Вывод в нежилое помещение 2018

Содержание статьи:

Перевод квартиры в нежилой фонд: правила в 2018 году

Законодатели Украины разрешают владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, восемь законов, три постановления кабинета министров, пять ведомственных приказов и сборник из шести Государственных строительных норм (ГСН). Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления.

Domik.ua выяснил, как совершить перевод квартиры в нежилой фонд для коммерческого использования.

В статьях 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) указано, что собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и может совершать с ним любые законные действия. Владелец может использовать свое имущество для предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону. Указанные положения позволяют переводить жилье в нежилой фонд для коммерческого использования.

Правила перевода утверждают местные органы самоуправления. Действующие в городах Украины в 2018 году положения опираются на общую правовую базу и в целом аналогичны.

Пример системы перевода объектов жилого фонда в нежилой — правила, принятые в столице. Интенсивный перевод квартир в нежилой фонд в 1990-2000 годах стимулировал власти Киева урегулировать процесс. Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645 «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве». Этот документ включает свод правил — «Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве» (далее — Положение).

Правила Положения распространяются на объекты недвижимого имущества — весь жилой и нежилой фонды, находящиеся на территории города Киева, независимо от их балансовой принадлежности и форм собственности.

Для перевода жилых помещений и домов в нежилые, их владельцы подают заявление в центр предоставления административных услуг. Если владельцы не планируют в дальнейшем реконструировать помещение, они заявляют о переводе помещения без определения функционального назначения.

При переводе в нежилое помещение с учетом дальнейшей реконструкции, владельцы подают заявление, в котором учитывается определение функционального назначения помещения после реконструкции.

Требования к объектам для перевода из жилого в нежилой фонд

Перевод жилых помещений и домов в нежилые, описан в разделе 3 Положения. Право перевести жилые помещения/дома в нежилые без определения их функционального назначения имеют владельцы этих объектов. Если совладельцы жилых помещений — дети или недееспособные лица — для перевода таких объектов требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Заявленные для перевода в нежилой фонд помещения в многоквартирном жилом доме должны отвечать таким требованиям:

1. Расположение — в цокольных, на первых и вторых этажах. При этом обязательны условия, что квартира расположена непосредственно над нежилым помещением, но не выше второго этажа. Расположенные на третьем этаже квартиры можно переводить для использования под мастерские и студии творческих союзов.

2. Объект перевода должен иметь техническую возможность соорудить пандус для доступа инвалидов, отдельный вход и эвакуационный выход. Эти входные-выходные группы должны быть изолированы от жилой части и других помещений в доме.

3. Перевод жилого помещения в нежилое разрешен при обязательном условии: владелец и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством. А также в том случае, если в этом жилом помещении никто не проживает.

Для перевода жилых объектов введены такие ограничения:

— жилой дом не признан аварийным или ветхим;

— объект перевода не имеет отягощений по поводу прав иных лиц — не предмет залога и не находится под арестом;

— жилой дом не признан памятником архитектуры.

Что нельзя размещать в заявленных на перевод квартирах

В многоквартирных домах, в переведенных в нежилой фонд помещениях и квартирах, запрещено размещать:

— объекты промышленного характера;

— похоронные бюро, кроме офисов таких учреждений;

— пункты приема стеклотары;

— учреждения и предприятия, эксплуатация которых сопровождается различными изучениями, шумом, вибрацией, загрязнением постройки и окружающей территории;

— пунктов бытового обслуживания, если в них используют пожаро- и взрывоопасные вещества;

— иных объектов, которые размещать в домах запрещено законом.

Документы для перевода квартиры в нежилой фонд

Для перевода квартиры в нежилой фонд ее владелец подает в центр предоставления административных услуг письменное заявление. Если планируется перевод без определения функционального назначения, вместе с заявлением владелец подает такие документы:

— нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних;

— материалы технического обследования жилого помещения, квартиры, жилого дома, которые переводятся в нежилые. Акт обследования должен отвечать требованиям закона и действующего законодательства.

Как утверждают перевод жилья в нежилой фонд

Владелец подает документы и заявление о переводе жилья в нежилой фонд в центр предоставления административных услуг. Специалисты центра должны за два дня обработать документы и передать их в Департамент градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации (далее — Департамент). Специалисты Департамента работают с документами пять дней. Если препятствий для перевода объекта в нежилой фонд нет, в Департаменте утверждают решение. Далее разрешительный документ поступает в центр административных услуг, а оттуда — заявителю.

Причины отказа

Заявления отклоняет столичный Департамент градостроительства и архитектуры. Основанием для отказа могут быть такие факторы:

— ошибки в предъявленных документах;

— недостоверно указанная цель использования объекта;

— несоответствие поданных документов требованиям Положения и закона.

