Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей

Содержание статьи:

Неустойка застройщику по закону о защите прав потребителей

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Закон о защите прав потребителей распространяется на участие в долевом строительстве

Применяется за закон о защите прав потребителей к отношениям, возникающим из договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома?

В п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами РФ, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В пункте 10 Постановления Пленума ВС РФ указывается, что в соответствии с пунктом 9 статьи 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» к отношениям, возникающим из договора участия в долевом строительстве, заключенного гражданином в целях приобретения в собственность жилого помещения и иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной данным законом.

Из изложенного выше следует, что за нарушение прав потребителей застройщик (лицо, привлекающее денежные средства граждан для строительства) понесет следующую ответственность.

Компенсация морального вреда

— на основании статьи 15 закона о защите прав потребителей (моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения застройщиком прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины).

Штраф в пользу потребителя

— на основании п. 6 статьи 13 закона о защите прав потребителей (при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с застройщика за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя).

Законная неустойка

Размер неустойки будет определяться не нормами закона о защите прав потребителей (3% за каждый день просрочки), а специальными нормами закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …».

Пунктом 2 статьи 6 закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что размер неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи гражданину — участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры) составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки.

Убытки

Застройщик обязан возместить потребителю – участнику долевого строительства причиненные убытки на основании статьи 13 закона о защите прав потребителей, согласно п.2 которой, если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.

О применении закона к другим отношениям см. публикацию «Распространяется ли закон о защите прав потребителей … и когда применяется?«

Размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

Мной приобретена квартира по Договору участия в долевом строительстве стоимостью 5000 тыс. рублей. При принятии квартиры от Застройщика в ней обнаружены недостатки. Обнаруженные недостатки указаны в листе замечаний. Застройщик обязался устранить выявленные недостатки в течение 30 дней. Квартира мной не принята. Также мной была вручена претензия Застройщику с требованием о безвозмездном устранении недостатков.

С тех пор прошло более трех месяцев. Недостатки Застройщиком не устранены.

Подскажите, пожалуйста, вправе ли я на основании ст.30 и п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» потребовать от Застройщика уплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в размере 3% именно от цены Договора (квартиры) за каждый день просрочки?

Ответы юристов (6)

Вы можете потребовать неустойку, согласно ДДУ, т.е. в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Уточнение клиента

Уважаемый Олег Юрьевич, ни в ДДУ, ни тем более в Законе «Об участии в долевом строительстве. » указанная Вами неустойка за нарушение сроков устранения выявленных недостатков не предусмотрена, к сожалению.

21 Февраля 2015, 12:12

Есть вопрос к юристу?

Сергей, это в силу закона. Я Вас не отговариваю в Вашей мысли. Но подадите Вы исходя из 3% цены договора, а признают исходя из 1/300 ставки рефинансирования (см. ч. 2 ст. 6 Закона о долевом участии, ст. 330 ГК РФ, справочная информация «Законная неустойка»).

Если же решили идти «до упора», то хотя бы вначале установите застройщику новый срок для устранения недостатков.

Уточнение клиента

Уважаемый Олег Юрьевич, Вы, наверное, не совсем поняли за какое нарушение обязательств я хочу потребовать уплаты неустойки с Застройщика.

Неустойка, указанная в ч.2 ст. 6 Закона «Об участии в долевом строительстве. «, и на которую Вы ссылаетесь, уплачивается за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Я же хочу потребовать уплаты неустойку не за это, а за нарушение Застройщиком согласованного срока безвозмездного устранения выявленных недостатков в квартире, который составлял 30 дней.

С тех пор прошло более трех месяцев. Недостатки Застройщиком не устранены.

Подскажите, пожалуйста, вправе ли я на основании ст.30 и п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей» потребовать от Застройщика уплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в размере 3% именно от цены Договора (квартиры) за каждый день просрочки?

Вы пишите: «Если же решили идти «до упора», то хотя бы вначале установите застройщику новый срок для устранения недостатков.»

Не понимаю, с какой целью мне нужно устанавливать застройщику новый срок устранения недостатков? Разве это новое требование (новый срок) не отменит ранее назначенный срок устранения недостатков?

