Соглашение уступки прав и обязанностей по договору

Образец, форма Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

Соглашения о перуступке прав и обязанностей по договору аренды

Образец, форма Соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

СОГЛАШЕНИЕ
о переуступке прав и обязанностей
по договору аренды земельного участка

« » _________ 2012 года ст. Новопокровская

Ф.И.О.___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________ код подразделения_____________, зарегистрирован: _________________________________________________________
именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны и
Ф.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________, паспорт: серия: __________________ выдан: _______________, __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________,
именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

1. «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения(населённных пунктов) от___________________№ _____________ зарегистрированного _____________ 20___ за № __________________ в ____________ отделе Управления Росреестра по _________________(области) краю, предметом которого является земельный участок из земель(сельскохозяйственного назначения) населенных пунктов, для эксплуатации здания магазина ( производста сельскохозяйственной продукции и т.п.) ,
с кадастровым № _______________ площадью _________ кв.м., расположенный по адресу:________________________________________________, расположенный в границах участка.

2. На момент государственной регистрации настоящего Соглашения Сторона-1 обязуется оградить Сторону-2 от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением настоящего Соглашения и основным договором.
3. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания настоящего Соглашения все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.

4. Обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Стороны-2 с момента вступления в силу настоящего Соглашения.

5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________ отделе Управления Росреестра по ________________ краю (области)

6. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: два экземпляра сторонам договора, один экземпляр — ______________ отделу Управления Росреестра по__________________(области) краю, один экземпляр –администрации муниципального образования _______________район.

7. Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения в _____________ отделе Управления Росреестра по ____________ (области) краю возлагаются на Сторону-2.( на Сторону-1)

Формы договоров

Сегодняшняя Россия переживает исторический рубеж, если хотите, переход «от социализма к капитализму». Этот переход сопряжен с глобальными изменениями в политике, экономике, культуре, повседневной жизнедеятельности людей. Практически коренным образом меняется законодательство в самых разных областях нашей жизни, что естественно требует определенного и не малого исторического периода. Смена законодательства в области земельного и другого имущественного права типичный пример таких кардинальных изменений вследствие того, что земля и другая недвижимость из объектов социалистической собственности начинает превращаться в частное владение.

Современное земельное законодательство очень молодое. Практически ежегодно оно дополняется, изменяется, корректируется и этот процесс будет продолжаться постоянно. Современному человеку, особенно не имеющему юридического образования, бывает очень сложно самостоятельно разобраться в хитросплетениях этого законодательства. Но это волнует каждого из нас, так как всем нам рано или поздно приходится продавать или покупать ту или иную недвижимость, вступать в наследство, дарить, обменивать, приватизировать, оформлять, ставить на учет, согласовывать различные документы и т.д. и т.п.

Следствием «молодости» современного законодательства являются порой явные противоречия в положениях тех или иных конкретных законов, либо отсутствие четких формулировок и определений. Часто приходится сталкиваться с ситуациями когда даже суд затрудняется в принятии решения, ввиду просто элементарного отсутствия соответствующего нормативного акта в законе. Именно поэтому часто успех в решении тех или иных конкретных вопросов зависит от того, насколько творчески удается подойти к их решению. Именно, опираясь на креативность подхода в работе с нашими клиентами наша компания всегда находит решение самых сложных вопросов, а в конечном итоге кратчайший путь к получению желаемого результата.

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ И ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ДОГОВОР

уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

город ххххххх Московской области «____» ____________2010 года

1. Предмет договора

1.1. В соответствии с условиями Настоящего Договора СТОРОНА-1 уступает, а СТОРОНА-2 принимает на себя права и обязанности Арендатора, вытекающие из Договора аренды земельного участка № 495-Д от 19 июня 2009 года (далее «Договор аренды»).

1.2. Предмет Договора аренды: земельный участок с кадастровым номером 50:02:0170710:1, общей площадью 30000,0 кв.м., категория — земли поселений, разрешенное использование — строительство гостиницы, расположенный по адресу: Московская область, ХХХХХХ район, ХХХХХ сельский округ, д. Горки. Арендодатель, по Договору аренды, Администрация ХХХХХХ района Московской области. На основании постановления Администрации ХХХХХ района Московской области № 4717-п от 19.12.2003 года, срок аренды указанного земельного участка до 1 января 2052 года.

1.3. Прав аренды принадлежат СТОРОНЕ-1 по Договору аренды на основании регистрации № 50-01/04-24/2004-278 от 05 мая 2004 года, № 50-01/04-24/2004-413 от 19 мая 2004 года, в Управлении Московской областной регистрационной палаты по ХХХХХХ району.

1.4. В день регистрации Настоящего Договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в ХХХХХХ районе, СТОРОНА-1 утрачивает, а СТОРОНА-2 приобретает права аренды на земельный участок, указанный в п.1.2. Настоящего Договора.

2. Цена и порядок расчетов

2.1. За выполнение условия уступки права аренды, указанного в п.1.1. Настоящего Договора, СТОРОНА-2 выплачивает СТОРОНЕ-1 вознаграждение в размере 17000 (семнадцать тысяч) долларов США в рублевом эквиваленте по курсу ЦБ РФ на день перечисления денежных средств, включая НДС.

