутствует пункт об арендной плате.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют своей действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК). И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Определенными особенностями, требующими специального регулирования, отличается исполнение договора аренды здания или сооружения. Передача указанного объекта недвижимости арендодателем и принятие его арендатором должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 1 ст. 655 ГК).

В акте приема — передачи указывается состояние объекта на момент передачи в аренду. За недостатки имущества по общему правилу несет ответственность арендодатель. Исключение составляют случаи, когда арендатор знал об этих недостатках, или должен быть их обнаружить при приемке имущества. Если арендатор подписал акт приема — передачи с оговоренными в нем недостатками имущества, тем самым он согласился принять имущество в таком состоянии и не вправе предъявлять арендодателю претензии.

До фактической передачи сданного в аренду здания или сооружения арендатору и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор аренды не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи (принятия) соответствующего имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора аренды здания (сооружения).

Неисполнение арендодателем своих обязательств по передаче арендатору сданного в аренду здания или сооружения может повлечь для него различные неблагоприятные последствия, помимо общей обязанности должника возместить кредитору причиненные в связи с неисполнением обязательства убытки (ст. 393 ГК). В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.

Неисполнение арендатором обязательства по принятию от арендодателя сданного в аренду здания или сооружения также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в §4 т. 34 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда арендатор в нарушение закона, иных правовых актов или договора аренды не принимает арендованное имущество или отказывается его принять, арендодатель вправе потребовать от арендатора принять объект аренды или отказаться от исполнения договора.

По окончании срока действия договора аренды здания или сооружения либо в случае прекращения его по иным основаниям соответствующее здание или сооружение должно быть возвращено в том же порядке, как оно передавалось в аренду, т.е. передача указанного объекта недвижимости арендатором и принятие его арендодателем также оформляются передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами (п. 2 ст. 655 ГК). До этого момента (фактической передачи и подписания передаточного акта, ее удостоверяющего) арендатор не может считаться исполнившим свои обязательства.

[1] Сыродоев Н.А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество // Государство и право. — 1998. — №8. — С.91.

[2] Мардалиев Р. Особенности правового регулирование аренды зданий и сооружений // ЮрКлуб. — http://lawyerclub.kodeks.net/

[3] Мардалиев Р. Особенности правового регулирование аренды зданий и сооружений // ЮрКлуб. — http://lawyerclub.kodeks.net/

[4] Витрянский В.В. Отдельные виды договора аренды (Комментарий ГК РФ) // Хозяйство и право. — 1996. — №3. -С.8.

Договор аренды зданий и сооружений

  • Свобода договора
  • Договор и порядок его заключения
  • Государственный и муниципальный контракт

Аренда зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора является аренда здания или сооружения.

Объект — само здание или сооружение.

Существенными условиями договора являются предмет договора и размер арендной платы (она устанавливается в денежной форме из расчета за 1 кв. м площади).

Плата за аренду здания включает в себя плату за пользование земельным участком (если это положение не изменено договором).

Оплата осуществляется либо помесячно, либо поквартально, при этом практикуется предварительная форма оплаты.

Форма: договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Договор на срок более одного года подлежит государственной регистрации (передача предмета аренды возможна лишь после этой регистрации).

Передача здания или сооружения должна происходить по передаточному акту (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Передаче подлежит не только недвижимость, но и право на земельный участок, который занят этой недвижимостью.

При продаже земельного участка, на котором находится арендуемый объект, у арендатора сохраняется право пользования этим участком (ст. 653. п. 1 ст. 657 ГК РФ).

В соответствии с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ не запрещено проведение конкурса на заключение договора аренды помещения до истечения срока ранее заключенного договора (но новый договор может быть заключен только после истечения срока действия первоначального договора), при этом у арендатора сохраняется преимущественное право на заключение нового договора.