21 Февраля 2015, 16:26

Пробуйте, Сергей! Я Вам высказал свое мнение, основанное на законе, как юрист.

Уточнение клиента

Т.е. Вы считаете, что размер неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в объекте долевого строительства (квартире) равен размеру неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, указанному в ч.2 ст.6 Закона «Об участии в долевом строительстве. «?

А на чем основана такая позиция? В Законе «Об участии в долевом строительстве. «, на мой взгляд, такая норма отсутствует. Это же два совершенно разных нарушения.

21 Февраля 2015, 18:06

Сергей, объясняю свою позицию:

1. Застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику такого строительства в срок. Это подразумевает, что объект долевого строительства был передан без недостатков.

2. Так как объект долевого строительства был передан с недостатками, то, следовательно, объект (если был подписан акт приема-передачи) был передан лишь де-юре. Де-факто объект не был передан, особенно если составлялся акт о недостатках.

3. Исходя из п. 2 данной позиции, объект долевого строительства не был передан в срок без недостатков.

4. Следовательно, в качестве возможной выплаты неустойки применяется ч. 2 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ.

5. Так как указанная Вами статья Закона о защите прав потребителей, на которую Вы планируете ссылаться при судебном разбирательстве, подразумевает среди прочих вариантов назначение новых сроков для устранения недостатков, то такой срок необходимо назначить.

Надеюсь, я Вам понятно объяснил свою позицию?

В любом случае я буду рад за Вас, если Вам удастся взыскать неустойку по Закону о защите прав потребителей. Это действительно будет прецедент.

Еще один момент: рекомендую ознакомиться с п. 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве.

Уточнение клиента

Олег Юрьевич, спасибо большое за столь развернутый ответ.

С п. 20 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве я знаком.

В нем речь идет о неустойке за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Вы ведете речь о том же самом.

И я с Вами полностью согласен. Эта неустойка предусмотрена Законом «Об участии в долевом строительстве. » и, разумеется, в таком случае нельзя применять неустойку, предусмотренную в Законе «О защите прав потребителей».

Но мой вопрос касается не нарушения срока передачи квартиры. Я хочу потребовать уплаты неустойку не за это, а за нарушение Застройщиком согласованного срока безвозмездного устранения выявленных недостатков в квартире, который составлял 30 дней. Он просрочен.

В Законе «Об участии в долевом строительстве. » такой вид неустойки прямо не предусмотрен. Поэтому на основании ч. 9 ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве. «, неустойка за нарушение Застройщиком согласованного срока безвозмездного устранения выявленных недостатков в квартире должна рассчитываться в соответствии со ст.30 и п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей».

И мой вопрос заключается в следующем: вправе ли я потребовать от Застройщика уплаты неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в размере 3% именно от цены Договора (квартиры) за каждый день просрочки?

22 Февраля 2015, 12:06

Я Вам дал развернутый ответ своей позиции. И как лучше сделать, если Вы будете подавать, исходя из Закона «О защите прав потребителей».

И как ранее сказал (см. мой ответ от 21 февраля время 12.19), что даже если Вы и потребуете исходя из 3% неустойки, Вам удовлетворят по 1/300. А в исковом заявлении, пожалуйста, указывайте. Но сразу говорю, будет касация.

Уточнение клиента

Вы мне дали развернутый ответ касаемо неустойки за просрочку передачи квартиры.

У меня этот срок не нарушен.

Меня же интересует неустойка за нарушение срока безвозмездного устранения выявленных недостатков в квартире и от какой суммы она рассчитывается.

22 Февраля 2015, 13:45

Вмешаюсь в ваши диалоги… Сергей, в данном случае уместно будет применить принцип аналогии :

ГК РФ Статья 6. Применение гражданского законодательства по аналогии

1. В случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности сторон определяются исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, разумности и справедливости.