2.2. Оплата уступки права аренды по Настоящему Договору производится на момент подписания договора.

3. Прав и обязанности сторон

3.1. СТОРОНА-1 обязана:

3.1.1. Передать СТОРОНЕ-2 права и обязанности по Договору аренды, указанному в п.1.1. Настоящего Договора, в полном объеме и при полном исполнении условий Настоящего Договора.

3.1.2. На момент подачи Настоящего Договора на Государственную регистрацию, выполнить в полном объеме все свои обязанности перед Арендодателем, включая уплату штрафных санкций.

3.1.3. В течении пяти рабочих дней, после подписания Настоящего Договора, передать по акту СТОРОНЕ-2 копии документов подтверждающих право аренды:

— постановление Администрации ХХХХХХ района Московской области № 1931-п от 03.06.2003г.;

— постановление Администрации ХХХХХХ района Московской области № 2100-п от 17.06.2003г.;

— постановление Администрации ХХХХХХ района Московской области № 4717-п от 19.12.2003г.;

— договор аренды земельного участка № 495-д от 19 июня 2003 года;

— платежные документы, подтверждающие исполнение платежей, предусмотренных Договором аренды.

3.1.4. Подписать Передаточный акт в день подачи Настоящего Договора для регистрации перехода права аренды земельного участка, указанного в п.1.2. Настоящего Договора.

3.1.5. В письменной форме, в течении трех рабочих дней с момента подачи Настоящего Договора на Государственную регистрацию, уведомить Арендодателя о состоявшемся переходе права аренды.

3.2. СТОРОНА-1 имеет право отказаться от исполнения обязательств указанных в п.п. 3.1.1. и 3.1.4. Настоящего Договора, при неисполнении СТОРОНОЙ-2 обязательств указанных в разделе 2 Настоящего Договора.

3.3. СТОРОНА-2 обязана:

3.3.1. Принять от СТОРОНЫ-1 права и обязанности по Договору аренды, указанному в п. 1.1. Настоящего Договора, в полном объеме и при полном исполнении условий Настоящего Договора.

3.3.2. Выполнять обязанности Арендатора в полном объеме с момента Государственной регистрации Настоящего Договора.

3.3.3. Выполнить в полном объеме свои обязанности указанные в разделе 2 Настоящего Договора.

3.3.4. Подписать Передаточный акт в день подачи Настоящего Договора для регистрации перехода права аренды земельного участка, указанного в п. 1.2.

3.4. СТОРОНА-2 имеет право отказаться от исполнения обязательств указанных в п.п. 3.3.1.и 3.3.4. Настоящего Договора, при неисполнении СТОРОНОЙ-1 обязательств указанных в п.п. 3.1.2. и 3.1.3. Настоящего Договора.

4. Ответственность сторон

4.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Взыскания неустоек и убытков не освобождает Сторону, нарушившую договор, от неисполнения обязательств в натуре.

5. Обстоятельства непреодолимой силы

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по Настоящему Договору, если их исполнению препятствует чрезвычайное или непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила).

5.2. При возникновении обстоятельств непреодолимой силы, препятствующих исполнению обязательств по Настоящему Договору одной из Сторон, эта Сторона обязана оповестить другую Сторону не позднее пяти дней с момента возникновения таких обстоятельств, при этом срок выполнения обязательств по Настоящему Договору переносится соразмерно времени, в течение которого действовали такие обстоятельства.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшем своего разрешения в тексте Настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства Российской Федерации.

6.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов, споры разрешаются в суде, в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.

7. Заключительные положения

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с момента Государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по хххххх району. Право аренды земельного участка у СТОРОНЫ-2 наступает с момента регистрации перехода права аренды от СТОРОНЫ-1 к СТОРОНЕ-2. Передаточный акт составляется в день подачи Настоящего Договора для регистрации перехода права аренды земельного участка, указанного в п. 1.2. Настоящего Договора.

7.2. Государственная регистрация Настоящего Договора проводится одновременно с Государственной регистрацией Договора от «___»_______________2010года, заключенного СТОРОНОЙ-2 с ООО «ГОЛДЕН», о переходе права аренды земельного участка с кадастровым номером 50:02:0170710:2.

7.3. Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства, которые могли быть приняты Сторонами в устной или письменной форме до заключения Настоящего Договора.

7.4. Настоящий Договор подлежит расторжению и все исполненное по нему подлежит возврату в случае получения СТОРОНОЙ-2 отказа в государственной регистрации перехода права аренды по договору уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному «___»__________

2006 года между СТОРОНОЙ-2 и ООО«Работник», земельного участка с кадастровым номером 50:02:0170710:1, в течении 10 (десяти) дней с момента получения сообщения о таком отказе.

7.5. Расходы по Государственной регистрации Настоящего Договора несет СТОРОНА-2.

