Дополнительное соглашение к договору аренды об изменении собственника

Содержание статьи:

Особенности составления и образец дополнительного соглашения к договору аренды

Заключая договор, стороны соглашаются на определенные в нем условия. Однако, в процессе его реализации могут происходить изменения в отношениях сторон, предмете сделки и других обстоятельствах. Это вовсе не означает, что договор должен прекратить свое действие. В большинстве случаев просто встает необходимость внесения соответствующих поправок в подписанный сторонами документ. Особенности и образец дополнительного соглашения к договору аренды, рассмотрим в данной статье.

Когда нужно дополнительное соглашение?

Любые изменения, дополнения или продления сроков действия условий письменного договора оформляются также письменно путем подписания сторонами дополнительных соглашений. Фото № 1

Стороны не только свободны в заключении любых договоров на согласованных ими условиях, но и вправе изменять и прекращать их по своему желанию. Это может быть обоюдное стремление обоих участников сделки, либо желание лишь одной стороны.

В случае, когда другая сторона не хочет менять положения заключенного договора, можно решить этот вопрос в судебном порядке.

Если обе стороны согласны на внесение поправок в действующий договор, они делают это с помощью дополнительного соглашения. Таким соглашением они могут изменять, дополнять, прекращать имеющиеся условия договора, вносить новые положения.

Поскольку поправки обычно касаются лишь некоторых положений договора, то переделывать его полностью, составлять новый документ не имеет смысла. Арендные отношения не являются исключением, и также могут потребовать закрепления определенных изменений. На практике нередко встречаются случаи изменения площади арендуемых объектов, размера оплаты, срока аренды.

При смене собственника переданного в аренду имущества также заключаются дополнительные соглашения. Таким документом стороны также вправе прекратить действие отдельных положений или договора в целом.

Виды дополнительных соглашений к арендным договорам

Какие существуют виды дополнительных соглашений? Фото № 2

Необходимость внесения поправок в действующие договоры может быть обусловлена различными причинами. Исходя из этого, все дополнительные соглашения можно подразделить на следующие виды:

  • изменяющие условия заключенного договора;
  • дополняющие новыми положениями;
  • прекращающие договор или действие его отдельных пунктов.

Стороны по своему усмотрению могут менять уже согласованные ими положения о площади арендуемого имущества, размере платы за его пользование, порядке и сроках ее внесения, сроке самого договора. Что касается арендных отношений, то стороны часто с помощью дополнительных соглашений продлевают срок действия аренды.

Внесение новых условий в действующий договор законом также не воспрещается. Они могут дополнять установленные договором положения, включать в него дополнительные пункты. Стороны также вправе прекращать досрочно действие заключенного договора по своему совместному решению. В некоторых случаях требуется прекращение лишь отдельных его пунктов.

С момента подписания соглашения они перестают действовать и применяться сторонами сделки.

Как составляется соглашение к договору?

Гражданским законодательством единого образца дополнительных соглашений к договорам не установлено. Исходя из цели, которую преследуют при его заключении, в юридической практике сформировались определенные требования к их содержанию.

Соглашение должно указывать на стороны (их наименование, реквизиты, полномочия), его заключающие, наименование самого документа, дату, место его подписания. В основном тексте документа необходима ссылка на основной договор и указание на вносимые изменения (дополнения).

Если соглашением меняются положения договора, то обычно указывается их новая редакция. Для новых пунктов пишется их полное содержание и нумерация. При прекращении отношений полностью, стороны указывают на данный факт. Если недействующим признается отдельный пункт, то пишется, какой именно. Нередко в соглашении содержится фраза о том, что оно является неотъемлемой частью самого договора.

В конце документа представители сторон ставят свои подписи, при наличии — печати. Он является неотъемлемой частью заключенного ранее договора, поэтому подшивается или просто прикладывается к нему.

О форме и необходимости регистрации дополнительных соглашений

Поскольку стороны заключают соглашения в дополнение к договору, они должны следовать его форме. Арендные отношения закрепляются обычно единым письменным документом. Поэтому и дополнения к нему составляются письменно. Законом не предусматривается для таких договоров обязательного удостоверения у нотариуса.