Я бы в попробовал применить, как и вы, наиболее близкий к спору ЗоПП, и в иске указать расчет от стоимости квартиры, так как будет иметь значение императивная норма: «… если цена выполнения работы (оказания услуги) договором о выполнении работ (оказании услуг) не определена — общей цены заказа.» (см.п.5 ст.28 Закона «О защите прав потребителей». В случае, если суд откажет в удовлетворении иска, не теряйте времени ВО ВРЕМЯ ТЕЧЕНИЯ СРОКА ОБЖАЛОВАНИЯ, подайте иск по другим основаниям (главное чтобы срок гарантии не истек). Успехов вам.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как взыскать неустойку, штраф с застройщика, нарушившего сроки передачи объекта

Директор Департамента юридического консультирования по вопросам недвижимости компании «АКИГ Недвижимость» Сергей Ерин комментирует распространенную ситуацию нарушения застройщиком сроков передачи объекта по договору долевого участия.

Простой пример: в случае просрочки передачи квартиры стоимостью 5 000 000 рублей застройщиком на 1 год дольщик вправе взыскать с застройщика за данный период пеню в размере около 1 120 000 рублей и дополнительно штраф примерно 560 000 рублей, итого 1 680 000 рублей 1 .

Столь строгий инструментарий стимулирования застройщиков на выполнение своих обязательств по срокам предусмотрен Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» и Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недобросовестный застройщик нарушил права дольщика по срокам передачи объекта долевого строительства, то дольщик, исполнив обязательство по оплате перед застройщиком, имеет полное право на денежную компенсацию в виде пени и штрафа.

В каком случае выплачивается неустойка?

Застройщик должен уплатить участнику долевого строительства неустойку в случае, если нарушил сроки передачи дольщику объекта строительства, не согласовав при этом изменение условия договора об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

Размер неустойки за нарушение застройщиком срока передачи объекта строительства составляет двойную величину 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки. Застройщик освобождается от уплаты неустойки (пени), если нарушение срока произошло из-за уклонения дольщика от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта строительства (ч. 2 ст. 6 Федерального Закона № 214-ФЗ).

Ставка рефинансирования

28 апреля 2017 г. Банк России принял решение установить ставку рефинансирования в размере 9,25% годовых.

Неустойка может быть взыскана как в судебном, так и в досудебном (претензионном) порядке. При этом процедура досудебного урегулирования спора для физических лиц не является обязательной, однако может быть предусмотрена договором. Кроме того, она может помочь уладить спор без обращения в суд.

Как взыскать неустойку в досудебном порядке?

В претензионном порядке к застройщику предъявляются требования о взыскании неустойки и о взыскании убытков. Как действуем?

Этап 1. Подготавливаем предложение (претензию) застройщику о добровольной уплате неустойки.

В предложении рассчитываем и указываем сумму неустойки (пени). При этом обращаем внимание, что застройщик обязан в полном объеме возместить причиненные дольщику убытки сверх неустойки, возникшие, например, в связи с расходами на аренду жилья в период просрочки исполнения обязательства (ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ). О сумме причиненных убытков можно также указать в претензии к застройщику.

К претензии прикладывается копия договора участия в долевом строительстве, копия документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

Этап 2. Направляем застройщику претензию вместе с копиями документов.

Предложение с пакетом вышеуказанных документов направляется ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или доставляется лично в офис застройщика и сдается под отметку о принятии. Если в течение указанного в претензии срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

Как взыскать неустойку в судебном порядке?

В судебном порядке к застройщику предъявляются требования о взыскании неустойки, о взыскании штрафа, убытков, морального вреда и судебных издержек (государственной пошлины и расходов на услуги представителя).

Этап 1. Подготавливаем исковое заявление и документы к нему.

Исковое заявление по сути содержит те же требования, что и предложение (претензия) о добровольной уплате застройщиком неустойки, убытков. К ним могут добавиться также требования, предусмотренные Законом РФ «О защите прав потребителей», о возмещении морального вреда с застройщика и о взыскании штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Дополнительно в пользу дольщика взыскиваются и судебные расходы (государственная пошлина и расходы на представителя).

Этап 2. Подаем исковое заявление в суд и принимаем участие в судебном процессе.

Подавать исковое заявление необходимо в районный суд общей юрисдикции или мировому судье, в зависимости от суммы требования к застройщику, по месту нахождения застройщика или месту жительства (пребывания) дольщика, либо по месту заключения/исполнения договора.

Суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым. При уменьшении неустойки учитывается степень выполнения ответчиком своих обязательств, действительный размера ущерба дольщика, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств. Для взыскания расходов, например, на аренду квартиры за период просрочки застройщика необходимо представить суду доказательства расходов на аренду жилья.