7.6. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, один из которых передан СТОРОНЕ-1, второй экземпляр — СТОРОНЕ-2 и третий экземпляр храниться в Управлении Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Московской области ХХХХХХХ району.

7.7. В качестве неотъемлемой части к Настоящему Договору прилагается план земельного участка с кадастровым номером 50:02:0170710:1.

  1. Юридические адреса, банковские реквизиты и подписи сторон

Уступка права пользования земельным участком

Многочисленные сложности, связанные с получением и передачей права аренды коммунальной земли, побуждают юристов искать необычные формы урегулирования таких правоотношений. Так, участник форума ЛІГАБізнесІнформ задался вопросом о правомерности заключения без согласия арендодателя договора об уступке права пользования земельным участком, по которому к новому арендатору переходит только право пользования земельным участком, а обязанность по уплате арендной платы остается на прежнем арендаторе. То есть, чтобы те правоотношения, в которых прежний арендатор является должником, остались прежними, а изменения произошли бы только в тех правоотношениях, где арендатор выступает в роли кредитора. Но возможность заключения такого договора вызвала сомнения у других участников форума.

Позиция 1 . Заключение договора об уступке права пользования земельным участком без согласия арендодателя возможно, поскольку:

— если разложить правоотношения, возникающие из договора аренды, на множество отдельных обязательств, возникающих на основании одного юридического факта (договора), то право аренды можно рассматривать как обязательственное право, поскольку оно состоит в праве на действия или бездействия арендодателя, связанные с возможностью использования его участка;

— из договора возникает ряд единичных правоотношений (обязательств), в каждом из них лицо — только должник или только кредитор. По предлагаемому договору уступки арендатор уступает другому лицу только право требования бездействия, не заменяя при этом арендатора в тех правоотношениях, где он является должником;

— право владения имуществом в данном случае не передается, а следовательно, вещных правоотношений не возникает;

— новому арендатору не нужно непосредственное отношение к вещи. Ему достаточно ограниченного получения полезных свойств от вещи путем воздержания обязанного лица от действий, мешающих этому;

— новому арендатору не нужна абсолютная защита полученного права пользования. Ему достаточно иметь связь с собственником вещи, защищаясь через него. Такие правоотношения вовсе не обязательно сводить к вещным, поскольку их объектом является не вещь, а действия обязанного лица, через которые арендатор и планирует удовлетворить свои потребности в чужой вещи;

— право пользования будет вещным, если стороны так прямо захотят. Если нет, тогда стороны могут использовать другие правовые конструкции, в том числе из обязательственного права;

— сервитуты, как и другие вещные права, родились из обязательственных правоотношений. Деление на вещные и обязательственные правоотношения — явление идеального толка. Объектом и вещного, и обязательственного правоотношения может быть вещь (но одни правоотношения ставят в подчинение непосредственно вещь, а другие — чье-то действие в отношении вещи), а потому основой их противоположности является не объект правоотношений, а иные признаки. А именно наличие/отсутствие абсолютной защиты, принципа следования (сохранение права пользования при отчуждении объекта аренды), владения, стабильность и непосредственное отношение к вещи без опосредования в виде действий обладателя вещи.

Позиция 2 . Заключение такого договора без согласия арендодателя невозможно, поскольку:

— предлагаемая конструкция с обязательственным характером правоотношений не позволяет изменить пользователя без согласия собственника, поскольку на пользователе также лежат определенные обязанности перед собственником (как минимум относительно характера использования имущества). Следовательно, при изменении пользователя происходит замена должника, что без согласия кредитора не допускается;

— в данном случае смешиваются вещные и обязательственные правоотношения;

— обеспеченная правом возможность извлекать полезные свойства из вещи — это и есть право пользования вещью, т. е. право на вещь;

— в силу обязательства лицо получает право требования к другому лицу на совершение определенного действия либо воздержание от совершения определенного действия. Обязательственное правоотношение не имеет по своему содержанию права на имущество;

— для возникновения вещных правоотношений вовсе не обязательна передача имущества во владение, примером чему служит такое вещное право, как сервитут в виде права прохода/проезда;

— бездействие в виде непрепятствования пользоваться вещью нужно не только от собственника, но и от всех иных лиц, а это уже абсолютные правоотношения;

— удержание от совершения действий по препятствованию в использовании чужой вещи — это элемент абсолютного правоотношения. Обязательственные же правоотношения носят относительный характер. Обязанности в абсолютных правоотношениях не передаются, поскольку в этом просто нет смысла — эта обязанность есть у каждого и всякого;

— право использования чужой вещи по своей природе является вещным правом, обременяющим собственность. После его возникновения никто, в том числе собственник, не вправе препятствовать осуществлению этого права;

— вещное право является исключительным правом лица относительно вещи, при этом все остальные обязаны воздерживаться от нарушения этого права. Объем вещного права может колебаться от абсолютного до микроскопического личного сервитута;

— согласно ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам.