Однако, если по желанию сторон договор прошел нотариальное заверение, то и дополнительное соглашение требует того же. Такой же принцип действует и в отношении необходимости регистрации соглашений.

При регистрации самого договора, требуется прохождение данной процедуры и для дополняющих (изменяющих) его документов. Обязательно должны регистрироваться договоры аренды нежилых помещений при сроке равном году или превышающем его.

При несоблюдении правила о форме соглашений, наступают неблагоприятные для сторон последствия. Такой документ не будет считаться действующим.

На что обратить внимание при заключении соглашений?

Особые моменты, которые прописываются в дополнительных соглашениях. Фото № 3

Исходя из названия самого соглашения понятно, что оно лишь в определенной части дополняет (изменяет) условия договоров. Исключением является только полное прекращение договора в досрочном порядке. Поэтому, если стороны намереваются внести много поправок, существенно меняющих само обязательство, дополнительное соглашение не подойдет.

В таких случаях целесообразнее прибегнуть к заключению нового договора или новации. Для действительности вносимых поправок важно соблюдать требование о форме соглашений. Если в договоре содержатся условия о праве арендодателей самостоятельно менять плату и порядок ее внесения, автоматическом его продлении, то дополнительные соглашения не нужны.

В дополнительном документе обязательно должна быть ссылка на первоначальный договор. В случае, если ранее заключенный договор удостоверялся в регистрирующем органе, то дополнительный документ регистрируется аналогично основному договору.

Потребность в удостоверении может быть связана с различными факторами. В соответствии с гражданским законодательством стороны имеют право пересматривать размер арендной стоимости не чаще чем раз в году. Могут измениться и иные условия. Например, стороны могут пересмотреть порядок оплаты коммунальных платежей, возможность проведения ремонтных работ или банально изменились реквизиты любой из сторон.

Так же, как и основной договор, соглашение о дополнительных условиях должно быть подписано не менее чем в двух одинаковых экземплярах. Для регистрации дополнительного соглашения необходимо обратиться со всеми подлинниками в Росреестр и оплатить государственную пошлину.

Любой заключенный договор его стороны могут изменять, дополнять и прекращать. Делается это при их обоюдном согласии в форме письменного дополнительного соглашения. Оно должно отражать суть изменений (дополнений) и следовать форме самого договора.

О договорах аренды нежилых помещений и дополнительных соглашениях к ним вы можете узнать, посмотрев видео:

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

При смене арендодателя недвижимости надо зарегистрировать изменения в договоре

По правилам, установленным п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Аналогичное правило работает и для изменений в зарегистрированный договор аренды.

При этом переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Поэтому при изменении арендодателя правоотношения сохраняются.

Президиум ВАС РФ в п. 24 информационного письма от 11.01.2002 № 66 указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе). Следовательно, при изменении собственника помещения необходимо внести соответствующие изменения в договор аренды.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Поскольку договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, подлежит обязательной государственной регистрации, то и поправки, внесенные в него в части информации об арендодателе, подлежат обязательной государственной регистрации.

Дополнительное соглашение к договору аренды

Вопрос-ответ по теме

Как правильно оформить замену стороны Арендодателя, при продаже объекта аренды по договору аренды ( зарегистрирован в Управлении Росреестра). Хотелось бы это сделать дополнительным соглашением к договору аренды.

Необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды о перемене лиц в договоре в связи со сменой собственника арендованного имущества. Такое соглашение подлежит государственной регистрации в ЕГРП ( Территориальном управлении Росреестра).

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды ( п. 1 ст. 617 ГК РФ).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах « Системы Юрист».

Высшая школа юриста

Cтать постоян­ным читателем журнала!