Расходы на оплату услуг представителя суд может полностью или частично взыскать с ответчика в пользу дольщика по письменному ходатайству.

Также рекомендуем заявлять к взысканию моральный вред. На практике суды при удовлетворении исков о защите прав потребителей зачастую уменьшают (но не исключают) размер морального вреда, подлежащего взысканию с ответчика.

Этап 3. Возбуждаем исполнительное производство.

После того, как решение суда вступит в законную силу, вы получаете исполнительный лист. Далее следует подать заявление о возбуждении исполнительного производства и исполнительный лист в районный отдел службы судебных приставов либо обратиться с исполнительным листом в банк, где у должника открыт расчетный счет.

Таким образом, до взыскания в вашу пользу пени, штрафа, убытков, морального вреда с застройщика, пропустившего срок передачи объекта долевого строительства, остается всего несколько шагов. В то же время, можно обратиться к профессионалам, которые обеспечат гарантию результата, и вы сэкономите свое время.

Специалисты компании АКИГ Недвижимость помогут выбрать оптимальный способ решения проблемы, дать профессиональную консультацию и оформить сопутствующие документы по привлекательной цене.

Сергей Ерин
Генеральный директор
+7(915)348-99-88

Никита Перекальский
Юрист
+7(910)423-85-85

1 Расчет неустойки производился по установленной ЦБ РФ 28.04.2017 ставке рефинансирования в размере 9,25% годовых.

Потребителю отказано во взыскании неустойки по Закону «О защите прав потребителей» в размере 3%

Между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве жилого дома. До момента обращения в суд строительство дома не завершено, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено. Квартира приобреталась истцом для проживания, т.е. для личных, семейных, домашних нужд. Таким образом, в соответствии с преамбулой к ФЗ «О защите прав потребителей», абз.1 п.1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 №7 к правоотношениям из договора применяется законодательство о защите прав потребителей. Законодательство о защите прав потребителей прямо предусматривает возможность взыскания неустойки за период с момента нарушения срока окончания выполнения работ до назначения нового срока. Размер неустойки определен ФЗ «О защите прав потребителей» — за каждый день просрочки 3% цены выполнения работ.

Однако суд не согласился с расчетом неустойки истца, исчисленной в соответствии со ст. 28 ФЗ «О защите прав потребителей», предусматривающей, что в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки 3% цены выполнения работ.

Правоотношения, возникшие между сторонами, регулируются Федеральным законом Российской Федерации № 214 от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку в силу п.3 ст. 5 Федерального Закона от 18.07.2006 №111-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иныхобъектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к правоотношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникшим до вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ, положения данного документа в редакции указанного Федерального закона применяются в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после вступления в силу Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ.

В данном случае отношения по взысканию неустойки регулируются ст. 6 указанного выше закона, в соответствии с которой в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. (Дело № 2-554/11 Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга).

Как получить максимум от застройщика, если что-то пошло не так

На основе реальной судебной практики

Недавно мы разобрали для вас первую часть обзора судебной практики по долевому строительству. Тогда речь шла о договорах, их изменении и расторжении с выгодой для покупателя квартиры.

В этот раз — про компенсации, штрафы и ответственность застройщиков за нарушение закона. Верховный суд объяснил, что можно требовать, даже если это неочевидно. Используйте это с выгодой для себя. Если не пожалеть сил и времени, компенсации может хватить на ремонт или еще одну квартиру.

Так сказал Верховный суд, но это ничего не гарантирует

В России нет прецедентного права. Суды в разных регионах запросто выносят противоположные решения. Даже в одном регионе районный суд одобряет компенсацию, а областной может ее отменить. Не все дела доходят до Верховного суда и попадают на рассмотрение коллегии. Но в тех, которые попадают, много пользы.

На разъяснения из обзора можно опираться, чтобы защитить свои права. Герои этих историй — реальные люди, которые не остановились и получили то, что им положено по закону. Но к сожалению, это не значит, что ваша история закончится так же.