Особенности аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания и сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Данный договор по своей юридической природе является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Правоотношения, возникающие из этого договора, регулируются специальными правилами, закрепленными в § 4 гл. 34 ГК РФ, правилами об аренде недвижимого имущества, а если этого недостаточно, применяются общие положения о договоре аренды.

Предмет данного договора — здания или сооружения. Если в аренду передается часть здания или сооружения, то такие отношения должны регулироваться общими положениями о договоре аренды.

В ГК РФ не рассматриваются понятия «здание» и «сооружение». Попытки дать их юридические дефиниции вряд ли целесообразны, поскольку эти понятия не относятся к категории правовых, различие с правовой точки зрения между ними также не имеет правового значения, поскольку правила об аренде указанных объектов не предусматривают дифференцированного регулирования возникающих правоотношений.

Вместе с тем, по мнению В. В. Витрянекого, для разграничения данных понятий от иных построек и иных объектов недвижимости необходимо сформулировать такое понятие.

Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Существенным условием договора аренды зданий или сооружений помимо предмета является цена (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение формы влечет его недействительность (п. 1 ст. 651 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. С передачей здания или сооружения во владение и пользование передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для се использования (п. 1 ст. 652 ГК РФ).

Передача и возврат арендованного имущества по договору аренды здания или сооружения осуществляется по определенным правилам, которым законом придается правовое значение. Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ от исполнения арендатором обязанности передать имущество, а арендатором принять его.

Обязанность арендатора вернуть арендованное имущество оформляется в том же порядке, что обязанность арендодателя.

Арендатор обязан уплатить арендную плату, которая включает не только платежи за пользование зданием или сооружением, но плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено договором.

П2 ст653 гк рф

В зарубежной и отечественной практике под управлением недвижимостью понимают взаимоотношения собственника и нанимаемого им управляющего (менеджера), который действует в интересах собственника и наделяется полномочиями: собирать арендную плату; выплачивать налоги; сдавать часть помещений в аренду; вести учет и отчитываться перед собственником [2; 6]. Таким образом, сдача в аренду объектов недвижимости становится одним из видов предпринимательской деятельности. С другой стороны, это эффективный способ получения за соответствующую плату необходимых зданий, сооружений, нежилых или жилых помещений и пр. В этом проявляется двойственная экономическая сущность аренды [8, с. 602].

Еще Аристотель утверждал, что богатство состоит в пользовании, а не в праве собственности. И эта мысль не потеряла смысла и значения [10]. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. Для арендатора важны, прежде всего, его знания, умения и предприимчивость.

Коммерческие объекты недвижимости подразделяются на приносящие доход (объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др.) и создающие условия для его извлечения (промышленные и индустриальные) [8, с. 80-81]. Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, — это здания и сооружения (объекты, промышленного назначения) и предприятия как имущественные комплексы [9, с. 87].

арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору, главному субъекту рынка недвижимости [4, с. 105] объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование (Ст. 606-605 ГК РФ).

В аренду могут быть переданы земельные участки (за исключением земель, занятых федеральной службой безопасности) (Ст. 22 п. 1 ЗК РФ), предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения [5, с. 58]. Особенности правового регулирования вышеназванных объектов недвижимости отражены в главе 34 ГК РФ. Но все же одной общей договорной модели и, следовательно, одинаковых требований от законодательства в отношении аренды объектов недвижимости промышленного назначения не существует. К объектам недвижимости, где особенности правового регулирования аренды не описываются в определенных параграфах, применяются «Общие положения об аренде».

Проведя анализ норм ГК РФ, регулирующих вопросы аренды недвижимого имущества по существу, выделяются два общих принципа, на которых построены эти положения. Первый — это принцип свободы договора, проявляющийся в том, что число императивных норм, которые связаны с содержанием договора аренды объекта недвижимости, совсем незначительно. Они, можно сказать, приписываются к форме договора и необходимости его государственной регистрации. Второй — при регулировании аренды объекта недвижимости не защищается «слабая сторона», как, например, происходит в случае жилищного найма, а осуществляется защита прав кредитора в обязательстве, в качестве которого может выступать как арендодатель, так и арендатор. Данный подход устанавливает равный баланс интересов обеих сторон договора, не делая для содержания их договорных отношений жестких рамок.