Мнение «Ю&З» : Правоотношения, возникающие из договора аренды земли, носят, в первую очередь, обязательственный характер. На это указывает и месторасположение главы 58 ГК (наем (аренда)) в разделе III ГК, регулирующем отдельные виды обязательств, и сама сущность договора аренды земельного участка, определенная в ст. 792 ГК. Согласно последней по договору аренды земельного участка наймодатель передает или обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Как утверждают авторы научно-практического комментария к ст. 93 ЗК, право аренды земли в классическом понимании является обязательственным правом. Но при этом они сами признают, что после внесения изменений в ЗК, которыми была предусмотрена возможность регистрации права земельного участка аренды и его отчуждения, этому праву законодатель придал вещно-правовой характер. На то, что право аренды земельного участка является вещным правом, указывает, в частности, ч. 5 ст. 93 ЗК, предусматривающая возможность отчуждения права аренды земельного участка, и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», требующая государственной регистрации этого права.

Исходя из этого, считаем, что само по себе право пользования вещью (право аренды) является вещным правом. Но, как и другие вещные права (в частности, право собственности), оно может участвовать в обороте через обязательственные правоотношения. В силу обязательств, возникающих из договора аренды, арендодатель, помимо прочего, передает право пользования его вещью (право аренды). Арендатор может требовать от арендодателя передачи ему этого вещного права, и это требование будет иметь обязательственный характер, так же как, к примеру, и требование о совершении арендодателем капитального ремонта арендуемой вещи. Получив же право аренды, арендатор получает все связанные с ним вещные права, в том числе право абсолютной защиты и право на отчуждение этого права.

Следовательно, арендодатель не может передать право пользования земельным участком другому лицу по договору уступки права требования. Ведь уступка права требования согласно ст. 512 ГК является способом замены кредитора в обязательственных правоотношениях, к числу которых правоотношения, возникающие из права аренды (не путать с правоотношениями, возникающими из договора аренды), не относятся.

Зато арендатор может продать принадлежащее ему право аренды. Во всяком случае такая возможность предусмотрена частью 5 ст. 93 ЗК. Причем для осуществления арендатором отчуждения такого права указанная норма не требует согласия арендодателя (но необходимость этого согласия может быть предусмотрена в договоре аренды). При отчуждении права аренды земельного участка к приобретателю переходят только вещные права, которые из этого права возникают в объеме, изначально переданном собственником арендатору. То есть, если арендатору было передано право аренды земельного участка на два года для строительства, то он не может продать право аренды этого участка на больший срок или для иной цели. При этом после отчуждения такого права между арендатором, продавшим полученное право аренды, и арендодателем сохраняются все обязательственные права и обязанности, оговоренные ими в договоре аренды. Но договор об отчуждении права аренды согласно ч. 4 ст. 124 ЗК может быть основанием для заключения договора аренды уже с лицом, которому это право перешло.

Впрочем, возможность отчуждения права аренды касается только земельных участков частной формы собственности, поскольку ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» запрещает отчуждение права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности за исключением земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

К тому же не факт, что вышеуказанные теоретические изложения будут восприняты судебной инстанцией. Ведь, к примеру, в решении от 19.12.2012 года № 4/5009/6189/11 ВССУ обосновывал невозможность применения ст. 516 ГК, регулирующей порядок замены кредитора, к правоотношениям аренды тем, что кредитором по договору аренды является арендодатель, а должником — арендатор. Мол, первый передает земельный участок в аренду, а второй обязуется использовать земельный участок по целевому назначению и уплачивать арендные платежи. Поэтому перевод на третьих лиц прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, что согласно ст. 520 ГК возможно только с согласия кредитора. Это решение, по нашему мнению, наглядно демонстрирует, что далеко не все суды готовы вникать в сущность договорных правоотношений, раскладывая их на несколько обязательств и определяя при этом правовую природу каждого из них.

Арендатор не может передать право пользования земельным участком по договору уступки права требования. Но он может продать его в случаях, не запрещенных законодательством или договором.

«ЮРИСТ & ЗАКОН» — это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания « ЮРИСТ & ЗАКОН » обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или к региональным дилерам.

Договор передачи прав и обязанностей по договору аренды

Автор документа

Договор
передачи прав и обязанностей по договору аренды

________________________, в лице _________________________________________, действующего на основании _________________, именуемое в дальнейшем «Арендатор», и ________________________, в лице _________________________________________, действующего на основании _________________, в дальнейшем именуемый «Новый Арендатор», вместе именуемые Стороны, составили настоящий акт о нижеследующем:

1. В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса РФ настоящим договором Арендатор передает, а Новый Арендатор принимает все права и обязанности Арендатора по договору аренды N ______________ от «___»____________ 20__г. (далее именуемый «Договор аренды») в отношении ______________ площадью ______________ (______________), расположенного по адресу: ______________, предоставленного для ______________.

Договор аренды N ______________ от ______________, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав за N ______________ от «___»____________ 20__г..

2. Права и обязанности по Договору аренды возникли у Арендатора на основании (наименование документа, подтверждающего права Арендатора в отношении данного объекта).