Воспользуйтесь самым выгодным предложением на подписку и станьте читателем уже сейчас

корпоративный юрист

Читайте в №10, 2018

☆ Полезная подборка для юриста

С 1 июня ГК изменится

Вступят в силу новые положения ГК о расчетах и финансовых сделках – займе, кредите, факторинге. Читайте, как работать по новым правилам.

Реальная стоимость юридических услуг не имеет значения для суда

Обзор судебной практики за прошлую неделю.

Как теперь получить документы об изменениях в ЕГРЮЛ

Поменялись правила, по которым инспекторы регистрируют и ликвидируют компании, а также вносят изменения в ЕГРЮЛ. Листы записи, свидетельства ИНН и уставы теперь будут выдавать только в электронном виде.

Памятка для юриста

Если организация или предприниматель использует в бизнесе социальные сети или мессенджеры, юристу необходимо принять особые меры предосторожности. Три правила работы.

Скачать образцы документов

ВЫБОР ГЛАВРЕДА

Система Юрист

© 2007–2018 ООО «Актион кадры и право»

Журнал «Юрист компании» –
первый практический журнал для юриста

Все права защищены. Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения редакции журнала «Юрист компании».
Нарушение авторских прав влечет за собой ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Настоящий сайт не является средством массовой информации. В качестве печатного СМИ журнал «Юрист компании» зарегистрирован Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор), свидетельство о регистрации ПИ № ФС77-62254 от 03.07.2015.

Дополнительное соглашение о смене арендодателя

Вопрос-ответ по теме

Мы приобрели земельный участок. Бывший собственник передал часть земельного участка в долгосрочную аренду. Договор был зарегистрирован в регпалате. В новый выписке фигурирует договор и срок его действия. Необходимо ли подписывать допсоглашение о замене стороны (арендодателя) или нет?

Доп. соглашение о смене арендодателя заключать не требуется.

В данном случае действует общая норма – п. 1 ст. 617 ГК РФ, в которой предусмотрено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Ранее заключенный договор аренды продолжает действовать, и новый собственник в силу закона становится арендодателем, на которого переходят права и обязанности.

Как разъяснено в определении ВС РФ от 25.07.17 № 304-ЭС17-3429, обязательства по аренде не прекращаются в связи со сменой одной из сторон. Обременения продолжают действовать.

«Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой. Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку. Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Возможна и обратная ситуация: получив от сторонней компании уведомление о том, что именно она теперь является собственником предмета аренды и арендные платежи причитаются ей, арендатор по-прежнему рассчитывается с прежним арендодателем. Если арендатор, несмотря на уведомления о смене собственника, больше двух раз подряд перечислит арендную плату прежнему арендодателю, то новый владелец недвижимости может не только потребовать оплату повторно с процентами, но и выселить арендатора из занимаемого помещения (потребовать досрочного расторжения договора). Такое право ему предоставляет статья 619 Гражданского кодекса (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.05.05 по делу № А56-7723/04).

От нового собственника требуются доказательства его прав

Чтобы уверенно платить новому арендодателю именно как надлежащему кредитору, арендатору важно получить от него ряд документов.

Письменное уведомление. Юридически новый собственник становится арендодателем и соответственно имеет право на получение аренд-ных платежей с момента перехода к нему права собственности. То есть с момента государственной регистрации его права на арендуемую недвижимость (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ). Это следует из содержания права собст-венности (п. 1 ст. 209 ГК РФ) и принадлежности права на сдачу имущества в аренду именно собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Однако для арендатора важен не столько момент перехода права собственности на арендуемый объект к другому лицу, сколько момент получения официального уведомления об этом факте. В данном случае действуют нормы Гражданского кодекса о перемене лиц в обязательстве. В частности, положение о том, что должник должен быть уведомлен о смене кредитора, иначе исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (п. 3 ст. 382 ГК РФ). Если применить этот прин-цип к аренде, то получается, что арендатор должен плату новому кредитору не с момента перехода к последнему права собственности на объект аренды, а с того момента, когда арендатор узнал о состоявшемся переходе прав. Даже если арендатора проинформировали об этом лишь спустя несколько месяцев после того, как право собственности на арендуемый объект перешло к другому лицу, его платежи в адрес прежнего собственника признаются надлежащим исполнением обязательств. Повторно потребовать от арендатора арендную плату за эти месяцы новый арендодатель не вправе (постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26.11.08 № Ф09-8836/08-С6).*