Разумеется, на нормах Гражданского кодекса регулирование аренды объектов недвижимости не заканчивается. Правила ГК РФ о регистрации договоров аренды объектов недвижимости подробно рассматриваются в ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в актах, которые приняты в его развитие. Также, в соответствии со статьей 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особые правила аренды отдельных природных объектов, а согласно статье 610 ГК РФ могут быть установлены максимальные предельные сроки, прописывающиеся в договоре аренды, для аренды некоторых видов имущества и некоторых видов аренды. Принятия каких-либо других нормативных актов, которые регулируют арендные отношения, в Кодексе не предусмотрено.

Проблемы регистрации при заключении договора аренды. К аренде объектов недвижимости существуют особые строгие требования, связанные с оформлением договора. Договор аренды сооружения (здания) заключают в письменной форме, составляя документ, который подписывают обе стороны, причем несоблюдение указанной формы следует признанию договора недействительным. Сторонами договора являются арендатор и арендодатель. В роли их могут выступать физические и юридические лица (как некоммерческие организации, так и коммерческие), администрация, государство. В Гражданском кодексе дано определение арендодателя как собственника, который передает свое имущество в пользование, или лицо, имеющее, по закону или по распоряжению собственника, право сдавать имущество собственника в аренду. Сдача в аренду имущества является одним из способов осуществления права собственности арендодателя.

Наиболее значимым условием договора аренды объекта недвижимости является срок пользования и владения арендуемым имуществом. По статье 610 ГК РФ договор имущественного найма может заключаться на определенный и неопределенный срок. Если срок определенный, то он должен быть прописан в договоре аренды, в ином случае срок будет считаться неопределенным. При неопределенном сроке какая-либо сторона в любое время может отказаться от договора, заранее сообщив об этом второй стороне.

Договор на аренду объекта недвижимости относят к двусторонне обязывающим, возмездным, консенсуальным договорам. Двусторонне обязывающим он является, так как обе стороны несут обязанности по отношению к другой стороне и, соответственно, являются должником и кредитором одновременно. Возмездным договор считается, так как арендодатель, за сдачу объекта недвижимости в аренду, получает от арендатора арендную плату. Консенсуальным он является в связи с тем, что момент начала действия договора не связан с переходом объекта недвижимости к арендатору.

На сегодняшний день в литературе существуют высказывания о необходимости обязательного нотариального удостоверения договора аренды объекта недвижимости. При этом будет предложено заменить регистрацию договора и право аренды обязательным совершением сделки у нотариуса, которая происходит проще. Но такая замена считается невозможной, из-за того что только с системой государственной регистрации будет обеспечено ведение единого государственного реестра объектов недвижимости, что имеет крайне важное значение при обороте имущества. Совмещение нотариального удостоверения и регистрации будет являться дополнительной сложностью для участников имущественного оборота.

К характерным чертам договора на аренду объектов недвижимости можно отнести:

1) арендатор получает объект недвижимости только во владение, пользование, право собственности не переходит к арендатору, то есть договор относится к категории договоров на переход имущества во временное пользование или владение;

2) общие вопросы для договоров аренды детально описываются в Гражданском кодексе, параграф 1 гл. 34;

3) в ГК РФ, в зависимости от вида арендуемого имущества, выделяются отдельные виды договоров аренды. Точнее сказать, отдельные объекты, требующие определенного правового регулирования (к примеру, предприятия как имущественные комплексы, сооружения).