3. Арендатор гарантирует, что:

  • Арендатор является единственным законным и надлежащим владельцем передаваемых прав и обязанностей по Договору аренды;
  • передаваемые права ранее никому не отчуждены, не заложены, иным образом не переданы и не обременены правами третьих лиц;
  • передача прав и обязанностей по Договору аренды не нарушает законных прав и интересов иных лиц и не противоречит никаким обязательствам Арендатора;
  • все права и обязанности по Договору аренды исполнялись Арендатором надлежащим образом, какие-либо основания для досрочного расторжения Договора аренды или изменения целевого использования земельного участка отсутствуют;
  • Арендодатель уведомлен о передаче прав по Договору аренды Новому Арендодателю, что подтверждается (наименование документа об извещении Арендодателя с отметной о вручении);
  • обозначенное право Новому Арендодателю передается не позднее ________ дней после подписания настоящего Договора.

4. На момент заключения настоящего Договора Арендатор передает Новому Арендатору по акту приема-передачи: оригинал Договора аренды, техническую документацию на объект, иные необходимые документы, связанные с передаваемыми правами и обязанностями по Договору аренды.

5. Настоящий Договор, а также переход права аренды подлежит государственной регистрации в установленном порядке, в соответствии с законодательством РФ.

6. Каждая Сторона обязана надлежащим образом совершить все действия, необходимые для государственной регистрации настоящего Договора и перехода права аренды.

7. Настоящий Договор заключен в ________ экземплярах, по одному для каждой из Сторон, регистрирующему органу, ______________.

8. Реквизиты и подписи Сторон

(наименование организации)

(телефон/факс)

(расчетный счет)

(наименование банка)

(корреспондентский счет)

(наименование должности)

(наименование организации)

(телефон/факс)

(расчетный счет)

(наименование банка)

(корреспондентский счет)

(наименование должности)

Соглашение уступки прав и обязанностей по договору

Чтобы читать Проект 47 без навязчивой, свисающей со всех сторон рекламы от хостинг-провайдера,
скачайте весь сайт целиком (zip-архив). После распаковки архива начинайте с файла index.html (заглавная страница) либо с файла map.html (карта сайта).

Составить договор? Звоните: (921) 779-45-01

Соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка

С О Г Л А Ш Е Н И Е

Город Санкт-Петербург.
Девятнадцатое сентября две тысячи семнадцатого года.

Мы, нижеподписавшиеся граждане Российской Федерации:
СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ (пол мужской), родившийся 28 января 1950 года в городе Ленинграде, проживающий в Санкт-Петербурге, проспект Луначарского, дом 25, квартира 60, имеющий паспорт 40 03 540087, выданный 6 отделом милиции Калининского района Санкт-Петербурга 01 декабря 2002 года (код подразделения 782-006),
и КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА (пол женский), родившаяся 13 марта 1960 года в городе Ленинграде, проживающая в Санкт-Петербурге, Комендантский проспект, дом 38, квартира 17, имеющая паспорт 40 05 347418, выданный 44 отделом милиции Приморского района Санкт-Петербурга 02 апреля 2005 года (код подразделения 782-044),
заключаем настоящее соглашение о нижеследующем:

1. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ передаёт КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ свои права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 47:07:0202008:7 площадью 1200 (одна тысяча двести) квадратных метров, находящегося по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, деревня Васкелово, улица Зелёная, участок № 12 (двенадцать).

КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА указанные права и обязанности арендатора принимает.

2. Вышеназванный земельный участок отнесён к категории земель населенных пунктов, предназначен для индивидуального жилищного строительства и принадлежит СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08, заключённого с администрацией муниципального образования «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области (далее — договор аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08), и акта приема-передачи земельного участка в аренду от 02 июня 2008 года.

Договор аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, о чём сделана запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 17 июля 2008 года № 47-78-13/023/2008-124.

Установленный договором аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 срок аренды: с 01 марта 2007 года по 28 февраля 2027 года.

Строения на земельном участке отсутствуют.

3. До совершения настоящего соглашения земельный участок и права на него никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре и под запрещением (арестом) не состоят, обременений, кроме обусловленных договором аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08, не имеют. СМИРНОВ ВАЛЕРИЙ СЕРГЕЕВИЧ подтверждает отсутствие претензий третьих лиц на имущество, являющееся предметом настоящего соглашения.

4. Передача земельного участка СМИРНОВЫМ ВАЛЕРИЕМ СЕРГЕЕВИЧЕМ и принятие его КРОТОВОЙ ЕЛЕНОЙ ВИКТОРОВНОЙ на момент подписания настоящего соглашения осуществлены. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящее соглашение одновременно является передаточным актом.

5. Стороны обязуются в течение тридцати дней со дня подписания настоящего соглашения подать в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее — орган регистрации) заявления о государственной регистрации соглашения.

6. Соглашение считается заключённым и вступает в силу с момента его государственной регистрации. С указанного момента ответственным по договору аренды от 02 июня 2008 года № 899/1.6-08 перед арендодателем становится КРОТОВА ЕЛЕНА ВИКТОРОВНА.