Департамент градостроительства и архитектуры выдает отказ в письменной форме, где объясняет причины негативного решения. Заявитель имеет право обжаловать отказ в суде.

Реконструкция и новое назначение помещения

Департамент градостроительства и архитектуры выдает разрешение на перевод жилья в нежилой фонд без определения функционального назначения. Если для использования в коммерческих целях требуется реконструкция помещения, собственник подает в центр административных услуг заявление об определении функционального назначения с конкретным указанием типа — магазин, склад и др.

По правилам ГСН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство», реконструкция — это перестройка уже введенного в эксплуатацию объекта для улучшения его свойств, требуемых при коммерческом использовании. На основе заявления Департамент градостроительства и архитектуры выдает градостроительные условия и ограничения на проведение работ. Если цель реконструкции — сооружение отдельной входной группы — необходимо получить градостроительные ограничения и условия для прилегающего земельного участка по нормам ГСН А.2.2-3-2014. Заявитель получает из департамента набор условий для составления проектной документации по данному объекту. Пакет документов включает:

— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;

— задание на проектирование (приложение Б из ГСН А.2.2-3-2014).

Далее собственник вносит данные по объекту в полученные документы. В таком виде пакет документов представляет собой задание на проектирование. На его основе владелец помещения заказывает проект реконструкции.

Имея проектную документацию, владелец подает в Государственную архитектурно-строительную инспекцию заявление на оформление декларации о начале строительных работ.

После завершения реконструкции помещения собственник оформляет такие документы:

— декларацию о готовности объекта к эксплуатации;

— новый технический паспорт помещения;

— право собственности на реконструированное нежилое помещение.

Выяснить особенности перевода квартир из жилого фонда в нежилой и задать интересующий вопрос тем, кто прошел эту процедуру, можно на форуме юридическая консультация.

Верховный суд России разъяснил принцип перевода жилого помещения в нежилое

Жительница Кубани через суд добилась перевода своей квартиры в нежилое помещение, однако решения судов первых инстанций отменил Верховный суд России

Москва, 3 апреля 2018, 11:25 — REGNUM Главный принцип, в соответствии с которым может быть осуществлен перевод жилого помещения в нежилое, предполагает, что владельцу квартиры необходимо получить согласие от общего собрания собственников жилого дома, передает 3 апреля РБК со ссылкой на Верховный суд России.

По данным издания, в высший судебный орган обратилась администрация Краснодарского края, которая попросила отменить решения местных судов о переводе квартиры в нежилое помещение. Ранее, после серьезной перепланировки в своей квартире, решения в свою пользу добилась одна из местных жительниц.

Верховный суд разъяснил, что если речь идет о реконструкции помещения и выводе его из жилого фонда, следует получить подтверждающее решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В другом случае, когда в результате реконструкции уменьшается размер (площадь) общедомового имущества, следует получить согласие от всех собственников в данном доме.

Применительно к указанному случаю Верховный суд установил, что жительница Краснодарского края получила отказ от общего собрания собственников о переводе жилого помещения в статус нежилого. Кроме того, женщина не имела разрешения от всех собственников квартир в доме на перепланировку с присоединением общедомового имущества.

Таким образом, высший судебный орган постановил отменить решение суда первой инстанции и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда, а дело направить на новое рассмотрение.

Как перевести квартиру из жилого в нежилой фонд?

Возникают ситуации по необходимости перевода жилого помещения в нежилое. Это в корне изменяет статус недвижимости с юридической точки зрения. Ведь когда-то в нем проживали люди, а теперь его необходимо оборудовать под офис или магазин. Обычно этот вид перевода используют коммерсанты. Такие люди не обладают собственными денежными средствами для покупки офиса или аренды. Решение одно — превратить свое жилое помещение в предпринимательскую деятельность.

Как перевести квартиру в нежилое помещение 2018?

Жилищное законодательство Российской Федерации гласит, что собственность, то есть квартиры, должны использоваться для жилья. Но существуют и исключения. Хотите перевести свою квартиру в офис? Интересы и права иных проживающих граждан не должны быть нарушены. Но формирование из нежилого в жилой фонд — максимально подходящий вариант. Речь идет не только о работе дома, но и об открытии в бывшей квартире настоявшего помещения с юридическим статусом.

Можно ли перевести квартиру в нежилой фонд в 2018 году?