В то же время именно уведомления чаще всего становятся причиной споров о платежах ненадлежащему кредитору. Например, арендодатель просто указывает в письме дату, с которой арендные платежи следует перечислять ему. Но он и сам может иметь неправильное представление о том, с какого момента вправе получать эти платежи, подразумевая под этим моментом, например, дату заключения договора об отчуждении недвижимости или акт приема-передачи. Поэтому арендатору важно получить доказательства перехода прав арендодателя к другому лицу.

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ). Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть. Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Оплата новому арендодателю только на основании его уведомления, без доказательств перехода прав к нему, может обернуться негативными последствиями для арендатора и со стороны прежнего собственника имущества. Если впоследствии окажется, что право собственности покупателя недвижимости еще не было зарегистрировано на момент перечисления арендной платы, то прежний собственник может взыскать с арендатора этот платеж повторно. Например, новый владелец недвижимости стал требовать с арендатора арендную плату сразу после того, как получил этот объект по акту приема-передачи, хотя право собственности на объект еще было зарегистрировано на прежнего владельца. Позднее прежний арендодатель повторно взыскал с арендатора арендную плату за весь период с даты передачи объекта новому владельцу до госрегистрации перехода права собственности к нему. Причем задолженность была взыскана с процентами за просрочку платежа (постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.11.07 № А19-6430/06-46-7-Ф02-8237/07, определение Высшего арбитражного суда от 11.03.08 № 14382/06).

Дело в том, что статья 312 Гражданского кодекса возлагает на должника риск исполнения обязательства ненадлежащему лицу, если при исполнении обязательства он не потребовал доказательств того, что исполнение принимается самим кредитором или управомоченным им на это лицом.

Договор об отчуждении недвижимости. Кроме свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость арендатору стоит попросить для ознакомления договор, на основании которого объект аренды сменил собственника. Случается, что в таких договорах предусмотрены особые условия о переходе прав требования по арендному обязательству к новому собственнику (до регистрации прав собственности). Например, с момента передачи имущества или с момента заключения договора. По сути, это смешанный договор: отчуждения недвижимости и уступки прав требования арендных платежей.

Если при таком условии договора купли-продажи арендатор не будет платить покупателю недвижимости арендную плату, дожидаясь перехода прав собственности к нему, последний может взыскать платежи через суд (постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.06.08 по делу № А38-1934/2007-2-197)».

2.Смена собственника как повод повременить с арендной платой. Каковы шансы арендатора избежать неустойки;

«Что дает арендатору основание не платить при смене собственника

Как арендаторы злоупотребляют положениями кодекса

Какие шансы у арендатора доказать добросовестность в суде

Может так случиться, что арендатору известно о состоявшейся смене собственника арендуе-мого объекта. Но при этом он также знает, что была нарушена процедура уведомления об этом факте (см. стр. 30 и 31). И может появиться искушение прекратить платежи в адрес прежнего арендодателя, потому что у него уже не будет оснований предъявить претензии. И в то же время не платить новому, так как формально он еще «не знает» о смене собственника.

Козырь арендатора – просрочка уведомления

Часто арендатор узнает о смене собственника имущества еще до того, как получает официальное письменное уведомление. В таком случае арендатор может тянуть с оплатой до его получения (потом долг, разумеется, все-таки придется погасить). Между тем новый арендодатель может отправить уведомление лишь спустя несколько месяцев после приобретения недвижимости.

