Признание права собственности на самовольное строительство

Содержание статьи:

Признание права собственности на недвижимость через суд

Согласно Постановлению Пленума Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел «О практике применения судами статьи 376 Гражданского кодекса Украины (о правовом режиме самовольного строительства)» от 30 марта 2012 года, суды рассматривают споры относительно самовольного строительства, в частности: о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество собственником земельного участка; о признании права собственности на самовольно построенное имущество на земельном участке, не отведенном лицу, которое осуществило самовольное строительство. Однако изложенные в этом постановлении условия признания права собственности на самовольное строительство через суд фактически запрещают судам выносить такие решения.

Хотя нужно отметить, что некоторые вопросы, связанные с узакониванием самовольных строений, невозможно решить без решения суда. Это особенно касается тех случаев, когда есть спор с соседями, органом местного самоуправления, органом ГАСКа или другой инстанцией по поводу принятия объекта в эксплуатацию; если строительство проведено с нарушением строительных норм; при отсутствии государственного акта на земельный участок; в случае наследования самовольного здания или сооружения; при необходимости оформить право собственности на самовольную постройку в стадии строительства (право на строительные материалы) или раздел такого имущества между супругами; в случае приобретения права собственности на недвижимость или на земельный участок по приобретательной давности (непрерывное владение недвижимостью в течение 10 лет, земельным участком — в течение 15 лет).

Способ узаконивания самовольного строительства через суд требует от владельца недвижимости меньше усилий на получение различных согласований, заключений, справок и других документов, необходимых для принятия объекта в эксплуатацию в общем порядке, однако не всегда этот способ является наилучшим. Весь процесс узаконивания (легализации) недвижимости через суд занимает от трех недель до трех месяцев.

Необходимо знать, что согласно пункту 10 «Порядка принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов», утвержденного постановлением КабМина от 13.04.2011 года, в случае если на самовольно построенное недвижимое имущество признано право собственности по решению суда, оно принимается в эксплуатацию в соответствии с настоящим Порядком. Это означает, что после вступления в силу решения суда о признании права собственности на самовольное строительство, все равно прийдется регистрировать в ГАСКе декларацию о готовности объекта строительства к эксплуатации. При этом разработка проектной документации, получения строительного паспорта, регистрация уведомления (декларации) о начале строительства не требуется.

При необходимости, мы поможем Вам узаконить Вашу недвижимость в судебном порядке и готовы взять на себя прохождение всех его этапов, начиная от заказа технического паспорта и заканчивая регистрацией декларации о готовности объекта строительства к эксплуатации в ГАСКе.

Также мы предоставляем юридическую помощь в вопросах снесения и перестройки незаконного самовольного строительства, которое нарушает права и интересы соседей и других граждан, ведем судебные дела в административных судах об обжаловании постановлений архитектурно-строительной инспекции о наложении штрафа за правонарушения в сфере градостроительной деятельности.

@Юрсервис.Все права защищены. 08132, г.Вишневое, ул.Европейская, 45, третий этаж. тел.(044)38-39-539

Публикации

Верховный Суд о самовольном строительстве

VEGAS LEX_Григорьев_эж-юрист_04.2014

19.03.2014 Президиум Верховного Суда РФ утвердил Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (далее – Обзор). Проанализируем наиболее значимые для практикующих юристов положения Обзора.

Непредставление документов, свидетельствующих о принятии лицом, создавшим самовольную постройку, мер к получению разрешений на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, является основанием для оставления искового заявления о признании права собственности на самовольную постройку без движения. ВС РФ разъяснил, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в нормативно установленном порядке в сфере градостроительной деятельности и использования земель.

При этом ВС РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости в целях обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.

В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого документа (документов).

Поэтому в случае отсутствия в приложенных к исковому заявлению материалов, подтверждающих принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, например, к получению указанного выше разрешения и (или) акта, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче названных документов суд не может сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ). В соответствии со ст.131, 132, 136 ГПК РФ это должно рассматриваться как основание для оставления заявления без движения и предоставления истцу разумного срока для исправления описанных недостатков.

Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на арендованном им земельном участке, может быть признано при определенных условиях. Такими условиями являются: предоставление участка в аренду именно для строительства соответствующего объекта недвижимости, отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение спорного строения не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Напомним, что арбитражные суды отказались от практики признания права собственности на самовольную постройку за арендатором земельного участка, руководствуясь буквальным прочтением титулов, позволяющих в соответствии со ст. 222 ГК РФ претендовать на удовлетворения такого иска о признании права. Однако Президиум ВС РФ применил для обоснования своей позиции системное толкование гражданских и земельных норм и исходил из следующего.