7. Настоящее соглашение составлено в трёх подлинных экземплярах, первый из которых остаётся в делах органа регистрации, второй выдаётся после государственной регистрации соглашения КРОТОВОЙ ЕЛЕНЕ ВИКТОРОВНЕ, а третий — СМИРНОВУ ВАЛЕРИЮ СЕРГЕЕВИЧУ.

Передача прав и обязанностей по договору: что, кому и как?

Уступка требования или перевод долга — явление в современном гражданском обороте распространенное. А вот соглашения о передаче одновременно и прав, и обязанностей по уже заключенному договору встречаются реже. Однако эта невостребованность обусловлена скорее непониманием природы такого рода сделок, ведь передача прав и обязанностей представляет собой не поименованную в ГК РФ договорную конструкцию. О тонкостях оформления полноценной замены стороны в договоре, объеме переходящих прав и обязанностей, а также иных интересных моментах и пойдет речь в настоящей статье.

Российское гражданское законодательство предоставляет участникам делового оборота широкий спектр возможностей договорного оформления своих обязательственных отношений и их динамики. Стороны договора могут новировать свои обязательства или прекратить их отступным, уступить права требования из обязательств или перевести долги, возложить исполнение обязательства на третье лицо или установить обязательства в пользу третьего лица, а также многое другое. Судебная практика допускает даже прекращение отступным обязательств, возникших из недействительных сделок — реституционных обязательств (п. 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ»).

Права и обязанности по договору могут переходить к третьим лицам на основании соглашения или судебного акта

Передача прав и обязанностей по договору (в отличие от цессии и перевода долга) влечет перемену лиц не в конкретном, отдельно взятом обязательстве, а сразу во всех обязательствах, возникающих из определенного договора. Передача всех прав и обязанностей по договору, как отмечается в судебной практике, означает полную замену стороны во всех договорных обязательствах, включая акцессорные обязательства (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

В арсенале существующих в настоящее время договорных конструкций, опосредующих обязательственные отношения участников делового оборота, стоит отметить соглашение о передаче всех прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такая договорная модель прямо предусмотрена в законе только для некоторых видов договоров (перенаем в договоре аренды, передача страхового портфеля и др.). В виде универсальной модели, при помощи которой можно было бы производить замену стороны в любом договоре, закон рассматриваемое соглашение не закрепляет. Оно не предусмотрено ГК РФ, но и не противоречит ему, а потому является допустимым в силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

Частный случай заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору можно встретить в сфере страхования. Так, п. 5 ст. 25 Закона РФ от 27.11.92 № 4015-1 «Об организации страхового дела в РФ» предусмотрено, что страховщик (за исключением общества взаимного страхования) может передать обязательства, принятые им по договорам страхования (страховой портфель), одному страховщику или нескольким страховщикам (замена страховщика), имеющим лицензии на осуществление тех видов страхования, по которым передается страховой портфель, и располагающим достаточными собственными средствами, то есть соответствующим требованиям платежеспособности с учетом вновь принятых обязательств. Передача страхового портфеля осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Страховой портфель может быть передан от одного страховщика другому, если последний удовлетворяет обязательным требованиям, преду­смотренным п. 12 Порядка передачи страхового портфеля при применении мер по предупреждению банкротства страховой организации, а также в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве страховой организации (утвержденного приказом Минфина России от 13.01.2011 № 2н).

Кроме того, перевод прав и обязанностей по заключенному договору может быть осуществлен в судебном порядке. К примеру, когда нарушается преимущественное право участника делового оборота при продаже доли в праве общей долевой собственности на имущество, он вправе потребовать перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Аналогичное право есть у участников и акционеров хозяйственных обществ в случае продажи другими участниками и акционерами принадлежащих им долей и акций в уставном капитале с нарушением преимущественного права покупки (п. 18 ст. 21 Федерального закона от 08.02.98 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», абз. 4 п. 3 ст. 7 Федерального закона от 26.12.95 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»). Кроме того, перевода прав на себя может потребовать арендатор при нарушении арендодателем его преимущественного права заключения договора аренды (абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Перенаем — способ передачи прав и обязанностей арендатора

Для определения правовой природы соглашения о передаче прав и обязанностей по договору обратимся к конструкции договора перенайма, закрепленного в законодательстве, в отношении которого в настоящее время сложилась обширная правоприменительная практика.

Передача прав и обязанностей (перенаем) является одним из видов пользования арендованным имуществом наряду с его предоставлением в безвозмездное пользование, передачей арендных прав в залог, внесением их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Передача права аренды арендатором другому лицу допускается лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, применение же иных способов, не предусмотренных законом, не допускается (постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2007 по делу № А09-3274/06-19).

Применительно к аренде земельных участков передача прав и обязанностей по договору аренды регулируется специальной нормой — п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ. Так, арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права на земельный участок в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества, паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В перечисленных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется.