Важным условием договора аренды объекта недвижимости считается цена (данное утверждение применимо только к аренде предприятий и зданий). Согласно пункту 1 ст. 654 ГК РФ, при отсутствии информации о размере арендной платы договор на аренду объекта недвижимости будет считаться незаключенным. Стороны могут договориться о различных формах арендной платы, главное, чтобы предложение арендатора имело денежную оценку в договоре, что могло бы говорить об обоюдном согласии сторон с размером арендной платы.

Законом о государственной регистрации прав на объекты недвижимости установлены следующие условия регистрации договоров:

  • не подлежат регистрации договоры аренды, которые возникли до введения в действие этого закона (статья 4);
  • только при наличии государственной регистрации прав на сам объект недвижимости возможна государственная регистрация договора на аренду недвижимости (статья 6);
  • все дополнения и изменения к договору также подлежат государственной регистрации.

И все же ни оформление, ни ценовые условия не вызывают столько споров, как вопрос о государственной регистрации договоров на аренду объектов недвижимости. На этом месте возникают сразу некоторые проблемы.

Изначально ставится вопрос о самом предмете регистрирования: то ли это право аренды, то ли договор аренды объекта недвижимости или вовсе и то и другое. После принятия закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где предусматривается регистрация права аренды (п. 1 ст. 26 Закона) вместе с договором аренды (п. 3 ст. 26 Закона), образовалась идея регистрации права аренды объекта недвижимости. При этом, если следовать Закону, право на аренду объекта недвижимости должно быть зарегистрировано вне зависимости от срока заключения договора. Это противоречит положению п. 2 ст. 651 ГК РФ, которое позволяет договоры аренды, зарегистрированные на срок менее года, не регистрировать вовсе.

Предприятие как объект недвижимости составляет единый имущественный комплекс, включающий не только все виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и неимущественные права. Так, например, часто встречаются предприятия, которые арендуют объекты недвижимости, т.е. в состав предприятия входит имущественное право пользования объектом недвижимости для определенной производственной деятельности.

Согласно ГК РФ, предприятие (Ст. 132 ГК РФ) это производственно-хозяйственный комплекс, имущество которого полностью обособлено от имущества организации, это базовый компонент инфраструктуры организации. Объекты недвижимости — это пространственный ресурс ее деловой активности, жизнедеятельности персонала и организации [9, с. 27].

Заключение договоров на аренду предприятия как имущественного комплекса, а точнее их порядок, обладает некоторыми особенностями [9, с. 27]. Требования к форме договора на аренду предприятия не подразумевает наличия, как приложений к договору, списка всех долгов, относящихся к предприятию, акта инвентаризации, бухгалтерского баланса и других документов, в отличие от договора продажи предприятия. Однако в действительности сложно представить заключение договора аренды предприятия без перечисленных документов. К примеру, в соответствии с ГК РФ, арендодатель должен передать в пользование и владение арендатора не только основные средства предприятия, но и еще передать ему в пределах, на условиях и в порядке, определяемых договором, запасы материалов, сырья, топлива и другие оборотные средства, и плюс имущественные права, которые связаны с предприятием. Только при условии полной инвентаризации предприятия арендодатель может выполнить данную обязанность. Помимо этого, при сдаче предприятия в аренду на арендатора переходят долги, имеющиеся у предприятия, что предполагает составление арендодателем (как приложение к договору) полного перечня всех задолженностей объекта. Предприятие невозможно без бухгалтерского баланса передать в аренду.