Расположенные квартиры на первом этаже стоят дешевле, чем на других этажах. Особенно если они находятся в старых зданиях. Немногие хотят смотреть на вид из окна за решеткой, забитый прохожими и машинами двор, гаражами и мусорными баками. Некоторых предпринимателей и фирм подталкивает приобретение первоэтажной недвижимости для оборудования салона, магазина и офиса из квартиры. Но для этого необходимо перевести ее из жилого в нежилой фонд. Сделать это проблематично. Следует тщательно подготовиться.

Перевод из жилого в нежилой фонд схема действия

Процедура по переводу квартиры может быть разделена на несколько шагов:

  • Межведомственная комиссия должна собственноручно принять решение о переводе квартиры в нежилой фонд. Подобное действие осуществляется Комиссией по управлению и приватизации жилым фондом;
  • Постановка на учет в регистрационной палате;

Можно сотрудничать с профессиональной организацией. Для этого воспользуйтесь бесплатной консультацией, а затем подпишите договор. Нотариально оформляется доверенность. Она позволяет специалистам действовать от вашего лица. Составляется и согласовывается проект, собирается пакет бумаг, получаются различные ограничения и справки.

Список документов

Подайте бумаги в Межведомственную комиссию. Для этого соберите следующий список документов для перевода из жилого фонда в нежилой:

  • Техпаспорт БТИ, экспликация и поэтажный план;
  • Составьте заявление и укажите причины, которые провоцировали на эти действия. Должна стоять подпись собственника недвижимости;
  • Осуществляется выписка из домовой книги;
  • Различные заключения от государственных инстанций, включая санитарно-эпидемиологического и пожарного надзора о соответствии помещения;
  • Технический протокол;
  • Учредительные документы (если вы юридическое лицо).

Комиссия одобрила все документы и заявление? Начинается второй этап. Обратитесь в комиссию по управлению и приватизации жилищным фондом. Она определит цену действия по переводу недвижимости в нежилое помещение. Здесь также необходимо представить некоторые документы:

  • Паспорт собственника Российской Федерации или другой документ, удостоверяющий личность;
  • Правоустанавливающие документы на собственность;
  • Справку из протокола межведомственной комиссии, которая была получена на предыдущем этапе сбора документов;
  • Справку из БТИ. Должна быть указана разница в стоимости;
  • Учредительные документы, если вы являетесь представителем организации.

Образец договора на перевод в нежилой фонд

Необходимо дождаться, пока служба строительного надзора даст положительное заключение. Приглашайте работников и приступайте к делу. Подпишите договоры с соответствующей организацией. Они должны заниматься обслуживанием конкретного объекта. Получение разрешения — финальный этап для ввода в предпринимательскую эксплуатацию. Эксперты говорят о том, что с момента сбора документов до сдачи объекта в среднем проходит один год. Важно правильно составить договор. Образец договора на перевод в нежилой фонд можете скачать здесь.

Процедура перевода в нежилой фонд

Самый быстрый порядок действий по переводу из жилого фонда в нежилой — собственники незамедлительно начинают строительство и переоборудования помещения. Тем самым они не оформляют разрешение и не согласовывают с администрацией. Риелторы моментально составляют кадастровый паспорт с пристроенным порогом и поднавесной конструкции, а также регистрируют все документы в специальном порядке. Строительный надзор — служба, которая в любой момент может быть принята без предварительного разрешения. Однако несмотря на самый быстрый вариант, схема считается нелегальной. Если не удастся вовремя все документы согласовать, придется ежегодно выплачивать штраф. В ином случае, обратитесь в суд.

Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд 2018

Не знаете, сколько стоит процедура перевода квартиры в нежилой фонд в 2018 году? Стоимость формируется исходя из площади переводимого помещения и административного района, магазинов, офисов и так далее. При этом рассчитывается для каждого индивидуально допустимая цена. Также она может формироваться исходя из статистики стоимости в конкретном регионе.

Разрешение перевода квартиры в панельном доме в нежилой фонд

Статья номер 170 4.2.4.9 гласит о том, что к крупнопанельным зданиям применяются особые правила. Разбить стенку или сделать проем и расширить существующий до размера двери невозможно. Таких домов в городе большинство, но разрешения на осуществление подобных мероприятий перестали выдавать. Проблема владельцев квартир состоит именно в получении подобного разрешения.

Судебная практика

Как показывает судебная практика, собственником такого помещения доказывается отсутствие нарушения законодательства. Чтобы получить разрешение на перевод в подобный фонд без согласия собственников, нужно нарушить многие правила и законы. Советуем не идти против них. Попробуйте получить необходимое количество голосов. Только в таком случае разрешение может считаться обоснованным. В иной ситуации его можно будет без труда обжаловать в судебном порядке.