Как видно из приведенных определений договора перенайма, его предметом является передача прав и обязанностей по заключенному договору. Поскольку специальных указаний в законе нет, существенным условием такого договора является условие о предмете в соответствии со ст. 432 ГК РФ. То есть в договоре обязательно следует отразить объем передаваемых прав и обязанностей, а также обозначение договора, из которого они возникли (номер, дата, стороны, его существенные условия, сведения о регистрации, если он был зарегистрирован). Если первоначальный договор аренды, права и обязанности по которому передаются, был зарегистрирован, то и соглашение о передаче прав и обязанностей по нему также подлежит государственной регистрации, поскольку является его неотъемлемой частью (п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона „О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“»).

Суд может признать перенаем как возмездной, так и безвозмездной сделкой

В практике встречаются разные подходы к решению вопроса о том, является ли соглашение о передаче прав и обязанностей по договору возмездным или безвозмездным. Если такое соглашение признать безвозмездным, то при его заключении должен соблюдаться запрет дарения между коммерческими юридическими лицами, установленный ст. 575 ГК РФ. Но преобладающим все-таки является подход, согласно которому перенаем не может быть квалифицирован в качестве дарения, поскольку при заключении такой сделки одновременно с правами передаются также обязанности, что можно рассматривать как встречное предоставление.

Мнение о возмездности сделки по передаче прав и обязанностей по заключенному договору высказано, например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 22.06.2009 по делу № А44-3757/2008. Если одна сторона в обязательстве имеет и права, и обязанности по отношению к другой стороне, то есть является одновременно и кредитором, и должником, при замене стороны в обязательстве происходит одновременно уступка права и перевод долга. Передача прав и обязанностей по договору лизинга не противоречит ст. 382, 391 и 615 ГК РФ. Таким образом, по смыслу ст. 572 ГК РФ обязательным признаком договора дарения должно служить вытекающее из соглашения очевидное намерение передать право в качестве дара. Передача же права одновременно с обязанностями, по мнению суда, не свидетельствует о безвозмездности сделки. Аналогичные выводы есть в постановлениях ФАС Московского округа от 15.05.2007 и 22.05.2007 № КГ-А40/4059-07, Определении ВАС РФ от 15.10.2009 № ВАС-12735/09).

Судебные акты с подобным обоснованием далеко не единичны. Например, в споре, который так и не дошел до Президиума ВАС РФ, ответчик не только принял от истца право последующего выкупа предмета лизинга по выкупной цене, которую истец фактически не вносил, но и освободил последнего от дальнейшего исполнения обязательств по договору финансовой аренды. Суды не усмотрели безвозмездного характера соглашения, а ВАС РФ посчитал данный вывод обоснованным (Определение ВАС РФ от 21.01.2011 № ВАС-18578/10). Передачу прав и обязанностей арендатора суды также рассматривают как возмездную сделку (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.07.2009 по делу № А32-6808/2008).

Правда, при рассмотрении одного из дел ФАС Северо-Западного округа признал ничтожным соглашение о передаче прав арендатора по мотиву его безвозмездности в отношениях между коммерческими организациями. Однако в этом деле передавались только права из договора аренды, и ничего не было сказано об одновременном переводе обязанностей (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2009 по делу № А21-7804/2007).

Вместе с тем встречается и принципиально противоположная позиция, согласно которой соглашение о передаче прав и обязанностей относится к безвозмездным сделкам и квалифицируется как дарение. Так, ФАС Восточно-Сибирского округа удовлетворил иск организации о признании договора перенайма недействительным, указав, что сделка являлась безвозмездной и была совершена между коммерческими организациями, что нарушает требования ст. 575 ГК РФ, на основании которой дарение между коммерческими организациями не допускается (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.2007 № А19-4490/07-58-Ф02-8055/07).

При рассмотрении другого дела ФАС Московского округа отказал организации в удовлетворении требований о признании недействительным соглашения о передаче прав и обязанностей по охранно-арендному договору и о применении последствий недействительности сделки. При этом суд указал, что эта сделка в нарушение требований закона является безвозмездной и в силу ст. 575 ГК РФ запрещающей дарение имущества в отношениях между коммерческими организациями, признал ее ничтожной (постановление ФАС Московского округа от 03.05.2007 № КГ-А40/1903-07).

Однако правильной представляется все же первая позиция, в силу которой рассматриваемое соглашение дарением не признается. Ведь наряду с правами передаются также и обязанности, что следует рассматривать в качестве встречного предоставления в соответствии со ст. 423 ГК РФ. Чтобы сделку можно было квалифицировать в качестве дарения, из нее не только должно следовать явное намерение стороны одарить другую сторону, но и соблюдаться квалифицирующие признаки дарения, предусмотренные ст. 572 ГК РФ. К таким признакам относятся передача бесплатно вещи в собственность, имущественного права к себе или третьему лицу или освобождение от имущественной обязанности. В рассматриваемом же случае передается не только право, но и обязанности.

Иным образом дело будет обстоять, если по договору перенайма будет передаваться право аренды, а арендные платежи уже были внесены авансом за несколько периодов аренды вперед, в связи с чем новый арендатор будет освобожден от их внесения на значительный срок. В такой ситуации принятые новым арендатором на себя наряду с правами обязанности по внесению арендных платежей возникнут по истечении срока, за который арендная плата внесена. Логично предположить, что при указанных обстоятельствах сделка перенайма может быть квалифицирована как дарение. Ведь новый арендатор получит имущественное право с одновременным освобождением его от обязанности по внесению арендных платежей.