Одним из критериев самовольности постройки в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном правовыми актами. При этом в соответствии с п. 3 названной статьи право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена застройка.

Согласно взаимосвязанным положениям подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением арендованного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Возможность предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства предусмотрена ст. 30 1 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если таковое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан.

При этом помимо требований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное капитальное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки. При рассмотрении вопроса о возможности признания права собственности на часть объекта самовольного строительства (например, на гаражный бокс, расположенный в составе гаражного комплекса кооператива, если земельный участок под строительство выделялся гаражно-строительному кооперативу, однако во введении в эксплуатацию комплекса отказано по причине его возведения с нарушением установленных законом градостроительных, строительных и иных норм и правил) Президиум ВС РФ признал правильной позицию судов, которые исходят из того, что отсутствуют законные основания для признания права собственности на часть объекта, возведенного с нарушением установленных законом норм и правил и являющегося самовольной постройкой.

В случае самовольной пристройки дополнительных помещений к первоначальному объекту недвижимости право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Президиум ВС РФ указал, что при рассмотрении споров, вытекающих из самовольной реконструкции помещений и строений, необходимо иметь в виду, что понятие реконструкции сформулировано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

Реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Необходимо учитывать, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, и не применяются в случае перепланировки, переустройства (переоборудования) жилого помещения.

Как повлияет право на землю на признание права собственности на самовольную постройку с учетом изменений 2018 года

Статьи по теме

Согласно прежней редакции статьи 222 ГК РФ одним из факторов признания права собственности на самовольную постройку служило право владельца на землю, на которой постройку возвели. Что изменилось после внесения поправок в статью.

Внимание! Вы находитесь на профессиональном сайте со специализированным юридическим контентом. Для чтения статьи может потребоваться регистрация.

4 августа 2018 в статью 222 ГК РФ, определяющую понятие «самовольная постройка», внесли существенные изменения, которые необходимо учитывать при признании права собственности на данный объект. Поправки были внесены Федеральным законом от 03.08.2018 № 339-ФЗ, и они должны существенно изменить судебную практику. Предыдущие изменения вносили в 2015 году.

В целом изменения улучшили позицию владельцев самостроя. Однако есть и пара негативных моментов, как раз касающихся земельных участков, занимаемых строением. Разберем изменения в статье 222 ГК РФ подробнее.

Статьи о недвижимости в журнале «Юрист компании»

Срочное сообщение для юриста! В офис пришла полиция

В статье о самовольном строительстве изменили определение

Как и раньше, хозяину самовольной постройки для обретения права собственности на нее необходимо обратиться в суд иском о признании соответствующего права. Иск удовлетворят только в том случае, если заявитель обладает вещным или иным правом на земельный участок, на котором возведено строение. Если здание будет построено на чужом участке, легализовать его не удастся, и объект могут снести по решению суда или в административном порядке.

С учетом изменений, на данный момент самовольной постройкой называется здание, сооружение или другое строение, которое возвели без разрешения или на участке земли, который для этого не предназначался (полное определение см. п. 1 ст. 222 ГК РФ).

В пункте появилось три новых существенных момента:

  1. Теперь самостроем признается не только недвижимое имущество – статья дополнилась фразой «и другое строение», что, по сути, убирает необходимость, чтобы это был объект, прочно связанный с землей.
  2. В пункт добавили фразу, что если порядок строительства на земельном участке усложнился (необходимость получения согласований и пр.), но эти «усложнения» возникли после начала строительства, они не распространяются на самострой. Это существенно упрощает порядок признания права на объект самовольного строительства, учитывая регулярные изменения в законодательства на местном и региональном уровнях.
  3. Появились положения о добросовестности строителя. Если так называемый владелец (так как объект в статусе самостроя не может находиться в собственности или в ином титуле) не знал и не мог знать о том, что строительство такого объекта запрещено, то постройка не признается самовольной.

Остались вопросы по самовольной постройке? Ответ найдется в Системе Юрист

Для признания права учтите изменения о самовольной постройке 2018 года

В поправках о самовольной постройке от 4 августа 2018 года сказано, что суд признает право собственности на нее, если:

  • в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В предыдущей редакции присутствовала формулировка о соответствии постройки «. параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки. ». Это положение заменили на «соответствие установленным требованиям». Возможно, это связано с тем, что, помимо правил землепользования и застройки, будут учитываться требования, указанные в других нормативных актах.