Если застройщик вовремя не исправляет недостатки, с него можно потребовать компенсацию и штраф

Ситуация. Мужчина купил двухкомнатную квартиру по договору долевого участия. Заплатил всю сумму и ждал. Пришло время принимать жилье, и тут обнаружился недостаток: застройщик неправильно остеклил лоджию.

Покупатель написал претензию по поводу недостатков, а в ответ тишина. Тогда мужчина обратился в суд и потребовал выплатить неустойку и компенсацию морального вреда. Неустойки он насчитал на 7,8 млн рублей, а моральный вред оценил в 30 тысяч.

В итоге застройщика обязали устранить недостатки, но в выплате суд отказал. Не помогла даже апелляция. Сказали, выплата не положена — достаточно заменить стекла. Неустойка по закону о защите прав потребителей здесь якобы ни при чём: уже работает закон об исполнительном производстве.

Что сказал Верховный суд. В законе об участии в долевом строительстве действительно нет такой нормы, чтобы застройщик платил компенсацию, если он вовремя не устранил дефект в квартире. То есть устранить он обязан — добровольно или по требованию приставов. А вот компенсировать дискомфорт как будто и нет.

На самом деле не так. Дольщик по отношению к застройщику — потребитель. Если в законе об участии в долевом строительстве не прописаны какие-то нюансы, действует закон о защите прав потребителей. По нему можно требовать неустойку и компенсацию морального вреда.

Если застройщика обязали устранить недостатки через суд — это отдельная история. Она не влияет на возможность требовать компенсацию деньгами. Исправлять недочеты нужно вовремя. За просрочку придется платить.

Даже если в договоре ничего про неустойку не написано, сумму посчитают по закону — 1% от цены квартиры за каждый день просрочки. И про сроки устранения недостатков тоже есть норма в законе — максимум 45 дней.

Как это использовать. Не соглашайтесь с недостатками. Фиксируйте в акте все дефекты и несоответствия договору. Пишите претензии застройщику. Может быть, до суда не дойдет и вам предложат выгодный вариант компенсации. Если договориться не получится, ищите юриста и идите в суд. Ваши права защищают сразу несколько законов, а у застройщика полно обязательств.

В этой истории покупатель квартиры выставил пеню за десять месяцев. Вышло почти 8 млн рублей — это почти 300% цены квартиры.

Получается, из-за того что застройщик поставил не те стеклопакеты на лоджию, с него можно требовать в разы больше, чем стоила квартира. При этом заменить стеклопакеты всё равно придется.

Добиваться справедливости покупателю пришлось три года. Заодно появились разъяснения для остальных дольщиков — они универсальные и касаются любых недостатков. Хотя городские суды по-прежнему могут считать иначе.

Суд может уменьшить неустойку как несоразмерную нарушениям, но только в исключительных случаях и с внятной мотивацией.

Даже если застройщик оплатил неустойку, можно потребовать больше

Ситуация. Женщина заключила договор участия в долевом строительстве, а застройщик сдал дом на три месяца позже. Она потребовала 100 тысяч рублей неустойки. Застройщик платить не захотел.

Тогда женщина пошла в суд за неустойкой, штрафом и компенсацией морального вреда. Застройщик понял, что пахнет жареным, и перечислил ей 20 тысяч рублей почтовым переводом.

Районный и областной суды уменьшили размер компенсации. Получилось, что застройщик и правда добровольно всё заплатил и ничего не должен. Якобы женщина не смогла доказать, почему неустойка именно такая.

Что сказал Верховный суд. Оплата неустойки после того, как дольщик подал в суд, — это не добровольная компенсация. Даже если застройщик опомнился и что-то заплатил, с него всё равно можно потребовать штраф.

Если есть иск, считается, что добровольно компенсировать ущерб застройщик не захотел. Штраф по закону о защите прав потребителей начисляют на всю сумму компенсации: даже на ту часть, которую застройщик якобы добровольно заплатил.

Дольщик не должен доказывать соразмерность неустойки и подтверждать свои убытки. Иногда суд может уменьшить компенсацию, но только если застройщик докажет, что сумма неоправданно большая.

Как это использовать. Если застройщик нарушил сроки, сдал квартиру с дефектами или еще как-то нарушил ваши права как потребителя, пишите претензию и требуйте компенсацию. Не заплатит добровольно — идите в суд. В иске к сумме неустойки и морального вреда прибавьте штраф — 50% от общей суммы, которую взыщет суд. Эти деньги получите вы, а не государство.