Перевод жилого помещения в нежилой фонд в 2018 году

Жилье в старых домах намного дешевле, чем в новостройках, тем более если речь заходит о первых этажах. Но определенный спрос такие жилые квадратные метры имеют. Спрос на такое жилье у предпринимателей, которые выкупают квартиры с целью перевода жилого помещения в нежилой фонд и дальнейшего ведения собственного бизнеса или сдачу в аренду. Хотя перевод фонда из одной категории в другую – трудоемкая и затратная процедура, но все же возможная.

Этапы проведения работ

Первый этап – сбор документов и получение разрешения. Если проведена перепланировка, то ее необходимо предварительно узаконить. Для межведомственной комиссии потребуются следующие документы:

  • экспликация и поэтажный план, документы можно получить в бюро технической инвентаризации, на эту процедуру в среднем уходит около 1 месяца;
  • технический паспорт, если он не актуальный, то придется его переделать;
  • заключение пожарников, которое будет подтверждать возможность использовать квартиру под коммерческую деятельность и соответствие всем действующим нормам;
  • заключение СЭС, такое разрешение берется в районном органе;
  • справка от управляющей компании жилым домом, где будет описано предназначение соседних помещений;
  • согласие собственников соседних квартир;
  • документ о функциональном состоянии всего дома, выдается также управляющей компанией. Оно должно содержать заключение о том, что дом не является аварийным и не подготовлен под снос;
  • выписка из домовой книги, на переводимой площади не должно быть прописанных лиц, действие такого документа только 14 дней;
  • проект на переоборудование жилья.

Если жилье находится в собственности нескольких лиц, то логичнее, чтобы сбором документов занимался один собственник. Для этого, все остальные лица должны оформить на него доверенность. К работам можно привлечь и постороннее лицо, на которое оформляется доверенность.

Описанный выше перечень документов не является исчерпывающим, поэтому предварительно рекомендуется обратиться в местный департамент управления имуществом за получением консультации. Срок рассмотрения заявления – 45 дней. Если решение положительное, то после получения протокола комиссии на руки, можно переходить на 2 этап.

Второй этап. Необходимо определить стоимость перевода недвижимости в другую категорию. Для получения документа, собственники или доверенное лицо обращаются в отдел по приватизации жилого фонда БТИ с соответствующим прошением, прилагают все требуемые документы, включая протокол межведомственной комиссии. После получения справки, потребуется оплатить разницу, которая насчитывается по множеству параметров, в зависимости от месторасположения, планировки, от категории соседних помещений и так далее. После оплаты протокол БТИ выдается на руки владельцу.

Третий этап – регистрация изменений в УФРС.

Некоторые условия к помещениям, выводим из жилого фонда

Перед подачей на комиссию документов, необходимо сделать отдельный вход, либо должна быть реальная возможность его создания. Если общая площадь жилья более 100 кв.м., необходимо создать еще и пожарный выход. Ни в коем случае, нежилое помещение не должно иметь вход через подъезд, только аварийный. Недопустимо вывести из жилого фонда часть или долю помещения. Никаких прописанных лиц не должно быть в жилье, оно не должно находиться в залоге или под арестом.

Когда можно обойтись без перевода

При необходимости – зарегистрировать ООО можно на домашний адрес. Также гражданин, оформивший на себя ИП, имеет право на использование своего жилья под осуществление своей предпринимательской деятельности, без изменения категории недвижимости. Это может быть кабинет психотерапевта или нотариус, юрист. Осуществлять бизнес можно только при соблюдении нескольких условий:

  • нельзя нарушать интересы и спокойствие соседей;
  • все нормы действующего законодательства должны быть соблюдены, от мер пожарной безопасности до санитарных;
  • нельзя в квартире размещать производство, даже по изготовлению мягких игрушек.

Прежде всего, возникнут проблемы с фискальными органами. Жилищная инспекция может обвинить жильца в нарушении порядка использования жилого помещения и наложить штраф на собственника. Даже если соседи дадут предварительное согласие на то, что сосед будет принимать у себя в квартире пациентов, то это не говорит о том, что через полгода они не передумают. Недовольные соседи могут обратиться к прокурору или даже в суд. Как правило, такие споры заканчиваются тем, что предпринимателя заставляют отказаться от предпринимательской практики в своей квартире.