Как и раньше, если хозяин самовольной постройки нарушит одно из данных требований закона, суд не удовлетворит его иск. В частности, для признания права истцу потребуется подтвердить права на земельный участок. Понадобится предоставить разрешение строить на данном участке.

Право на самовольную постройку не получить без права использовать участок для строительства

Требование о праве на землю осталось прежним. Для признания права собственности на объект самовольного строительства нужно предоставить разрешение на возведение построек на данном участке земли. Разрешение получают в органе самоуправления по месту нахождения участка. Чтобы получить разрешение, потребуется сформировать пакет документов, в который войдут:

  • правоустанавливающие документы на участок;
  • градостроительный план участка;
  • проектная документация и т. д. (ст. 51 ГрК РФ).

На практике встречаются случаи, когда хозяин объекта самовольного строительства допускает те или иные злоупотребления после получения разрешения. Но это может повлечь негативные последствия: если нарушение установят, постройка не будет признана объектом недвижимости и право на нее получить не удастся.

Важный момент: теперь не обязательно являться собственником земельного участка, на котором возведено здание. Если это будет государственная или муниципальная земля, право собственности на самострой может быть признано в судебном порядке — при этом здание должно соответствовать другим критериям.

А вот использовать самовольные постройки теперь нельзя – соответствующий пункт появился в статье.

Теперь дают время на приведение постройки в соответствие с требованиями

Теперь при негативном исходе судьба самостроя – не всегда снос. Если земельный участок, на котором расположена постройка, принадлежит на праве собственности ее обладателю, а также соблюдаются вышеуказанные требования к зданию, то суд (реже – местные органы власти) может дать время на приведение постройки в соответствие закону (до 3 лет).

Установили новые правила сноса самостроя и изъятия земли

Как и раньше, объект, который возник в результате самовольного строительства, может быть снесен по решению суда, реже – по решению администрации. Последняя может вынести решение в случае, если:

  • землю, на которой возведен самострой, не оформили в собственность;
  • строительство такого вида постройки на этом участке запрещено.

Если все же будет принято решение о сносе, то сносить обязуют владельца здания. Срок на снос — от 3 месяцев до 1 года.

Важное нововведение: власти не имеют права принимать решение о сносе любых зданий и сооружений на частном земельном участке, это вправе сделать только суд. Полномочия администрации распространяются только на государственные и муниципальные земли. Исключение только одно – если самострой представляет угрозу жизни, здоровью людей.

В законе появилась важная норма об изъятии земельного участка: если владелец самостроя отказывается его сносить или приводить в соответствие требованиям закона, то земельный участок могут изъять, даже если он является частной собственностью владельца здания.

Суд не признает право собственности на самовольную постройку, если будут несоответствия в документах

Если после получения разрешения самовольно увеличить площадь постройки, ее владельцу откажут в признании права собственности. При несоответствии реальных изменений тому, что указали в документации, строительный надзор не выдаст заключение, без которого нельзя оформить акт о вводе в эксплуатацию (ч. 3 ст. 55 ГрК РФ). Отсутствие акта не позволит зарегистрировать право, так как комплект документов для этого не будет полным.

Например, мэрия не выдала заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Суд выявил, что заявитель получил разрешение построить объект площадью 1842 кв. метров. Но площадь реального объекта составила 1859,5 кв. метра, а иск заявитель подал по поводу объекта площадью 1376,9 кв. метра. Суд счел, что истец прибегает к ненадлежащим мерам в попытке узаконить самовольную постройку, и поддержал позицию мэрии (постановление АС Поволжского округа от 20.06.16 № Ф06-9802/2016 по делу № А55-18757/2015).

Суды подчеркивают, что признание права на объект самовольного строительства не состоится, если нет вещно-правового титула на земельный участок. Например, если нет договора аренды земли.

Так, суд отказал в регистрации объекта, так как истец не подтвердил, что обладает правом на участок земли с объектом. Более того, орган местного самоуправления прямо запретил строить новые объекты на этом участке. Уже на этом основании суд не удовлетворил иск (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.06.16 № Ф08-2836/2016 по делу № А32-19364/2015).

Самовольную постройку признают объектом недвижимости, если участок использовали в соответствии с разрешением

Самовольная постройка должна соответствовать целям, с которыми предоставили земельный участок. Для признания права понадобится подтвердить целевое использование земли. В этом помогут соответствующие документы.