То есть через суд можно получить в полтора раза больше денег. Расходы на юриста и пошлины тоже возместят. Застройщики это знают и боятся. А если не знают, напомните им. Так будет проще договориться быстро и без суда.

Если застройщик не уведомил о сдаче квартиры, считается,
что он ее не сдал

Ситуация. Дольщик полностью оплатил квартиру и ждал, когда достроят дом. Сроки прошли, а принять квартиру застройщик так и не предложил. Тогда дольщик потребовал неустойку за просрочку — вместе с моральным ущербом и штрафом вышло почти 200 тысяч рублей.

Оказалось, что дом достроили еще полгода назад, просто дольщику об этом не сказали. По крайней мере, такой аргумент был у застройщика, чтобы не платить. Якобы все знали, что дом готов. А кто не пришел подписывать акт, тот сам виноват.

Областной суд поддержал застройщика и в компенсации отказал. Дольщик не смог доказать, что не знал о готовности дома и его не уведомили как положено.

Получилось, что это как будто дольщик уклонялся от подписания акта. Якобы он жил в том же районе и знал, что дом готов. Взял бы и пришел подписать акт.

Что сказал Верховный суд. По закону застройщик обязан уведомить дольщиков, что дом готов и можно принимать квартиры. Это делают не устно и не как угодно, а заказным письмом с описью и уведомлением. Менять способ уведомления застройщик не может. Смс, сообщения в соцсетях, звонки по телефону — это опции, но не официальное приглашение принять квартиру.

Если такого письма не было, значит, застройщик не выполнил свою обязанность уведомить дольщика. Именно застройщик должен доказывать, что он всё сделал по правилам. Дольщик в такой ситуации ничего доказывать не должен.

Областной суд потребовал от дольщика доказывать, что застройщик что-то нарушил. Это незаконное требование. Дольщик имеет полное право требовать компенсацию и штраф, даже если дом и правда сдали в срок.

Как это использовать. Если ждете, когда застройщик сдаст квартиру, проверяйте почту. Вам должны прислать официальное уведомление: дом готов, квартиру можно принять тогда-то.

Если застройщик не уведомил официально, выставляйте неустойку. Вы не обязаны ходить и проверять, введен ли дом в эксплуатацию и когда можно подписать акт. К неустойке всегда можно добавить моральный вред. А если застройщик не заплатил добровольно, то еще и штраф.

Новому дольщику переходят все права предыдущего, включая срок для расчета неустойки

Ситуация. Одна женщина купила квартиру в строящемся доме, который не сдали в срок. Тогда она продала свое право на квартиру другой женщине. Это случилось через семь месяцев после того, как дом должны были сдать, и за два месяца до того, как его фактически сдали.

И вот та, вторая, пошла в суд за неустойкой. Она потребовала от застройщика компенсацию за весь срок, а не только за то время, когда стала дольщицей, — 208 тысяч рублей за просрочку и 50% штрафа сверху.

В первой инстанции всё получилось, а областной суд отказал. Говорит, так нельзя: неустойка новой дольщице положена только за два месяца, а не за семь.

Что сказал Верховный суд. Неустойку надо считать за всё время — с того дня, когда застройщик должен сдать дом. Второй дольщик имеет на это право по закону.

И хотя новая дольщица получила право требования в апреле, неустойку она может взыскать с января. В договоре написано, что при переуступке права сохраняются, и суд не может изменить это условие.

Как это использовать. Если покупаете квартиру по договору уступки прав требования, читайте, что там написано по поводу перехода прав. Это важно для расчета неустойки.

Если формулировки в вашу пользу, а застройщик не сдал дом вовремя, требуйте компенсацию за всё время. Даже за тот период, когда вы еще не были дольщиком. Это законно, и так сказал Верховный суд. И не забывайте про штраф, если дело дойдет до суда.

Сначала читать, потом подписывать

Застройщик возместит расходы на утепление стен и окон, если сдал дом с нарушениями

Ситуация. Застройщик сдал дом, а потом выяснилось, что в квартире промерзают стены. В комнатах сыро и появилась плесень.

