Переуступка прав аренды земельного участка подводные камни

Содержание статьи:

Переуступка права аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности

ООО переуступает права и обязанности по договору аренды земельного участка другому ООО. Аренда под комплексную застройку, срок аренды 20 лет. Согласно п.5 и п.9 ст.22 ЗК РФ имеем право передать и согласие Администрации не требуется. Но, в условиях нашего договора прописан пункт о том, что права и обязанности могут быть переданы третьим лицам только с письменного согласия Администрации. Вопрос: что делать если Администрация говорит, что это опечатка в договоре аренды и говорят регистрируйте без проблем, а в рег. центре требуют письменного согласия. как быть?

Ответы юристов (7)

Здравствуйте, Анастасия! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

Есть вопрос к юристу?

Добрый день! Если администрация не против, то вы можете составить доп. соглашение, в котором вы изменить данный пункт договора либо вообщем его устраните либо пропишите, то согласие не требуется.

Либо получите согласие, как требует государственный орган, т.к. они правы, раз в договоре указан данный пункт, вы должны предоставить документ, в противном случае они нарушают условия договора и законодательство, в случае чего, данные действия могут быть оспорены.

Уточнение клиента

Если доп.соглашение, то надо регистрировать с представителем Администрации. Не хотят. А Согласие не дают, ссылаясь именно на п.9 ст.22 ЗК РФ, якобы не надо. Замкнутый круг? Рег. центр предлагает как вариант выполнить запрос на предоставление соответствующего документа в Администрацию. И еще один момент должна ли Администрация ставить отметку о согласовании (она идет в отказ), заключенного между двумя ООО договора переуступки (а вдруг мы там каких-либо своих условий пропишем).

27 Ноября 2014, 15:47

а вам в рег.центр письменно отказал?

на п.9 ст.22 ЗК РФ

есть такое основание

И еще один момент должна ли Администрация ставить отметку о согласовании

вы должны их уведомить о переуступке.

Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если условия не изменены, то достаточно письменного уведомления.

Уточнение клиента

Рег.центр говорит, что согласно п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 года №11. говорится следующее:

В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более, чем пять лет, заключенного до или после введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на уступку права аренды (. и др.), стороны ДОЛЖНЫ руководствоваться условием договора, а не положением пункта 9 22 ЗК РФ.

Вообщем, как-то так. не можем победить ни одну из сторон. =(

27 Ноября 2014, 16:20

да у вас действительно замкнутый круг получается. Попытайтесь убедить администрацию, предоставьте выдержку из Постановления Пленума, объясните, что они обязаны дать свое согласие. Там-то делов на 2 абзаца будет, т.к. рег.центром вы будете долго бодаться.

Уточнение клиента

Согласна. Я тоже не вижу преград для выдачи Согласия Администрацией.

Еще один нюанс мне так и не понятен. Во всех типовых договорах переуступки права аренды на земельный участок. есть положение: СОГЛАСОВАНО с Арендодателем, т.е. этот пункт тоже исключить? Дело в том, что я переживаю. почему все-таки Администрация вынесла ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ, учитывая, что в рамках ЗК РФ я могу переуступить права, т.е. она сознательно нарушила положения закона, прописав эти условия? Или все-таки. есть подводные камни. Договор свежий от апреля, 2014 года.

27 Ноября 2014, 16:37

Видно либо действительно ошибка, Был взят типовой договор, не досмотрели, или ошиблись в формулировки, так как по закону необходимо обязательное уведомление, а не согласие.

Уточнение клиента

Так и как быть-то в итоге? =(

27 Ноября 2014, 17:03

Советую вам «давить» на администрацию, направьте им письмо, в противном случае, укажите что обратитесь в суд о понуждение предоставление такого согласия

Уточнение клиента

Спасибо, Янна! Надеюсь, у нас всё получится!

27 Ноября 2014, 17:27

Спасибо, Янна! Надеюсь, у нас всё получится!

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Возможна ли повторная переуступка прав аренды на участок?

Земля ЛПХ категория земли населенных пунктов

Договор аренды от 2008г. на 25 лет

Я взял в аренду по переуступке прав в 2015

Хочу переуступить далее.

пошагово что делать

какие документы необходимы

какие «подводные камни» для меня и для следующего арендатора.

30 Сентября 2017, 10:40 Сергей, г. Калуга

Ответы юристов (1)

Все зависит от формулировок указанных в договоре аренды земельного участка. Если указано, что право аренды может быть передано только с согласия арендодателя, то потребуется согласие. Если нет то достаточно только уведомления арендодателя о передаче прав и обязанностей по договору.

ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ

Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Обращайтесь в чат помогу проанализировать договор и составить необходимые документы.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ. Лица на участок в данном случае и каковы риски

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, имеет ли смысл связываться с покупкой права аренды у физ.лица на участок в данном случае:

Договор аренды заключен на три года с 1.01.2016 по 31.12.2018г. с городской администрацией как собственника участка с неразграниченным правом собственности, участок относится к землям населенных пунктов для ИЖС. На земельном участке находится фундамент, незарегистрированный в порядке, установленным законодательством. Как пояснил Арендатор, который его сейчас продает, он арендовал 3 года участок, потом продлил аренду (нынешний договор) еще на три года. Два года назад сделал фундамент под постройку дома., поэтому в теперешнем договоре есть пункт в предмете договора о фундаменте, незарегистрированном в порядке, установленном законодательством. Разрешение на строительство не оформлял. А теперь и строится передумал, т.к. получил наследство (дом от родственников) и актуальность в постройке пропала. Поэтому решил продать право аренды. В договоре есть пункт : Арендатор имеет право сдавать в субаренду, передавать свои права и обязанности третьим лицам, в т.ч. и передавать в залог и вносить в качестве вклада в уставный кап. и паевые взносы. Передавать права и обязанности и далее во всякие взносы — только с письменного согласия Арендодателя. Получается, субаренда — без письменного. И вот вопросы — смогу ли я купив таким образом участок построить на нем дом в течении 2х — 3х лет, а потом все это оформить в собственность? Какие подводные камни могут всплыть для меня вступив в эту сделку. Как мне кажется в первую очередь — окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

Ответы юристов (19)

Здравствуйте Наталия. Бузусловно можете. Уступка права аренды по договору доступна для всех лиц. Но продавец уже продлял срок аренды на 3 года. И это действительно проблема:

Согласно п. 21,22 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом. ФАС также придерживается такого мнения

Письмо Федеральной антимонопольной службы от 11 января 2016 г. N ИА/90/16 «О применении законодательства Российской Федерации, регулирующего земельные отношения»

В связи с изменениями, внесенными Законом N 171-ФЗ, пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ прямо указано на возможность однократного продления договора без торгов в целях завершения строительства при условии соблюдения требований, установленных подпунктами 1 и 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.
При этом, такое право предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Соответственно, по истечении срока аренды. Участок может быть предоставлен только на торгах. Второе продление такой аренды не допускается. Вы в таком случае — после 31.12.2018 года не сможете продлить аренду, даже если оформите фундамент на себя.

Далее признавать право будет довольно сложно.

Если вы считаете риски оправданными — заключайте договор, если нет — то я бы все же настоятельно не советовал вам заключать уступку.

Есть вопрос к юристу?

Во первых, о субаренде вообще речи вести не стоит, только усложните себе жизнь при постройке дома. Уступка по договору аренды у вас с разрешения собственника, т.е. это время и неопределенность, если решите покупать, деньги передавайте только после разрешения на такую уступку.

Срок для постройки дома остается небольшой, есть значительный риск, что при истечении срока аренды, участок заберут и выставят на аукцион. Т.е. покупать только при 100% уверенности, что успеете построить. Соответственно, цена такого участка большой уже быть не может, и с каждым месяцем падает.

Согласно ч.9. ст.22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с частью 6 ст.22 Земельного кодекса РФ Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

Это общие нормы в Вашем случае переть права возможно по тем условиям, которые предусмотрены в договоре так как срок 3 года (согласие арендодателя).

В соответствии с пунктами 21,22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ(ред. от 08.06.2015)«О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»:

21. В случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 — 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

22. Заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации — города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при заключении договора аренды земельного участка, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является расторжение иного договора, заключенного с органом государственной власти или органом местного самоуправления, государственным или муниципальным учреждением либо унитарным предприятием и предусматривающего строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества на таком земельном участке, арендованном в соответствии с данным договором. В этом случае договор аренды земельного участка считается расторгнутым со дня расторжения указанного договора, за исключением случаев, если продолжение действия договора аренды земельного участка предусмотрено в соглашении о расторжении указанного иного договора.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.

В силу данных норм права, повторное продление договора аренды невозможно, в связи с чем Ваши риски в данном случае заключаются в отказе Арендодателем продлить данный договор аренды по истечении трех лет.Безусловно возможно в судебном порядке признать право собственности на объект недвижимости но перспективы такого развития событий маловероятны.