Например, истец объединил дом с хозяйственной постройкой, которую переоборудовал в часть жилого объекта. Право на дом было зарегистрировано до начала самовольного строительства. Владелец подтвердил законность постройки при помощи градостроительного плана земельного участка, а также техпаспортов на объект. Кроме того, помогла выездная проверка Росреестра. По ее результатам нарушений не обнаружили (апелляционное определение Самарского областного суда от 07.06.16 по делу № 33–7200/2016).

Поправки в закон повлияют на подходы судов

Теперь, когда нормы о самовольном строительстве скорректировали, неизбежны изменения и в судебной практике. Например, суды получили новые полномочия. Теперь суд может:

  • предоставить срок для приведения постройки в соответствие требованиям закона, а не принимать решение о сносе;
  • изъять земельный участок, владелец которого отказывается сносить самострой или переделывать его.

Самострой использовать нельзя. Вполне вероятно, что из-за эксплуатации здания, построенного без разрешений, суды будут применять нормы об изъятии земельного участка.

Учитывая, что изменения были приняты только в начале августа 2018 года, устойчивая практика их применения еще не выработалась. Однако уже сейчас можно судить о том, что собственникам земельных участков, на которых расположен объект самовольного строительства, будет легче признать на него право собственности.

Признание права собственности на самовольную постройку

Обратимся к определению самовольной постройки в действующей редакции статьи 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, которое:

  1. возведено на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
  2. создано на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта;
  3. построено или реконструировано без получения на это необходимых разрешений;
  4. создано с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой — продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. При невыполнении обязанности по сносу это лицо обязано оплатить работы по сносу самовольной постройки.

Статьей 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях установлена ответственность за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

  • на граждан — от двух тысяч до пяти тысяч рублей;
  • на должностных лиц — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей;
  • на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток;
  • на юридических лиц — от пятисот тысяч до одного миллиона рублей или административное приостановление их деятельности на срок до девяноста суток.

Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

  • на граждан — от пятисот рублей до одной тысячи;
  • на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей;
  • на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

К приведенному перечню негативных последствий можно было бы добавить невозможность привлечения денежных средств по подлежащим государственной регистрации договорам участия в долевом строительстве.

Вместе с тем право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке. Это исключение предусмотрено законом для лица, которому земельный участок, на котором создана самовольная постройка, принадлежит:

  • на праве собственности;
  • на праве пожизненного наследуемого владения;
  • на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Обратим внимание на то, что законом определен закрытый перечень видов вещных прав, которыми должно обладать лицо, претендующее на приобретение права собственности на самовольную постройку. Возникший на практике вопрос о приобретении права собственности лицом, владеющим земельным участком на праве аренды, имеет только один основанный на законе ответ. Вряд ли следует активно распространять направленную на обход закона практику признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, предоставленном для строительства на праве аренды, но построенную или реконструированную без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Итак, согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Иные способы и виды правообладания земельными участками нормами главы 14 ГК РФ, регулирующей отношения по приобретению права собственности, не предусмотрены.

Исключения из правила о необходимости сноса самовольной постройки установлены только статьей 222 ГК РФ, содержащей исчерпывающий перечень условий для этого, поэтому такой инструмент, как системное толкование норм права, относительно форм, принципов и содержания которого в научной среде продолжается дискуссия, не может использоваться для обхода закона.

В связи с этим еще раз обратим внимание на то, что при системном толковании норм права, к которому прибегают для обоснования соответствующей правовой позиции, следует учитывать, что системно толкуемые нормы могут различаться по предмету, принципам и методам правового регулирования.

Иной подход привел бы нас, в частности, к выводу о возможности привлечения денежных средств на основании договора участия в долевом строительстве лицом, владеющим земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 269 ГК РФ имеет право возведения на этом земельном участке зданий, сооружений и иного недвижимого имущества. Однако в Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» содержится закрытый перечень прав на земельный участок: собственность, право аренды, право субаренды, а в предусмотренных законом случаях — право безвозмездного пользования. И этого перечня строго придерживаются органы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии при регистрации договоров участия в долевом строительстве.

Верховный Суд Российской Федерации констатирует, что в практике судов вызывают определенную сложность дела, связанные с разрешением требований о признании права собственности на самовольные постройки, возведенные на арендованных земельных участках. Одни суды полагают, что отсутствие у истца какого-либо из перечисленных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ вещных прав на земельный участок является безусловным основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на самовольную постройку. Другие суды полагают, что при определенных обстоятельствах предоставление лицу земельного участка в аренду для целей капитального строительства может служить основанием для признания за таким лицом права собственности на самовольно возведенную постройку.