Опасно, когда предприниматель уже предупрежден о прекращении предпринимательской деятельности, но продолжает ее – такое жилье могут выставить на публичные торги, через судебное разбирательство. Поэтому, перед тем как решаться на осуществление собственного бизнеса в своем жилье, следует «сто раз» подумать, возможно, безопаснее сделать все по установленной процедуре и не переживать, что кто-то оштрафует или попытается продать жилье.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Содержание статьи (нажмите чтобы перейти к нужному разделу):

Кратко по теме перевода жилого помещения в нежилое:

Статья актуальна на 2018 год

Очень часто предприниматели сталкиваются с необходимостью найти помещение под ведение своего бизнеса. Но не каждый имеет возможность приобрести или снять помещение под офис. Поэтому очень актуальным является вопрос о переводе жилого помещения в нежилое.

В данной статье мы рассмотрим, что представляют собой жилой и нежилой фонд, в чём их отличия, кто принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое, какие документы нужно подать поэтапно для этой процедуры, в том числе как заполнить заявление о переводе помещения.

Что такое жилой и нежилой фонды

Согласно действующему Жилищному кодексу Украины (далее – ЖК) жилые дома, а также жилые помещения в других строениях, находящиеся на территории Украины, образуют жилищный фонд. При этом установлено, что их основное предназначение − постоянное или временное проживание граждан, а так же использование в установленном порядке как служебное жилое помещение или общежитие.

Понятие нежилого помещения законом прямо не закреплено. Установлено только то, что предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается. Так же не составляют жилой фонд нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера. Анализируя его нормы, можно прийти к выводу, что под нежилой недвижимостью следует понимать любую недвижимость, не входящую в жилой фонд.

Более детально эти понятия раскрыты в государственных строительных нормах ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и ДБН В.22-9-99 «Общественные здания и сооружения».

Согласно приложению «Б» «Термины и определения» ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения»:

Жилое помещение − отапливаемое помещение, расположенное в наземном этаже, предназначенное для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям к:

  1. микроклимату и воздушной среде;
  2. естественному освещению;
  3. допустимым уровням нормируемых параметров шума;
  4. вибрации, ультразвука и инфразвука;
  5. электрических и электромагнитных полей и ионизированного излучения.

Нежилое помещение − помещение в жилом доме, не относящиеся к жилищному фонду и являющееся самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

Согласно п. 2.50 раздела «Нежилые этажи (помещения)» ДБН В.2.2-15-2005 в первом, втором и цокольных этажах жилых зданий допускается размещать:

  1. административные помещения;
  2. магазины розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.п. согласно перечню и соответствующим требованиям общей площади и количества посетителей. (Разъяснение Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 01.12.2006 «Относительно определения терминов жилых и нежилых помещений»).

Определившись с этими понятиями, можем переходить далее.

Как перевести жилое помещение в нежилое

Правовой базой для решения этого вопроса является Жилищный кодекс Украины (далее − ЖК), где в статьях 7 и 8 установлено два случая, при которых жилое помещение может быть выведено из жилого фонда и переведено в категорию нежилых:

  1. согласно ст. 7 ЖК непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения могут быть переоборудованы для их использования в других целях;
  2. статья 8 ЖК в целом запрещает перевод пригодного для проживания жилого помещения в разряд нежилых. Однако в порядке исключения это является возможным.

Поговорим о каждом из таких случаев. Обратите внимание, что в этих статьях речь идет о жилых домах государственного и общественного фондов, но на практике такой же порядок применяется и в отношении домов и жилых помещений, которые являются частной собственностью.

Перевод непригодного для проживания жилья в нежилое

Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания было утверждено Постановлением Совета Министров УССР № 189 еще 26 апреля 1984 года и, несмотря на свой «возраст», применяется до сих пор.

Конечно, Положение очень старое, поэтому там речь идет еще о тех органах, которые были в то время, а именно исполкомы районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

На данный момент местная государственная администрация является правопреемником исполнительных комитетов соответствующих Советов народных депутатов относительно принятых ими решений, взятых обязательств и возложенных на них законодательством обязанностей (согласно Указу Президента Украины «Про Положение о местных государственных администрациях» от 14.04.1992 № 252).

Поэтому, если далее по тексту будет употребляться такое выражение как «исполкомы районного, городского, районного в городе Совета» под ними мы понимаем местную государственную администрацию.

Жилые помещения должны проходить обследование их состояния как минимум 1 раз в пять лет.

При этом проверяется:

  • двор дома и элементы его благоустройства;
  • фундаменты, подвалы;
  • стены и элементы фасадов (балконы, эркеры, карнизы и т.д.);
  • стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
  • крыша дома и оборудование на нем (дымовые и вентиляционные каналы и т.д.);
  • лифты и их оборудования;
  • этажа жилого дома, включая их конструкции;
  • инженерное оборудование.