Возможен и другой вариант: арендатор получил письменное уведомление, но к нему не были приложены доказательства перехода прав к новому арендодателю (копии договора об отчуждении недвижимости и свидетельства о государственной регистрации перехода права собственности). Арендатор занимает выжидательную позицию, рассчитывая погасить долг, когда арендодатель представит ему необходимые доказательства. В таких случаях он просто надеется на безнаказанность: отсутствие ответственности за просрочку платежа и риска расторжения договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса. Другими словами, у компании на какое-то время появляются свободные денежные средства в сумме арендной платы, что в условиях финансового кризиса – неплохое подспорье.*

Если новый арендодатель не сообщил свои банковские реквизиты, обязательно ли арендатору перечислять арендную плату в депозит нотариуса?

Нет, по смыслу пункта 1 статьи 327 Гражданского кодекса исполнение обязательства путем внесения долга в депозит нотариуса – право, а не обязанность должника.

В большинстве случаев суды защищают арендодателя

В арбитражной практике есть примеры, когда суды в подобных обстоятельствах освобождали арендатора от неустойки (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.10.04 по делу № А09-2283/04-9). Но подобный исход все-таки не гарантирован.

Дело в том, что пункт 3 статьи 382 Гражданского кодекса не обязывает нового кредитора уведомлять должника о переходе прав. Он лишь определяет возможные негативные последствия такого неуведомления: исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему лицу (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.01.07 по делу № КГ-А41/12248-06). Кодекс также не обязывает нового арендодателя по собственной инициативе снабжать арендатора доказательствами перехода прав – он лишь дает ему право требовать таких доказательств и не платить новому кредитору, пока они не будут получены (п. 3 ст. 385 и ст. 312 ГК РФ). При этом нормы, которая давала бы должнику право вообще не исполнять свое обязательство, нет.

В рассматриваемой ситуации арендатор не платит никому в нарушение статьи 309 кодекса. Кроме того, он не предпринимает никаких действий для получения доказательств перехода права собственности к новому кредитору. Поэтому суд может не найти оснований для освобождения арендатора от ответственности и взыскать проценты или неустойку (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18.08.05 по делу № А55-15565/04-40).

Чтобы избежать неустойки, арендатору до получения письменного уведомления и доказательств перехода прав безопаснее рассчитываться с прежним собственником имущества. Доказательств перехода прав лучше требовать от нового арендодателя заказным письмом с уведомлением. В случае спора это подтвердит, что арендатор действовал добросовестно, продолжая платить (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 02.02.09 № КГ-А40/13225-08)»».

НТВП «Кедр — Консультант»

Подписка на обзоры и консультационные материалы.

Об оформлении договоров аренды недвижимого имущества при смене арендодателя

Вопрос

Обязательно ли оформлять соглашение об изменение реквизитов и наименования арендодателя при смене арендодателя (купля-продажа недвижимого помещения) к долгосрочному и зарегистрированном договору аренды недвижимого имущества, либо достаточно будет уведомить арендатора об изменении стороны договора

Ответ юриста

По желанию сторон ООО «А» и ООО «С» могут заключить дополнительное соглашение к действующему договору аренды. В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Если ООО «А» и новый собственник — ООО «С» желают продлить арендные правоотношения, им достаточно создать фактические условия для возможности исполнения договора обеими сторонами.

Для этого, во-первых, новый собственник недвижимости ООО «С» должен иметь договор аренды, который был заключен между ООО «Б» и ООО «А» для соблюдения со своей стороны условий аренды.

Во-вторых, ООО «А» должно иметь реквизиты ООО «С» для надлежащего исполнения своих обязанностей по уплате арендной платы и др.

Следовательно, лучшим вариантом действий ООО «А» и ООО «С» будет являться заключение дополнительного соглашения к действующему договору аренды с внесением изменений в договор в части субъекта на стороне арендодателя, его реквизитов. При этом стороны вольны договориться об иных изменениях действующего договора аренды — например, о продлении его срока.

Также необходимо отметить, что возможным вариантом может быть просто уведомление ООО «С» ООО «А» о смене собственника арендуемого имущества с указанием наименования и банковских реквизитов ООО «С».