Конечно, не все построенное на арендованном земельном участке является самовольной постройкой. Самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако следует подчеркнуть, что согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Проблема признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке, может быть решена дополнением перечня прав на земельный участок, которым должно обладать лицо, претендующее на признание права собственности, правом аренды. Инициировать такое дополнение мог бы Верховный Суд Российской Федерации, которому согласно статье 104 Конституции Российской Федерации принадлежит право законодательной инициативы по вопросам его ведения. В настоящее время в научной среде доминирующей является позиция, относящая к числу таких вопросов преимущественно процессуальные вопросы и вопросы судоустройства.

Верховный Суд Российской Федерации (а ранее и Высший Арбитражный Суд Российской Федерации) в целях обеспечения единообразного применения законодательства Российской Федерации дает судам разъяснения по вопросам судебной практики на основе ее изучения и обобщения. Нельзя не заметить, что такие разъяснения в правоприменительной практике уже давно играют роль своеобразного источника права, в чем при пристальном внимании можно усмотреть противоречие статье 10 Конституции Российской Федерации, которая однозначно разграничивает законодательную и судебную ветви государственной власти. В связи с этим, возможно, пришло время изменить сложившиеся подходы, поскольку в соответствии со статьей 2 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 года N 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации» в ведении Верховного Суда Российской Федерации находятся споры по гражданским делам, делам по разрешению экономических споров, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам, образованным в соответствии с Федеральным конституционным законом «О судебной системе Российской Федерации» и федеральными законами.

Возвращаясь к нашей теме, отметим, что согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем такого объекта;
  2. если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
  3. если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом может возникнуть вопрос о наличии разрешительной документации. Если она имеется, может ли это повлиять на решение вопроса о самовольной постройке? Поскольку такая ситуация прямо не предусмотрена статьей 222 ГК РФ, это не может иметь решающее значение.

Если говорить об аренде земельного участка, как о праве, допускающем строительство на нем объекта, то надо иметь в виду ограничения, которые устанавливают категория земель, разрешенное использование земельного участка, срок аренды и цель предоставления земельного участка.

Поскольку постройку может осуществить не только лицо, владеющее земельным участком на одном из упомянутых вещных прав, но и третье лицо, закон устанавливает для этого случая специальное правило — лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку. Размер такой компенсации определяет суд.

Отдельного внимания заслуживают нормы, которые позволяют органу местного самоуправления сначала принять решение о сносе самовольной постройки, а затем осуществить этот снос.

Органы местного самоуправления городского округа (муниципального района, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) вправе принять решение о сносе самовольной постройки в случае создания или возведения ее на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке для этих целей, если этот земельный участок расположен:

  1. в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации);
  2. на территории общего пользования;
  3. в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.

В принятом органом местного самоуправления решении должен быть указан срок сноса самовольной постройки. Этот срок устанавливается с учетом характера самовольной постройки, но не может составлять более чем 12 месяцев.

До принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления предпринимает меры по выявлению лица, осуществившего самовольную постройку.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, выявлено, то в течение семи дней со дня принятия решения о сносе самовольной постройки орган местного самоуправления, принявший такое решение, направляет лицу, осуществившему самовольную постройку, копию этого решения.

В случае если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, то орган местного самоуправления, принявший решение о сносе самовольной постройки, в течение семи дней со дня принятия такого решения обязан:

  1. обеспечить опубликование в порядке, установленном уставом городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории) для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  2. обеспечить размещение на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе самовольной постройки;
  3. обеспечить размещение на информационном щите в границах земельного участка, на котором создана самовольная постройка, сообщения о планируемом сносе самовольной постройки.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено, то снос самовольной постройки может быть организован органом, принявшим соответствующее решение. При этом снос может быть организован не ранее чем по истечении двух месяцев после дня размещения на официальном сайте уполномоченного органа местного самоуправления в информационно-телекоммуникационной сети Интернет сообщения о планируемом сносе такой постройки.

Закон оставляет без прямого ответа вопрос о порядке сноса самовольной постройки в случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, было выявлено органом местного самоуправления, принявшим решение о сносе.