Собственница потребовала утеплить стены, но застройщик отказался. Сослался на то, что наружные стены — общее имущество. Трогать их без согласия всех жильцов нельзя по закону.

Пришлось оплачивать работы и требовать компенсацию расходов через суд. С учетом морального вреда и экспертизы получилось 425 тысяч рублей и еще 50% штрафа сверху. Местные суды сначала уменьшили сумму за моральный вред, а потом и вовсе отказали в иске.

Что сказал Верховный суд. За моральный вред вместо 50 тысяч можно взыскать только 10, но расходы на утепление застройщик возместит полностью.

Дома нужно строить как положено. Для утепления стен, например, есть свой снип. Если в квартире найдутся недостатки, их придется устранить. Собственник сам решает, как защищать свои права: может потребовать от застройщика утеплить стены или выплатить компенсацию. Еще можно нанять бригаду, а потом получить возмещение.

Общее имущество здесь ни при чём. Утепление стен — это не переустройство, не реконструкция и не перепланировка. Чтобы устранить дефекты, не нужно звать соседей на собрание и получать их согласие на работы.

Как это использовать. Если в новой квартире промерзают стены, запотевают окна, обои покрываются плесенью, а зимой холодно, проводите экспертизу и требуйте устранения недостатков.

Кто заплатит — зависит от причин недостатков. Возможно, дело в управляющей компании. А может, виноват застройщик: он нарушил технологию строительства или сэкономил на материалах. Выводы сделает эксперт.

Потом требуйте, чтобы виновник устранил дефекты или возместил ваши расходы. Аргументы про общее имущество и согласие всех жильцов незаконные.

Хитрые формулировки о сроке сдачи дома не помогут уйти от ответственности

Ситуация. В договоре долевого участия было два пункта о сроках. Один пункт внесли, чтобы исполнить закон: квартиру пообещали сдать максимум через полгода после того, как дом введут в эксплуатацию. А ниже написали, что дом сдадут в 1—2 квартале следующего года.

В итоге получилось так. Дом ввели в эксплуатацию в декабре. А квартиру передали только в октябре следующего года — через десять месяцев. Покупатели потребовали неустойку и пошли в суд.

А суды им говорят: вас же предупредили, что дом достроят во втором квартале. Значит, считать полгода для передачи квартиры нужно с 30 июня — то есть с последнего дня этого квартала. До октября прошло всего четыре месяца — нарушений со стороны застройщика нет и неустойка не положена.

Что сказал Верховный суд. По закону нужно указать в договоре срок для передачи квартиры и строго его соблюдать. Считать этот срок начинают с того дня, когда дом официально ввели в эксплуатацию.

Привязка к планируемым застройщиком срокам — это нарушение закона. Если есть конкретная привязка к вводу дома в эксплуатацию, пункт про первый и второй квартал нельзя брать за основу для расчета неустойки.

Дом ввели в эксплуатацию в декабре. По закону срок для передачи квартиры истек в июне следующего года — с тех пор и пошла неустойка. Ее нужно начислить до октября, когда был подписан акт. Так что те 150 тысяч рублей, которые требуют собственники, — это законная компенсация за просрочку.

Как это использовать. Следите за тем, что написано в договоре по поводу сроков. Когда застройщик предложит подписать акт, проверьте, уложился ли он в положенное время. Если нет, требуйте компенсацию. Даже за пару месяцев может набежать приличная сумма.

Если застройщик просит подождать и честно предупреждает о задержке, оформляйте и регистрируйте дополнительное соглашение. Если его нет — это тоже повод взыскать неустойку. Устные договоренности здесь не работают.

Неустойка неустойке рознь: ВС защитил право дольщицы

Дольщица не получила вовремя свою квартиру и потребовала взыскать с застройщика неустойку. Первые две инстанции согласились с требованием, но уменьшили сумму исковых требований в шесть раз. Разбираться, можно ли снижать неустойку и штрафовать застройщика, пришлось Верховному суду. В ВС разъяснили ошибки нижестоящих судов и отправили дело на новое рассмотрение.