Уточнение клиента

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

23 Августа 2017, 15:08

Наталия, добрый день.

Хотела бы обратить Ваше внимание на позиции судебной практики относительно недопустимости уступки по договору аренды.

Так, из ставшего уже знаковым определения Верховного Суда РФ от 22.02.2017 № 309-ЭС16-16532 по делу № А60-58308/2015 следует:

Ссылка заявителя на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации основана на неправильном толковании данной нормы.Запрет уступки в указанной норме установлен применительно к случаям, в которых не заказчик приобретает товары, работы, услуги для государственных или муниципальных нужд, а, напротив, физическое или юридическое лицо приобретает права по отношению к публичным образованиям в своих интересах (например, приобретая права на государственное (муниципальное)имущество). В таком случае по общему правилу при отсутствии регулирования в специальном законодательстве уступка недопустима в связи с существенным значением личности кредитора.

Таким образом, я бы советовала Вам не рисковать и не заключать сделку.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Как мне кажется в первую очередь — окончание срока аренды через полтора года и отказ арендодателя заключать договор аренды со мной? И вообще какой смысл было заключать договор на три года, если участок под ИЖС? Заранее благодарю за ответ, Наталия

Отмечу также, что срок на строительство ИЖС — составляет 3 года. Один раз можно продлить. Так как уступка не отменяет старый и не создает новый договор — вы не сможете продлить аренду.

Вы ведете речь про аренду свыше 5ти лет, здесь речь идет об аренде на три года. В декабре 18ого договор заканчивается. Может ли арендатор зарегистрировать свой фундамент и после этого оформлять собственность уч-к? Или уже как я поняла, поезд ушел?

нет не сможет, так как там незавершенное строительство. Его нужно закончить за эти годы — до декабря 18 года. Потом участок изымается и его заново выставляют на торги.

Уточнение клиента

Простите, я изначально не понимаю логику. Государство дает участок в аренду под строительство дома на три года. А потом — изымает участок выставляет его на торги, значит новым собственникам, а что же делать тому, кто изначально строил на нем дом? Это же блокнот, чтобы его положить в карман и переехать на другое место? Как вообще изначально можно было давать участок в аренду под строительство (ИЖС) на три года, что можно было за это время успеть сделать арендатору, чтобы не лишиться участка и фундамента? Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) — было очень заманчиво.

23 Августа 2017, 15:17

согласно п. 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору, заключенному после введения в действие ЗК РФ третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя (разъяснение касается договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных на срок более чем пять лет).

Хотела бы также отметить мнение Департамента городского имущества города Москвы в письме от 10 августа 2015 г. № ДГИ-1-291176/15-1:

в случае заключения договора аренды земельного участка на торгах, подлежит применению норма ГК РФ, не позволяющая арендатору осуществить уступку прав и обязанностей по договору аренды

К такому мнению сейчас приходят практически все суды, а администрации подают иски о признании сделок по уступке недействительными.

Таким образом, условия договора о возможности уступки прав (п. 4.3.2 и 4.3.3 в Вашем случае) могут быть признаны недействительными по иску заинтересованной стороны.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Уточнение клиента

Государственный орган может разорвать договор аренды, даже если я письменно получу его согласие на переуступку права аренды?

23 Августа 2017, 16:02

Вы можете приобрести данный участок в собственность только после завершения строительства, регистрации прав и постановки на государственный кадастровый учет данного объекта недвижимости, соответственно заключать данную сделку возможно, если, быть уверенным что за время установленное в договоре вы все это успеете.

Таким образом, условия договора о возможности уступки прав (п. 4.3.2 и 4.3.3 в Вашем случае) могут быть признаны недействительными по иску заинтересованной стороны.

С уважением, Екатерина Довгопол.

У вас про договоры, которые более 5 лет. В нашем случае это неприменимо.

Уступка пройти может, но только с согласия Администрации, которое надо будет получить для предъявления в Росреестр

Простите, я изначально не понимаю логику. Государство дает участок в аренду под строительство дома на три года. А потом — изымает участок выставляет его на торги, значит новым собственникам, а что же делать тому, кто изначально строил на нем дом? Это же блокнот, чтобы его положить в карман и переехать на другое место? Как вообще изначально можно было давать участок в аренду под строительство (ИЖС) на три года, что можно было за это время успеть сделать арендатору, чтобы не лишиться участка и фундамента? Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) — было очень заманчиво.