Можно ли, применив аналогию, организовать снос в том же порядке, как и в случае, когда лицо, осуществившее самовольную постройку, не было выявлено? Здесь будет не лишним напомнить, что в отличие от гражданско-правовых отношений, регулируемых по принципу «разрешено все, что не запрещено», административные отношения регулируются по-другому — «запрещено все, кроме того, что разрешено». Именно поэтому гражданское законодательство не применяется к административным отношениям (пункт 3 статьи 2 ГК РФ). В нашем случае это означает следующее. Если после получения решения органа местного самоуправления о сносе лицо, осуществившее самовольное строительство, самостоятельно не снесет постройку, то аналогия закона неприменима и снос возможен только по решению суда. При этом расходы по сносу подлежат взысканию с лица, осуществившего самовольную постройку.

Ситуация может быть осложнена тем, что право собственности на постройку, имеющую внешние признаки самовольной, зарегистрировано в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 4 статьи 212 ГК РФ права всех собственников защищаются равным образом, а согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Эту возможность оспаривания зарегистрированного права и следует использовать органу местного самоуправления в случае, если право собственности зарегистрировано, а объект недвижимости имеет признаки самовольной постройки, указанные в статье 222 ГК РФ.

Здесь важно обратить внимание на следующее. Статья 222 ГК РФ регулирует отношения, которые имеют место до момента государственной регистрации (то есть до момента признания Российской Федерацией) прав на построенный или реконструированный объект недвижимости. Неслучайно эта статья помещена законодателем в главу 14 ГК РФ, посвященную приобретению права собственности. Негативные последствия для лица, осуществившего самовольную постройку, связаны с тем, что оно не приобретает на нее право собственности.

Прекращение права собственности регулируется главой 15 ГК РФ, статья 235 которой определяет основания прекращения права собственности — это право прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, при отказе собственника от права собственности, в случае гибели или уничтожения имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Таким случаем, в частности, является оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке. Важно подчеркнуть, что согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке.

Несмотря на то что закон предоставляет возможность органу местного самоуправления в установленных законом случаях принять решение о сносе и организовать снос самовольной постройки, применение такого способа возможно лишь до момента признания Российской Федерацией права собственности, то есть в период, когда непосредственно применимы нормы гражданского законодательства о самовольной постройке.

Таким образом, если право собственности на объект зарегистрировано в установленном порядке, то есть признано Российской Федерацией, то инструментом решения проблемы строительства зданий, сооружений или других построек, возведенных на земельных участках, не предоставленных в установленном порядке, или на земельных участках, разрешенное использование которых не допускает строительства на них таких объектов, либо построенных или реконструированных без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, был и остается судебный акт.

На практике может возникнуть вопрос, имеет ли право собственник постройки на компенсацию, если снос осуществлен по решению органа местного самоуправления, которое впоследствии будет признано судом незаконным в связи с тем, что право на этот объект недвижимости было ранее зарегистрировано, но не оспорено в установленном законом порядке. Не будет лишним повторить, что в соответствии с пунктом 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в суде. При этом лицо, указанное в

Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве собственника, признается Российской Федерацией таковым, пока в установленном законом порядке в этот реестр не внесена запись об ином.

Статья 1069 ГК РФ предусматривает ответственность за вред, причиненный государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами. Вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению. При этом вред возмещается за счет соответственно казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования. В статье 16 ГК РФ предусматривается, что убытки, причиненные гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежат возмещению Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Также следует иметь в виду, что согласно статье 16.1 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, ущерб, причиненный имуществу гражданина либо имуществу юридического лица даже правомерными действиями государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, а также иных лиц, которым государством делегированы властные полномочия, подлежит компенсации.

О масштабах самовольного строительства в столице России в постперестроечный период свидетельствует издание Постановления правительства Москвы от 14 ноября 1995 года N 916 «О мерах по пресечению самовольного строительства в Москве и усилению контроля за качеством проектной документации», в котором констатировалось, что в городе участились случаи самовольного захвата земли и несанкционированного строительства. Только за девять месяцев 1995 года инспекцией Госархстройнадзора, Объединением административно-технических инспекций, Государственной земельной инспекцией Москомзема было выявлено более трех тысяч случаев самовольного строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса зданий и выполнения подготовительных работ без оформления разрешений на строительство. Часто под видом капитального ремонта проводилась реконструкция зданий. При согласовании строительства временных сооружений возводились капитальные строения. Префекты административных округов не всегда принимали меры к организациям и частным лицам, осуществляющим на подведомственных территориях самовольное строительство. Не были отработаны механизмы сноса самовольно построенных строений и строгого наказания виновных.