Проводят такую работу инженерно — технические работники жилищно — эксплуатационных организаций с участием представителей общественности. Также к такому обследованию могут быть привлечены и специалисты проектных и научно — исследовательских организаций и учреждений санитарно — эпидемиологической службы.

По результатам обследования возможны три решения:

  1. Жилой дом соответствует всем необходимым требованиям. В это случае результатом обследования является акт, который утверждается руководителем вышеуказанной организации.
  2. Жилой дом не соответствует всем необходимым требованиям, но возможно устранение этого путем проведения соответствующих работ. Тогда должен решаться вопрос о возможности и целесообразности устранения таких нарушений путем проведения капитального ремонта.
  3. Жилой дом не соответствует всем необходимым требованиям и не возможно устранение этого путем проведения соответствующих работ. В таком случае жилищно-эксплуатационная организация вносит в исполком районного, городского, районного в городе Совета предложение о признании жилого дома (жилого помещения) таким, который не соответствует указанным требованиям и является непригодным для проживания.

При этом составляются такие документы:

  • акт обследования состояния жилого дома с соответствующим заключением;
  • технический паспорт жилого дома с данными о его физической изношенности;
  • заключение проектной или научно-исследовательской организации (при необходимости) относительно технического состояния жилого дома (жилого помещения) и о невозможности или нецелесообразности проведения капитального ремонта дома (жилого помещения);
  • заключение органа или учреждения санитарно-эпидемиологической службы о соответствии жилого дома (жилого помещения) санитарным требованиям.

Такое решение может быть обжаловано в исполнительный комитет вышестоящего Совета в 15-дневный срок.

Так же исполком местного совета вносит в исполнительный комитет областного, городского Совета предложение об использовании этого здания (помещения) в других целях или о сносе дома.

При этом прилагаются следующие документы:

  • решение исполнительного комитета районного, городского, районного Совета народных депутатов о признании жилого дома (жилого помещения) не соответствующим санитарным и техническим требованиям и непригодным для проживания;
  • проект решения исполнительного комитета областного, городского Совета народных депутатов о дальнейшем использовании жилого дома (жилого помещения) или о сносе дома.

Пошаговая инструкция для перевода квартиры из жилого в нежилой фонд

Порядок перевода из жилого в нежилое помещение устанавливают органы местного самоуправления. Естественно, что в разных населенных пунктах такой порядок может отличаться.

Проанализируем порядок преобразования жилого фонда в нежилой на примере города Киева.

Решением Киевского городского совета № 781/1645 от 23 июля 2015 года «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве» было утверждено «Положение о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые в городе Киеве».

Перед тем, как собирать документы, давайте ознакомимся с требованиями, которые установлены в г. Киеве.

Жилые помещения в многоквартирном жилом доме или отдельный жилой дом (его часть), которые переводятся из жилого в нежилой фонд, должны отвечать следующим требованиям:

  • должны быть расположены в цокольных, на первых и вторых этажах (при условии, если жилое помещение (квартира) расположено непосредственно над нежилым, но не выше второго этажа), или расположены не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов;
  • должна присутствовать техническая возможность для обустройства пандуса для маломобильных групп населения и отдельного входа, и эвакуационного выхода, которые изолированы от жилой части дома (или других помещений в доме);
  • владелец жилого помещения и его семья обеспечены жилой площадью по норме, установленной законодательством;
  • в этом жилом помещении никто не проживает;
  • жилой дом не должен быть признан аварийным или ветхим;
  • у третьих лиц нет прав на это помещение (квартира не состоит в залоге, под арестом);
  • жилой дом не признан памятником архитектуры.

Обратите внимание! Не допускается перевод жилых помещений, квартир в многоквартирных жилых домах в нежилые с целью размещения:

  • объектов промышленного характера;
  • общественных туалетов;
  • похоронных бюро, кроме офисов похоронных бюро;
  • пунктов приема стеклотары;
  • специализированных учреждений и предприятий, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки, превышение допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующего и неионизирующих излучений;
  • пунктов бытового обслуживания населения, в которых применяются легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества;
  • других объектов, запрет на размещение которых в жилом комплексе, жилом доме предусмотрен законодательством.

Если все хорошо и ваша деятельность не запрещается вышеуказанными условиями, ознакомьтесь с алгоритмом необходимых действий для перевода жилого фонда в нежилой.

Перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые осуществляется путем уведомления центра предоставления административных услуг о своих намерениях.

  • Собственник, который намерен перевести жилое помещение в нежилое, обращается в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения.