Отличительной особенностью договора на аренду предприятия является то, что переход в аренду предприятия в любом случае сопровождается, с одной стороны, уступкой арендатору прав требования арендодателя, а с другой стороны — переходом от арендатора долгов, связанных с предприятием, к арендодателю. В ГК РФ (§ 5 гл. 34) не прописываются какие-либо определенные правила, которые бы регулировали условия и порядок уступки арендодателем прав требований арендатору по договору и другим обязательствам, которые связаны с предприятием. Права требования, которые подлежат переходу арендатору вместе с самим предприятием, должны определяться в договоре на аренду предприятия, их передача арендатору происходит по общим правилам параграфа 1 гл. 24 ГК РФ и затруднений не вызывает. Перевод долга во всех случаях требует согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). Имея в виду, что у арендодателя среднего или крупного предприятия могут быть десятки, сотни, и даже тысячи кредиторов по обязательствам, которые связаны с этим предприятием, необходимость получения от всех кредиторов письменного согласия на переход долга стала бы колоссальным препятствием для сдачи указанного предприятия в аренду. Поэтому законодатель наделил кредиторов определенными правами и предусмотрел специальные правила об уведомлении последних об аренде предприятия (ст. 657 ГК РФ). Арендодатель, до момента передачи предприятия арендатору, обязан, следуя договору аренды, письменно уведомить кредиторов. В прямую зависимость от этого поставлены последствия реализации кредиторами своих прав и объем этих прав. Кредиторы, как не получившие уведомление об аренде предприятия, получившие, но не давшие согласия, так и не получившие уведомление об аренде предприятия имеют право требовать возмещения арендодателем причиненных убытков и досрочного или полного прекращения исполнения обязательств. Отличие между ними состоит в том, что кредитор, получивший уведомление, может использовать свои права в течение трех месяцев со дня получения уведомления об аренде предприятия, а не получивший уведомление — в течение года, со дня, когда он должен был узнать или узнал о переходе предприятия в аренду. Также по долгам, относящимся к предприятию, которые, без согласия кредиторов на их перевод, перешли к арендатору, арендатор и арендодатель несут общую ответственность после передачи предприятия в аренду.

Расторжение договора аренды объекта недвижимости. На практике недопонимания, связанные с расторжением договора аренды объектов недвижимости, являются наиболее частыми спорами. В ст. 450 ГК РФ приведены общие основания расторжения договора.

Изменение собственника арендованного имущества не требует прекращения действия договора. К примеру, в случае смерти арендодателя (физическое лицо) его обязанности и права переходят к наследникам и договор аренды не прекращает своего действия. В случае смерти арендатора его обязанности и права, связанные с арендой имущества, также переходят к наследникам, если в договоре не предусматривалось иное.

Договор, по требованию арендодателя, может быть досрочно расторгнут судом, если арендатор: пользуется арендованным имуществом с нарушениями условий договора, к примеру, сдает имущество в субаренду без разрешения арендодателя; ухудшает качество арендованного имущества; систематически (более двух раз подряд) не предоставляет плату за аренду; не производит текущий или капитальный ремонт в сроки, установленные в договоре аренды, а при их отсутствии в разумные сроки, требуемые ремонта.

Также досрочно расторгнут судом договор может быть по требованию арендатора, когда: арендодатель создает препятствия для пользования имуществом или не предоставляет его вовсе; арендуемое имущество имеет недостатки, о которых арендодатель скрыл при составлении договора и при осмотре объекта; арендодатель не выполняет капитальный ремонт, который по договору является его обязанностью, в надлежащие сроки; имущество оказалось в состоянии, не пригодном для использования в силу каких-либо обстоятельств, за которые арендатор не несет ответственности.

Особенности аренды сооружений и зданий. К правоотношениям, связанным с арендой зданий и сооружений, применяются правила, прописанные в параграфе 4 главы 34 ГК РФ.