Наталия. Государство дает на 3 года чтобы строили дом, а не использовали участок как вложение средств. И продлить также можно один раз на 3 года. К сожалению это суровые реалии нашего государства.

Для себя я уже поняла, что лучше не связываться с ним, хотя жаль, размеры, расположение, электричество подведенное к участку (есть щиток) — было очень заманчиво.

Да, опыт представления интересов по подобным делам позволяет прийти к подобному выводу. Однако заключение договора аренды по результатам торгов свыше 5 лет (на длительные сроки) все-таки позволяют построить дом. Но это уже не Ваш случай.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Уточнение клиента

Получается,что настоящий арендатор изначально подписал довольно кабальные условия аренды. Он ведь мог подписать такой договор на 10-49 лет аренды с правом досрочного расторжения. Тогда имело смысл получать разрешение на строит-во и строиться. А так. Буду ему отказывать в покупке.

23 Августа 2017, 15:27

У вас про договоры, которые более 5 лет. В нашем случае это неприменимо.

Сегодняшняя судебная практика признает недействительными соглашения по уступке не взирая на срок аренды — свыше 5 лет или нет. Главный довод — это существенное значение личности арендатора, поэтому уступка невозможна.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Уточнение клиента

Но в договоре есть пункты, позволяющие сдавать в субаренду или переуступать права аренды.

23 Августа 2017, 15:32

Получается, что настоящий арендатор изначально подписал довольно кабальные условия аренды. Он ведь мог подписать такой договор на 10-49 лет аренды с правом досрочного расторжения. Тогда имело смысл получать разрешение на строит-во и строиться. А так… Буду ему отказывать в покупке.

Подобного рода договоры аренды нужно заключать на длительный срок, вот тогда будет выгодно строить дом. Но это уже проблема арендатора.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Но в договоре есть пункты, позволяющие сдавать в субаренду или переуступать права аренды.

Как я отвечала выше, такие пункты можно оспорить в суде и признать их недействительными. Это довольно распространенная практика, к сожалению.

Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

вот он его и оформил на 3 года, так как там фундамент есть.

вот он его и оформил на 3 года, так как там фундамент есть.

Вот только вышло не совсем удачно для арендатора. Следовательно, не нужно заключать соглашение по переуступке с таким арендатором во избежание проблем в будущем, а они наверняка будут.

С уважением,
Екатерина Довгопол.

Но в договоре есть пункты, позволяющие сдавать в субаренду или переуступать права аренды.

Как я отвечала выше, такие пункты можно оспорить в суде и признать их недействительными. Это довольно распространенная практика, к сожалению. В ситуации с уступкой прав по аренде проблемы были вызваны различным толкованием одних и тех же правовых норм. Однако сегодня единая позиция по данному вопросу практически сформировалась.

Уточнение клиента

Государственный орган может разорвать договор аренды, даже если я письменно получу его согласие на переуступку права аренды?

23 Августа 2017, 16:03

Мне вот тоже интересно узнать про это если они дали согласие на уступка и сразу же обжаловать пойдут?

Государственный орган может разорвать договор аренды, даже если я письменно получу его согласие на переуступку права аренды?

Администрация может подать иск о признании сделки по уступке недействительной, расторгать договор она не будет.

Дело в том, что при заключении договора аренды по результатам торгов во главе администрации находился начальник условно Петров, а потом его мог заменить условный Иванов. Такая практика в администрации встречается довольно часто.

Поэтому Администрации и направляется уведомление для дачи согласия на уступку. На практике скажу, что если согласие дала администрация, то потом она не обжалует такие действия. Условные Иванов и петров, по сути значения не имеют, так как согласие подписывает глава администрации по согласованию с юридическим Отделом и КУСом.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Переуступка прав по договору аренды земельного участка: что необходимо знать при оформлении?

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67 .
  • Другие регионы РФ: +7(800)511-75-96 .

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие, как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя. Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67 .
  • Другие регионы РФ: +7(800)511-75-96 .

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

  • Москва: +7(499)350-66-30 .
  • Санкт-Петербург: +7(812)309-36-67 .
  • Другие регионы РФ: +7(800)511-75-96 .

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Родственники освобождены от уплаты налога на дарение земельного участка.

Приобретение жилья в ипотеку является для некоторых граждан единственной возможностью стать владельцем квартиры. Подробнее об этом читайте здесь.

Планируете приватизировать комнату в общежитии? Наша статья подскажет ,как это сделать максимально быстро и правильно.

Какие «подводные камни» могут встретиться?

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.