Новый арендатор отвечает за старые долги, если сам согласился на это

Еще один проблемный вопрос, возникающий при заключении соглашения о перенайме: к кому арендодатель вправе предъявлять требование о погашении задолженности по арендной плате, образовавшейся в период пользования арендованным имуществом прежним арендатором, — к прежнему арендатору или новому?

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ прежний арендатор вправе передать свои права и обязанности новому арендатору, при этом обязанным по договору аренды становится новый арендатор. Буквальный смысл данных законоположений означает, что новый арендатор становится обязанным по договору аренды с момента передачи ему прав и обязанностей, то есть с момента заключения соглашения об этом. Подтверждение данного вывода можно найти в судебной практике.

В соответствии с соглашением о перенайме новый арендатор становится ответственным перед арендодателем после передачи ему прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) (постановление ФАС Центрального округа от 29.03.2005 по делу № А54-3625/04-С7). Обязанность по внесению арендной платы по соглашению о передаче прав и обязанностей возникает с момента заключения такого соглашения (постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.06.2007 по делу № А56-45848/2005 и от 21.12.2009 по делу № А13-5348/2009).

Следовательно, к новому арендатору автоматически не переходят долги прежнего арендатора, образовавшиеся в период, когда имуществом пользовался прежний арендатор. Исходя из буквального смысла п. 1 ст. 614 ГК РФ действующее законодательство связывает возникновение обязательства по уплате арендных платежей с фактическим пользованием арендатором имуществом, переданным в соответствии с договором (постановление ФАС Московского округа от 11.03.2011 № КГ-А40/1305-11 по делу № А40-55809/10-60-334). Отсюда следует, что новый арендатор не несет обязанности по внесению арендных платежей, поскольку в тот момент, когда обязанность по их внесению появилась, он ими не пользовался. Иное приведет к неосновательному обогащению прежнего арендатора.

Новый арендатор становится обязанным по обязательствам прежнего, связанным с внесением арендной платы, если только прямо выразил на это свою волю (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2011 по делу № А38-1355/2010 и Московского округа от 12.05.2011 № КГ-А41/4172-11).

Передача прав и обязанностей представляет собой смешанный договор

Перенаем должен осуществляться с соблюдением правил о цессии и переводе долга. Это отмечают многие суды (см., к примеру, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2006 по делу № А58-7555/05-Ф02-2179/06-С2).

Вместе с тем следует иметь в виду, что понятия «долг» и обязанность» не являются равнозначными. Долг представляет собой образовавшуюся задолженность по оплате товаров, работ или услуг. Обязанность такой задолженностью не является, а представляет собой установленную законом или договором необходимость для субъекта выполнять определенные действия или воздерживаться от них. Таким образом, при наличии заключенного договора обязанность может существовать, в то время как долга может и не быть. Практическим последствием данного вывода является то, что правила о переводе долга к соглашению о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору могут применяться в том лишь только случае, если из договора, права и обязанности по которому передаются, действительно образовалась задолженность.

С учетом изложенного соглашение о передаче прав и обязанностей в настоящее время следует квалифицировать как гражданско-правовой договор, предметом которого выступает передача прав и обязанностей по ранее заключенному договору. Такой договор может быть поименованным (договор перенайма, передача страхового портфеля) или непоименованным (замена стороны по договору поставки, возмездного оказания услуг и др.). Данный договор является возмездным, поскольку наряду с правами по нему передаются также и обязанности. Однако если обязанности по внесению платежей за полученные права возникнут не сразу (когда они были внесены авансом предыдущей стороной), он является безвозмездным.

Поскольку в законе не содержится ограничений, предметом рассматриваемого соглашения могут быть не только права и обязанности, которые имеются на момент его заключения, но и те, что возникнут после его заключения.

Соглашение о передаче прав и обязанностей по ранее заключенному договору заключается в той форме, в которой был заключен основной договор, права и обязанности по которому передаются (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Если такой договор подлежал государственной регистрации, то регистрации подлежит и само соглашение о передаче прав и обязанностей по нему.

По своей правовой природе данное соглашение представляет собой смешанный договор, поскольку включает в себя элементы различных договорных конструкций (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

В судебной практике встречается мнение, что соглашение о передаче прав и обязанностей не может рассматриваться как крупная сделка и при отсутствии ее одобрения со стороны высшего органа управления компании признаваться недействительным. Так, ФАС Московского округа указал следующее. Поскольку таким соглашением передаются не только права, но и обязанности арендатора, в том числе обязанность по внесению арендных платежей, такая сделка не может рассматриваться в качестве сделки, направленной на отчуждение имущества, в связи с чем правила корпоративного законодательства РФ на нее не распространяются (постановления от 24.07.2006 по делу № КГ-А40/5576-06-1,2, от 22.02.2005 по делу № КГ-А40/481-05).