Права приобретенного арендатором здания (сооружения) по отношению к земельному участку содержатся в статьях 652, 653 ГК РФ. Эти правила используются применительно к двум ситуациям: когда земельный участок, на котором находится сооружение, не является собственностью арендодателя и когда здание или сооружение принадлежит арендодателю на праве собственности. В последнем случае в договоре аренды сооружения одновременно ставится и решается вопрос о передаче арендатору в аренду также и земельного участка, на котором располагается это сооружение. Земельный участок может предоставляться арендатору и на ином праве, если такое предусмотрено в договоре. Считается, что земельный участок на срок аренды сооружения (здания), право пользования частью земельного участка, занятой сооружением (зданием) и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ), переходит арендатору, если в договоре аренды сооружения не прописаны какие-либо указания о праве арендатора на земельный участок. Если земельный участок не принадлежит владельцу сооружения на праве собственности, то такое сооружение может передаваться в аренду без согласия собственника земли [7]. Но это возможно при условии, что подобные действия собственника сооружения не будут противоречить договору, заключенному с собственником земельного участка, или закону (п. 3 ст. 652 ГК РФ). Следовательно, при таких обстоятельствах к арендатору сооружения переходит от арендодателя также и право пользования соответствующей частью земельного участка. Защите законных интересов и прав арендатора, а также стабильности арендных отношений способствует определенное положение. Судя по нему, арендатор сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на которой расположено сооружение, и необходимой частью для его использования по назначению, в том числе и в случае смены собственника участка, например в результате его продажи (ст. 653 ГК РФ).

Особенности аренды предприятий. Аренда предприятия является одной из наиболее сложных разновидностей договора аренды. В связи с этим не случайно, что специализированных правил части «Аренда зданий и сооружений» для нее оказалось недостаточно, и кроме них к этой разновидности договора аренды применяются также правила части «Аренда предприятий» гл. 34 ГК РФ. Практически все особенности этого договора происходят из особенностей его предмета. К предмету обязательства относятся и действия обязанной стороны, а не только само предприятие, переходящее в аренду. Они состоят не только из передачи арендатору арендованного имущества, как это происходит при всякой аренде. Арендодатель обязан перевести долги, связанные с деятельностью этого предприятия, и уступить права требования. Кроме того, в обязанности арендодателя входит подготовка предприятия к передаче его в аренду, исполнение которой подразумевает совершение им целого ряда действий, не присущих другим видам договора аренды: составление проекта передаточного акта, инвентаризация имущества предприятия и т.п. И, наоборот, в плане обеспечения условий для использования арендованного имущества (в том числе проведение его капитального ремонта) круг действий, осуществление которых по общим правилам об аренде присуще арендодателю, сокращается за счет перекладывания указанных действий на арендатора. Поэтому применительно к договору аренды предприятия, как обособленному виду аренды, правильнее упоминать не только о специфике арендуемого объекта (предприятии), а в целом об особенностях его предмета, что и служит в данной ситуации критерием для вынесения аренды предприятия в отдельный вид договора аренды.

Очевидно, что в соотношении указанных объектов, которые составляют предмет договора аренды предприятия, главную роль играет объект аренды (предприятие). Именно определенные особенности предприятия как имущественного комплекса являются необходимостью создания специальных правил, затрагивающих действия сторон, связанные с его арендой.

Предприятие представляет собой довольно специфический объект гражданских прав, что можно заметить в ГК РФ (ст. 132). Объектом гражданско-правовых сделок, а также и договора аренды, может быть не только целое предприятие, но и часть его. С другой стороны, ст. 656 ГК РФ под объектом договора аренды предприятия понимает термин «предприятие в целом». Весь вопрос состоит в том, что считается частью предприятия и может ли его часть передаваться в аренду на основе договора аренды предприятия. Сегодня не существует правовых препятствий для разделения имущественного комплекса предприятия и для определения юридической судьбы его отдельных частей. Но отделение части предприятия, которая будет не соответствовать определению предприятия как самостоятельного имущественного комплекса, приведет к тому, что сдача этой части в аренду как единого комплекса будет невозможна, будет следствием того что понадобится заключение отдельных договоров. Если часть предприятия является самостоятельным имущественным комплексом, пригодным для осуществления предпринимательской деятельности, то она может быть передана в аренду по тем же правилам, что и предприятие в целом.