В любом случае в интересах ООО «С» уведомить как можно раньше ООО «А» об изменении собственника арендуемого помещения, вне зависимости от намерения заключить дополнительное соглашение, так как если ООО «А» не было уведомлено об изменении лица на стороне арендодателя, оно может правомерно уплачивать арендную плату ООО «Б». В этом случае ООО «С» придется требовать от ООО «Б» возврата неосновательного обогащения (п. 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант» Макшаковым Игорем Борисовичем, ноябрь 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС КонсультантПлюс.

Что делать с авансом по договору аренды при смене собственника?

При заключении договора аренды Арендатор перечислил Арендодателю авансовый платеж за 12-ый месяц аренды. До наступления 12-го месяца аренды сменился собственник арендованного имущества.

Достаточно ли для перечисления этого аванса от Арендодателя Новому Арендодателю двустороннего соглашения между ними (арендодателями), например к договору купли-продажи недвижимости? Или необходимо согласие Арендатора?

Ситуация в договоре аренды не урегулирована, возврат не предусмотрен.

Ответы юристов (5)

В соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса при смене собственника к нему переходят права и обязанности арендодателя. То есть в Договоре просто меняется Арендодатель.

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласие арендатора на переход прав и обязанностей арендодателя не требуется.

Более того и дополнительное соглашение подписывать не обязательно. Достаточно письменно передать этот платеж новому Арендодателю старым Арендодателем.

В противном случае у первоначального Арендодателя возникает неосновательное обогащение, которое подлежит возврату.

Если хотите можете эту передачу средств за 12 месяц оформить Соглашением между Арендодателями.

С уважением! Г.А. Кураев

Есть вопрос к юристу?

Поскольку смена собственника арендованного имущества не влечет изменения договора аренды, все его положения продолжают действовать после такой смены:

Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Следовательно, договор не считается расторгнутым и не появляется обязательства прежнего собственника произвести окончательные взаиморасчеты с арендатором в связи с расторжением договора — в том числе, вернуть ранее полученный платеж.

В то же время у арендатора не появляется новой обязанности по повторному внесению указанного платежа новому собственнику — т.к. договор остается без изменений, а данная обязанность ранее была исполнена арендатором надлежащим образом в пользу прежнего собственника.

Смена собственника — самостоятельное основание смены стороны в обязательстве. В отличие от уступки прав и перевода долга оно не требует согласия второй стороны.

С учетом изложенного, полагаю достаточным заключить соглашение между двумя арендодателями.

Здравствуйте. Несмотря на то статья 617 ГК РФ не обязывает Вас заключать отдельного соглашения при смене собственника объекта аренды, я б рекомендовал заключить тройственное дополнительное соглашение к договору аренды, в котором пропишете вариант согласованный всеми сторонами — Предыдущим и Новым арендодателями и арендатором.

Относительно обеспечительного (авансового) платежа это возможно разными вариантами — например, возвратом аванса арендатору и перечислением его же новому, перечислением от предыдущего новому арендодателю и т.д. Главное чтобы конкретный вариант явно вытекал из условий соглашения и установленные по нему обязательства были исполнены всеми сторонами.

Добрый день, в вашем случае новый собственник в силу закона приобретает право на получение арендных платежей.

Высший арбитражный суд Письмом от 11.01.2002 N 66, разъяснил следующее:

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду

Таким образом если вопрос решится на словах путем передачи уже оплаченного аванса новому собственнику этого будет достаточно, арендатора уведомлять не следует.

Заключение соглашений между двумя собственниками — бывшим и настоящим, — фигурируют, например, в следующих судебных делах:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 5 апреля 2016 г. N Ф05-2868/16 по делу N А40-184578/2014

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2016 г. N 10АП-16501/16

Вопросов относительно правомерности перечисления обеспечительного платежа новому собственнику у судов не возникло, в последнем случае суд отдельно отметил, что у арендатора нет обязанности повторно вносить такой платеж новому собственнику, т.к. ранее платеж был внесен предыдущему владельцу — из чего следует, что арендатора мало волнует, как собственники решают вопрос с передачей указанной денежной суммы новому собственнику.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.