Суды общей юрисдикции, в отличии от арбитражных судов, намного чаще немотивированно снижают неустойку, говорит Константин Савин, адвокат АК «Павлова и партнёры». Нередко решать возникающие споры приходится ВС. Так произошло и в деле Елены Чупилкиной*, заключившей в декабре 2012 года с ООО «Центр-Актив» договор об участии в долевом строительстве дома. 1-комнатную квартиру на 4 этаже должна были построить до 9 августа 2013 года — такой срок ввода дома в эксплуатацию указан в договоре. Передать квартиру хозяйке застройщик обязался до 9 октября 2013 года. Но сроки нарушил: акт приёмки подписали двумя месяцами позже, чем планировалось. Дольщица решила обратиться в суд и взыскать с застройщика неустойку 292 000 руб., а также компенсацию морального вреда в размере 30 000 руб. и штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя — 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. В суде Чупилкину представляла Краснодарская региональная общественная организация «Общество по защите прав потребителей».

Заплатят меньше

Представитель ответчика требования частично признал, попросив снизить неустойку и компенсацию. Дело попало на рассмотрение в Прикубанский райсуд Краснодара. На состоявшемся 5 марта 2015 года заседании судья Татьяна Федянина удовлетворила требования застройщицы, но снизила выплаты в 6 раз. Согласно решению, в пользу Чупилкиной взыскали 50 000 руб. неустойки и 5 000 руб. компенсации морального вреда, а в остальных требованиях отказали (дело № 2-2308/2015

М-1517/2015). Решение поддержала и апелляция. Суды указали, что на момент подачи иска застройщик выполнил часть обязательств перед дольщицей — передал объект строительства, и оснований для взыскания штрафа нет, ведь ответчик удовлетворил требования добровольно.

Кассационную жалобу подал от имени истицы председатель краснодарского Общества по защите прав потребителей. Определением судьи ВС Вячеслава Горшкова кассационная жалоба была передана на рассмотрение гражданской коллегии ВС. Там тройка под председательством Горшкова заключила: для удовлетворения жалобы и отмены апелляционного определения сесть все основания. Суды неправомерно снизили неустойку.

Суду нужны мотивы

Суд может снизить неустойку, когда она несоразмерна последствиям нарушения обязательства, напомнил ВС в тексте определения (ст. 333 ГК РФ). Однако для этого должны быть мотивы. Их в решении суда нижестоящей инстанции судьи ВС не нашли — так что в чём именно заключается несоразмерность требований истицы, осталось непонятным.

Не согласился ВС и с тем, как нижестоящие коллеги посчитали сумму морального вреда. «Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда», указано в определении, но мотивировка для снижения компенсации морального вреда судами нижестоящих инстанций в нарушение требований ст. 198 ГПК также не приведена.

Не стоит игнорировать Пленум

Неправильным, по мнению ВС, являлось и заключение первой и апелляционной инстанций о безосновательности штрафа. Смысл подобного штрафа в стимулировании продавца удовлетворить требования добровольно в досудебном порядке, напоминает Константин Савин: если изготовитель или продавец добровольно требование потребителя не удовлетворил, на него накладывается «санкция» в виде обязанности дополнительно выплатить штраф в размере половины от присужденного потребителю по основному требованию.

Основания штрафа — отказ застройщика выплатить неустойку за нарушение сроков передачи квартиры, указал ВС п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей». Судам следовало руководствоваться разъяснениями, содержащимися в п. 46 Постановления Пленума ВС от 28 июня 2012 г. № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», согласно которым «суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду». Однако нормы пленума суды проигнорировали.

В итоге гражданская коллегия ВС отменила определение и направила дело на новое апелляционное рассмотрение. Апелляция при повторном рассмотрении вынесла другое решение по делу (прим. ред. — на сайте суда документ отсутствует), отменив акт первой инстанции (дело № 33-11094/2016).

Принятое ВС решение полезно тем, что позволяет потребителям обращаться за оказанием бесплатной юридической помощи к организациям по защите прав потребителей, которые могут рассчитывать на возмещение в виде штрафа при условии удовлетворении требований, считает Савин. «Определение будет способствовать более внимательному отношению нижестоящих судов к требованиям потребителей, которые являются заведомо более слабой стороной правоотношения в отношениях с коммерсантами», — уверен юрист.

* – имена и фамилии участников спора изменены редакцией