Ранее российское законодательство употребляло понятие «предприятие», подразумевая субъекта гражданских прав (юридическое лицо) и участника имущественного оборота. Именно в таком качестве (субъекта гражданских прав) предприятие становилось предметом различных сделок. В частности, Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» от 3 июля 1991 г. предусматривал такой способ приватизации, как продажу государственных и муниципальных предприятий по конкурсу и на аукционе [1]. Указ Президента РФ от 2 июня 1994 г. № 1114 «О продаже государственных предприятий-должников» (т.е. юридических лиц, субъектов обязательств) допускал по конкурсу продажу неплатежеспособных государственных предприятий. Действующее законодательство, в частности ГК РФ, рассматривает предприятие (единый имущественный комплекс) не в качестве их субъекта, а только как объект гражданских прав. Также можно отметить, что производство является производственной категорией, а не юридической. В большинстве своем предприятие является не субъектом права, а объектом, в связи с принадлежностью его юридическому лицу на праве собственности. Юридическим лицом, например, может являться акционерное общество. Следует отметить, что одна коммерческая организация может иметь в собственности не одно, а несколько предприятий. В настоящее время в законе (ст. 132 ГК РФ) абсолютно четко зафиксирована объектная суть предприятия, и когда термин «предприятие» используется как субъект права, то создается путаница [3, с. 140-141].

Особого рассмотрения требуют права арендодателя, которые связаны с предприятием. Здесь стоит отметить две категории таких прав, в отношении которых в ГК РФ предусмотрены два различных правила (п. 1, 2 ст. 656). К первой категории относят права на знак обслуживания, наименование фирмы, товарный знак и другие средства индивидуализации арендодателя и его услуг, товаров, работ, а также принадлежащие ему на основании лицензии права на использование этих самых средств. Эти права переходят к арендатору если иное не прописано в договоре аренды предприятия. Возможность передачи не всего предприятия, а его части в аренду проявляет необходимость решения особых вопросов, как одновременное, параллельное использование арендодателем и арендатором знака обслуживания (товарного знака), «раздвоение» репутации и клиентской базы, сложившихся у предприятия. Однако сложно не означает невозможно, тем более что для решения таких и аналогичных вопросов существуют определенные правовые механизмы. В настоящее время в российской деловой практике использование товарного знака по лицензии другим лицом с сохранением права использования товарного знака у его первоначального хозяина стало широко распространенным явлением.

Вторую категорию составляют права, полученные арендодателем на основании лицензии (разрешения) на занятие соответствующей деятельностью. Эти права не подлежат передаче арендатору. Причем включение в состав обязательств предприятия, передаваемого в аренду, которые арендатор не может исполнить при отсутствии у него лицензии (разрешения), не освобождает арендодателя от исполнения этих обязанностей перед кредиторами и, само собой, от ответственности за их несвоевременное исполнение или неисполнение.

Выводы:

  • среди всех других видов аренды аренда недвижимости занимает довольно значимое место, хотя в ГК РФ не существует единых требований по отношению к аренде всех объектов недвижимости;
  • сам термин «недвижимость» используется в законодательстве в двух понятиях. Первое — объекты недвижимости, на которые необходимо регистрировать права. Второе — комплексы, указанные в законе (предприятие как имущественный комплекс);
  • договор аренды земельных участков, нежилых помещений, зданий, сооружений не подлежит регистрации, если заключается на срок до одного года;
  • объекты недвижимости, арендованные на определенный срок, подлежат по истечении этого срока возврату арендодателю;
  • арендатор обязан своевременно и в полном объеме производить оплату за временное пользование объектом недвижимости;
  • аренда объектов недвижимости играет довольно большую роль в развитии экономики России, в имущественных правоотношениях и является способом получения дохода от вложенных средств.

Рецензенты:

Иванов С.Н., д.э.н., профессор, заведующий сектором аграрного строительства Международной академии инвестиций и экономики строительства, г.Москва.

Асаул А.Н., д.э.н. профессор, АНО «Институт проблем экономического возрождения», г.Санкт-Петербург.