Следует отметить, что предоставление одного только заявления о переводе помещения не достаточно для принятия решения уполномоченным органом. Поэтому необходимо заранее собрать следующие документы:

  1. нотариально заверенные копии документов, подтверждающие право собственности на жилое помещение (с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних);
  2. материалы технического обследования жилого помещения, подготовленные в соответствии с требованиями действующего законодательства.
  • Центр предоставления административных услуг в течение двух рабочих дней передает заявление и пакет документов в Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) (далее ‒ Департамент градостроительства и архитектуры).
  • Департамент градостроительства и архитектуры в течение пяти рабочих дней с момента поступления заявления обрабатывает полученные документы и принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое. В результате через центр предоставления административных услуг вы получаете разрешение на перевод жилого помещения в нежилое без определения его функционального назначения.

При этом, помните, что владельцу может быть отказано в выдаче разрешения на перевод жилого помещения в нежилое без определения его функционального назначения (использования) в случаях:

  • выявление недостоверных сведений в предоставленных документах;
  • несоблюдения требований, предусмотренных вышеуказанным Положением или законодательством.

Такой отказ должен быть обоснован, оформлен в письменном виде и может быть обжалован вами в судебном порядке.

Далее необходимо определиться с функциональным назначением вашего объекта: это будет аптека, магазин и т.д.

В ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство» предусмотрено, что реконструкция ‒ это перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства с изменением его геометрических размеров и/или функционального назначения. Результатом такого процесса является:

  • изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность и т.д.);
  • обеспечение совершенствования производства, повышения его технико-экономического уровня и качества изготавливаемой продукции;
  • улучшение условий эксплуатации и качества услуг.

Проще говоря, реконструкцией принято считать комплекс мер и работ, в том числе, по смене функционального назначения объекта.

Для нас важно именно то, что с помощью данной процедуры мы можем поменять функциональное назначение жилого объекта.

Приказом от 06.11.2017 № 289 Минрегионстрой внес в пункт 25 «Перечня объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не требуются» небольшое уточнение, а именно перечень случаев, когда градостроительные условия не требуются был дополнен следующим пунктом: «Реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещения в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях встроенных помещений общественного назначения».

После введение помещения в эксплуатацию необходимо заново регистрировать право собственности на новое недвижимое имущество и можно приступать к работе.

Перевод квартиры в нежилой фонд: правила в 2018 году

Законодатели Украины разрешают владельцам перевод квартиры в нежилой фонд, если это не приведет к сокращению площади жилья, которая приходится на каждого члена семьи по государственным нормам.

Перевод жилья в нежилой фонд в Украине регулируют Гражданский и Жилищный кодексы, восемь законов, три постановления кабинета министров, пять ведомственных приказов и сборник из шести Государственных строительных норм (ГСН). Эти нормативные акты стали основой для правил, утвержденных местными органами самоуправления.

Как совершить перевод квартиры в нежилой фонд для коммерческого использования.

В статьях 319 и 320 Гражданского кодекса Украины (ГКУ) указано, что собственник владеет, пользуется и распоряжается своим имуществом по собственному усмотрению и может совершать с ним любые законные действия. Владелец может использовать свое имущество для предпринимательской деятельности, если это не противоречит закону. Указанные положения позволяют переводить жилье в нежилой фонд для коммерческого использования.

Правила перевода утверждают местные органы самоуправления. Действующие в городах Украины в 2018 году положения опираются на общую правовую базу и в целом аналогичны.

Пример системы перевода объектов жилого фонда в нежилой — правила, принятые в столице. Интенсивный перевод квартир в нежилой фонд в 1990-2000 годах стимулировал власти Киева урегулировать процесс. Киевский городской совет 23 июля 2015 года утвердил решение № 781/1645 «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве». Этот документ включает свод правил — «Положение о порядке перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в городе Киеве» (далее — Положение).

Правила Положения распространяются на объекты недвижимого имущества — весь жилой и нежилой фонды, находящиеся на территории города Киева, независимо от их балансовой принадлежности и форм собственности.

Для перевода жилых помещений и домов в нежилые, их владельцы подают заявление в центр предоставления административных услуг. Если владельцы не планируют в дальнейшем реконструировать помещение, они заявляют о переводе помещения без определения функционального назначения.

При переводе в нежилое помещение с учетом дальнейшей реконструкции, владельцы подают заявление, в котором учитывается определение функционального назначения помещения после реконструкции.

Требования к объектам для перевода из жилого в нежилой фонд

Перевод жилых помещений и домов в нежилые, описан в разделе 3 Положения. Право перевести жилые помещения/дома в нежилые без определения их функционального назначения имеют владельцы этих объектов. Если совладельцы жилых помещений — дети или недееспособные лица — для перевода таких объектов требуется разрешение органов опеки и попечительства.

Заявленные для перевода в нежилой фонд помещения в многоквартирном жилом доме должны отвечать таким требованиям:

1. Расположение — в цокольных, на первых и вторых этажах. При этом обязательны условия, что квартира расположена непосредственно над нежилым помещением, но не выше второго этажа. Расположенные на третьем этаже квартиры можно переводить для использования под мастерские и студии творческих союзов.

2. Объект перевода должен иметь техническую возможность соорудить пандус для доступа инвалидов, отдельный вход и эвакуационный выход. Эти входные-выходные группы должны быть изолированы от жилой части и других помещений в доме.

3. Перевод жилого помещения в нежилое разрешен при обязательном условии: владелец и его семья обеспечены жилой площадью по норме, определенной законодательством. А также в том случае, если в этом жилом помещении никто не проживает.

Для перевода жилых объектов введены такие ограничения:

— жилой дом не признан аварийным или ветхим;

— объект перевода не имеет отягощений по поводу прав иных лиц — не предмет залога и не находится под арестом;

— жилой дом не признан памятником архитектуры.

Что нельзя размещать в заявленных на перевод квартирах

В многоквартирных домах, в переведенных в нежилой фонд помещениях и квартирах, запрещено размещать:

— объекты промышленного характера;

— похоронные бюро, кроме офисов таких учреждений;

— пункты приема стеклотары;

— учреждения и предприятия, эксплуатация которых сопровождается различными изучениями, шумом, вибрацией, загрязнением постройки и окружающей территории;

— пунктов бытового обслуживания, если в них используют пожаро- и взрывоопасные вещества;

— иных объектов, которые размещать в домах запрещено законом.

Документы для перевода квартиры в нежилой фонд

Для перевода квартиры в нежилой фонд ее владелец подает в центр предоставления административных услуг письменное заявление. Если планируется перевод без определения функционального назначения, вместе с заявлением владелец подает такие документы:

— нотариально заверенные копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних;

— материалы технического обследования жилого помещения, квартиры, жилого дома, которые переводятся в нежилые. Акт обследования должен отвечать требованиям закона и действующего законодательства.

Как утверждают перевод жилья в нежилой фонд

Владелец подает документы и заявление о переводе жилья в нежилой фонд в центр предоставления административных услуг. Специалисты центра должны за два дня обработать документы и передать их в Департамент градостроительства и архитектуры Киевской городской государственной администрации (далее — Департамент). Специалисты Департамента работают с документами пять дней. Если препятствий для перевода объекта в нежилой фонд нет, в Департаменте утверждают решение. Далее разрешительный документ поступает в центр административных услуг, а оттуда — заявителю.

Причины отказа

Заявления отклоняет столичный Департамент градостроительства и архитектуры. Основанием для отказа могут быть такие факторы:

— ошибки в предъявленных документах;

— недостоверно указанная цель использования объекта;

— несоответствие поданных документов требованиям Положения и закона.

Департамент градостроительства и архитектуры выдает отказ в письменной форме, где объясняет причины негативного решения. Заявитель имеет право обжаловать отказ в суде.

Реконструкция и новое назначение помещения

Департамент градостроительства и архитектуры выдает разрешение на перевод жилья в нежилой фонд без определения функционального назначения. Если для использования в коммерческих целях требуется реконструкция помещения, собственник подает в центр административных услуг заявление об определении функционального назначения с конкретным указанием типа — магазин, склад и др.

По правилам ГСН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство», реконструкция — это перестройка уже введенного в эксплуатацию объекта для улучшения его свойств, требуемых при коммерческом использовании. На основе заявления Департамент градостроительства и архитектуры выдает градостроительные условия и ограничения на проведение работ. Если цель реконструкции — сооружение отдельной входной группы — необходимо получить градостроительные ограничения и условия для прилегающего земельного участка по нормам ГСН А.2.2-3-2014. Заявитель получает из департамента набор условий для составления проектной документации по данному объекту.

Пакет документов включает:

— градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;

— задание на проектирование (приложение Б из ГСН А.2.2-3-2014).

Далее собственник вносит данные по объекту в полученные документы. В таком виде пакет документов представляет собой задание на проектирование. На его основе владелец помещения заказывает проект реконструкции.

Имея проектную документацию, владелец подает в Государственную архитектурно-строительную инспекцию заявление на оформление декларации о начале строительных работ.

После завершения реконструкции помещения собственник оформляет такие документы:

— декларацию о готовности объекта к эксплуатации;

— новый технический паспорт помещения;

— право собственности на реконструированное нежилое помещение.